Kolejny Ogólnopolski Raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcji nieruchomości -obejmujący pierwszy kwartał bieżącego roku – opracowany przez ZBP potwierdza pokryzysowe odprężenie na rynku nieruchomości. Jednocześnie nie daje jednoznacznej odpowiedzi na pytanie o przyszłość, ponieważ już wkrótce Rekomendacja T może znacznie zmienić hipoteczny krajobraz Polski. Czy radość z optymistycznych wskaźników może być przedwczesna?
Więcej budów, mniej mieszkań
16 proc. wzrostu rozpoczętych budów wobec I kwartału 2009 nie dziwi. Deweloperzy przetrwali najtrudniejsze chwile i wracają do inwestycji – w budowie jest 27 241 mieszkań, z czego 11 542 mieszkań to inwestycje rozpoczęte. To skok o ponad 53 proc. Jednocześnie 33 902 mieszkania zostały oddane do użytkowania – to już spadek o 18 proc. w stosunku do porównywalnego okresu ubiegłego roku. Spadek, który łatwo wytłumaczyć – pamiętajmy, że po niepokoju końcówki 2008 roku i w czasie niepewności roku 2009 – a także problemami z finansowaniem nowych budów – wiele inwestycji zostało wstrzymanych – lub nawet wycofanych. Trudno jednak mówić o ograniczonej podaży i potencjalnym wynikającym z tego wzroście cen.
Pamiętajmy przy tym, że ponad 60 proc. udzielonych kredytów posłużyło do transakcji na rynku wtórnym. Wraz z odprężeniem na rynku deweloperskim i startem nowych inwestycji ten czynnik będzie się w najbliższym czasie zmieniać.
Ceny, ceny…
Klasycznie już, najwyższa średnia cena transakcyjna występuje w Warszawie – 8 178 zł za metr kwadratowy. To różnica o 276 złotych w stosunku do końcówki roku 2009 i spadek o niemalże 600 złotych w stosunku do I kwartału roku ubiegłego. Poza Gdańskiem, Krakowem i Poznaniem, gdzie obserwowaliśmy nieznaczny spadek, ceny wzrosły lekko w stosunku do IV kwartału. Trudno jednak mówić o zmianie trendu – to raczej stabilizacja.
Ile pożyczamy?
W porównaniu do I kwartału ubiegłego roku wartość kredytów wzrosła z 7,610 do ponad 9,8 mld złotych – to blisko 30-procentowy wzrost dobrze obrazujący odprężenie na rynku nieruchomości. Wartość kredytu udzielonego w PLN spadła o nieco ponad 6 tysięcy złotych – średnio zadłużamy się na 179,273 złote. Odwrotną sytuację widzimy w przypadku kredytów walutowych – tu pożyczamy niemal 3 tysiące więcej niż w roku ubiegłym – 374 461 w przeliczeniu na złote polskie. Z czego wynika ta różnica? Oferty kredytów denominowanych w walutach obcych są korzystniejsze z punktu widzenia wysokości pożyczki, jednocześnie nie wiążą się z ograniczeniami związanymi z programem Rodzina Na Swoim.
Najwięcej pożyczek – bo aż 28,2 proc. – to kredyty o wartości od 100 do 200 tysięcy złotych. Pożyczki poniżej 100 tysięcy stanowią 28,2 proc. ogółu kredytów – nie zapominajmy jednak, że do puli zliczają się nie tylko kredyty na zakup nieruchomości, ale ogół pożyczek opartych o zabezpieczenie hipoteką. Kredyty o wartości 200 do 300 tysięcy złotych do niemalże 17 proc., tymczasem przedział 300-400 tysięcy to już jedynie 10,5 procent całości.
Zwracają uwagę oferty o obniżonej marży – przy średniej 1-1,5 proc. wobec 2-3 proc. w roku 2009. Nie zapominajmy jednocześnie, że wiele ofert o promocyjnych warunkach kończy się wraz z wejściem w życie regulacji wynikających z Rekomendacji T.
Euro coraz popularniejsze
Dominującą walutą kredytu nadal pozostaje złoty polski, obserwujemy jednak znaczny spadek ilości nowych kredytów denominowanych we franku szwajcarskim. O ile jeszcze w I kwartale 2009 kredyty w CHF stanowiły prawie jedną trzecią całości udzielanych pożyczek, w końcówce roku ich udział zmalał do 8,1 proc., a w pierwszym kwartale 2010 wynosi jedynie 4,3 proc.. Kredyty denominowane w walutach obcych dominuje euro – na starcie ubiegłego roku jego udział wynosił 3,8 proc., by z końcem 2009 wzrosnąć do 14 proc., a w pierwszym kwartale 2010 – 18,3 procent.
Przypomnijmy, że jeszcze pod koniec roku 2008 ponad połowa nowoudzielanych kredytów to pożyczki we frankach. Skąd nagła dominacja złotego w strukturze kredytów? Oczywiście, z jednej strony to wynik podniesienia wymagań wobec klientów zadłużających się w walutach obcych – i kosztów związanych z kredytem. Z drugiej – nie możemy zapominać o niewątpliwym wpływie popularności programu Rodzina Na Swoim – udzielanym jedynie w PLN – kredyty w złotych to obecnie 77,2 proc. nowoudzielanych pożyczek.
Rodzina na Swoim nadal popularna
W I kwartale 2010 zaobserwowaliśmy dwukrotny wzrost liczby kredytów z dopłatami państwowymi – 8 098 w stosunku do 4 200 kredytów w ramach RNS udzielonych w I kw. 2009 roku. To przede wszystkim kredyty na nieruchomości z rynku wtórnego – 62 proc. pożyczek wspomogło zmianę właściciela, podczas gdy 25 proc. kredytów z RNS posłużyło do zakupu na rynku pierwotnym, a jedynie 13 proc. – do budowy domu jednorodzinnego. Z pewnością na wzrost liczby kredytów z dopłatami miało wpływ dołączenie do programu kolejnych banków – w marcu 2010 pożyczek z RNS udzielało 20 instytucji.
LTV nadal rośnie…
Wskaźnik kredytów na ponad 80 proc. wartości mieszkania wynosi 32,32 proc. – wzrósł o 1,72 w stosunku do ostatniego kwartału ub. roku, a o ponad 8 procent w stosunku do I kwartału 2009. Obecnie 6,86 proc. to kredyty przewyższające wartość nieruchomości. To niewątpliwie efekt rozluźnienia podejścia do ryzyka banków – pojawianie się ofert pożyczek o coraz większym wskaźniku LTV obserwowaliśmy od początku roku i obserwujemy nadal. Nie zapominajmy jednak o nadciągającym widmie Rekomendacji T – nieprzypadkowo większość promocji z podwyższonym LTV kończy się w połowie roku.
Najnowszy Ogólnopolski Raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcji nieruchomości nie zaskakuje nikogo, kto choćby pobieżnie przyglądał się rynkowi nieruchomości. Tak samo jak w przypadku wyników finansowych banków, porównanie kwartałów rok do roku wypada optymistycznie – po nienajlepszych wskaźnikach z początku roku 2009. Ciekawsze oczywiście są dane porównujące ostatnie dwa kwartały – ale i tutaj trudno o jednoznaczną odpowiedź – dokąd zmierza rynek nieruchomości? Przewidywane wygaszenie programu Rodzina na swoim oraz rychłe wejście w życie zaleceń Rekomendacji T mogą zgasić entuzjazm związany ze wskaźnikami.
Czego możemy oczekiwać? Z pewnością – wzmożonego działania deweloperów. Obserwowaliśmy zmianę popytu – spadek zainteresowania lokalami dużymi, w niektórych przypadkach konieczność przebudowy gotowych już lokali pod wymagania klientów – dzielenie mieszkań czy wydzielanie większej liczby pomieszczeń. Jak będzie dalej? Pokaże czas. Z pewnością – korzystna obecnie – oferta bankowa ulegnie zmianie po zakończeniu wyścigu z czasem – i rekomendacją T – który obecnie obserwujemy.
Źródło: Bankier.pl
Wojciech Boczoń