Ponad 80 tys. osób wzięło kredyty mieszkaniowy dwa lata temu, gdy marże były rekordowo wysokie. Najwyższy czas, by je renegocjować lub przenieść do konkurencyjnego banku. Przy średnim kredycie na 206 tys. zł pozwoli to zaoszczędzić od tysiąca do ponad dwóch tysięcy złotych rocznie.
Osoba, która zaciągnęła kredyt w marcu 2009 roku w złotych dostała wówczas marżę w wysokości 3 pkt. proc., dziś jest to przeważnie o połowę mniej, a są też oferty na 1,2 p.p. Kredytujący się we franku mieli marże sięgające 5 p.p, obecnie są w stanie uzyskać ok. 3 p.p. i mniej. Podobnie jest w przypadku euro – marże z około 4 p.p. spadły do 2,0-2,5 p.p. Różnice są więc ogromne.
Prawie 200 zł oszczędności na kredycie złotowym
W przypadku średniego kredytu w wysokości 206 tys. zł, spłacający zadłużenie w złotych na starych zasadach, wydaje co miesiąc 1395 zł. Po spadku marży po refinansowaniu kredytu, czyli spłacie dotychczasowego zadłużenia i uruchomieniu nowego, w innym banku płaciłby 1225 zł. To o niemal 200 zł mniej. Nawet jeśli do całej operacji dołożymy koszt 1,5 proc. prowizji za przedwczesną spłatę, powiększając w ten sposób kwotę nowego kredytu, to nadal pozostaje oszczędność blisko 180 zł.
Refinansowanie mocno może także obniżyć ratę kredytu frankowego i to nawet po uwzględnieniu kosztu 6 proc. spreadu, który w takiej sytuacji trzeba ponieść. Miesięczne obciążenie spadnie z 1115 zł do 953 zł, czyli o 162 zł.
Żadnych profitów dla kredytów w euro
W przypadku kredytu w euro refinansowanie też wypada zupełnie nieźle, choć trzeba przyznać, że kredyty w euro dwa lata temu dopiero raczkowały (ich udział w nowej sprzedaży wynosił w tym czasie ok. 4 proc.). W ciągu dwóch lat o 15 proc. spadł kurs euro i już tylko z tego powodu obsługującym kredyty w unijnej walucie jest obecnie dużo lżej niż kiedyś. Po zrefinansowaniu zyskaliby dodatkowo około 100 zł na racie (szczegółowe wyliczenia przedstawiamy w tabeli).
O refinansowaniu kredytu Rodzina na Swoim nie ma mowy
Marzenie o refinansowaniu kredytu na kołek mogą natomiast odwiesić spłacający kredyty zaciągnięte w ramach programu „Rodzina na Swoim”. Przez pierwszych osiem lat, kiedy państwo spłaca połowę odsetek za klienta, nie można się ruszyć z banku. Przeniesienie kredytu do konkurencji jest możliwe dopiero po zakończeniu dopłat.
|
Kredyt |
Waluta |
Kurs |
Okres kredytu |
Kwota kredytu do spłaty |
Marża |
Stawka bazowa |
Rata |
Oszczędność lub strata na racie |
|
Kredyt zaciągnięty w marcu 2009 (rata początkowa) |
PLN |
|
30 |
206 000 |
3,00% |
4,37% |
1 422 zł |
|
|
Kredyt zaciągnięty w marcu 2009 (rata dziś) |
PLN |
|
28 |
201 774 |
3,00% |
4,18% |
1 395 zł |
|
|
Kredyt zrefinansowany (bez żadnych prowizji) |
PLN |
|
28 |
201 774 |
1,50% |
4,18% |
1 225 zł |
197 zł |
|
Kredyt zrefinansowany (prowizja za wcześniejszą spłatę 1,5 proc. |
PLN |
|
28 |
205 000 |
1,50% |
4,18% |
1 244 zł |
178 zł |
|
Kredyt zaciągnięty w marcu 2009 (rata początkowa) |
CHF |
3,08 zł |
30 |
206 000 |
4,90% |
0,41% |
1 145 zł |
|
|
Kredyt zaciągnięty w marcu 2009 (rata dziś) |
CHF |
|
28 |
199 838 |
4,90% |
0,17% |
1 115 zł |
|
|
Kredyt zrefinansowany (bez żadnych prowizji) |
CHF |
3,09 zł |
28 |
212000* |
3,00% |
0,17% |
953 zł |
162 zł |
|
Kredyt zrefinansowany (prowizja za wcześniejszą spłatę 1,5 proc. |
CHF |
|
28 |
215000* |
3,00% |
0,17% |
966 zł |
149 zł |
|
Kredyt zaciągnięty w marcu 2009 (rata początkowa) |
EUR |
4,00 zł |
30 |
206000 (44 598 eur) |
4,00% |
1,66% |
1 190 zł |
|
|
Kredyt zaciągnięty w marcu 2009 (rata dziś) |
EUR |
|
28 |
173 344 (43 336 eur) |
4,00% |
1,05% |
965 zł |
|
|
Kredyt zrefinansowany (bez żadnych prowizji) |
EUR |
4,62 zł |
28 |
183 745 |
2,50% |
1,05% |
863 zł |
102 zł |
|
Kredyt zrefinansowany (prowizja za wcześniejszą spłatę 1,5 proc. |
EUR |
|
28 |
186 500 |
2,50% |
1,05% |
877 zł |
88 zł |
* Kwota uwzględnia 6 proc. spread; ** po uwzględnieniu wzrostu kursu euro o15 proc. plus 6 proc. na spread.
Źródło: Open Finance.
Zacznij od negocjacji, a potem szukaj nowej oferty
Co zrobić jeśli wysokość marży w umowie znacząco odstaje od średniej jaką można otrzymać obecnie na rynku? W pierwszej kolejności należy pójść na negocjacje do swojego banku, lub napisać pismo z propozycją obniżenia ceny kredytu. Bank oczywiście może się zgodzić lub nie. Ale spróbować warto. Jeśli ten sposób zawiedzie, należy rozejrzeć się za konkurencyjną ofertą i kredytem z innego banku spłacić dotychczasowy. Gdy już otrzymamy ofertę kredytu refinansowego, warto jeszcze raz poinformować swój dotychczasowy bank, że planujemy odejście na poważnie, może w obliczu konkretnych argumentów da się namówić na obniżkę. Powodzenie negocjacji w dużym stopniu zależy od kosztów za wcześniejszą spłatę kredytu jaki obowiązuje w banku. Jeśli jest to spora suma, to można przypuszczać, że bank zadowoli się tą prowizją i nie będzie elastyczny w rozmowach, jeśli jednak wcześniejsza spłata jest za darmo, można się spodziewać, że bank prędzej będzie gotów renegocjować warunki umowy. Dlatego tak ważne jest, aby przy zaciąganiu kredytu zwracać uwagę na różne elementy oferty, bo nigdy nie wiadomo kiedy staną się istotne.
Prowizja za ucieczkę – od 1,5 do 2 proc.
A jak wygląda kwestia prowizji za wcześniejszą spłatę? W większości banków przez pierwsze trzy lata trzeba zapłacić od 1,5 do 2 proc. prowizji. Tak jest np. w Raiffeisenie i BNP Paribas Fortis, gdzie w grę wchodzi 1,5-proc. prowizja. W Pekao, Citi Handlowym, DNB Nord, Allianzie, HSBC Polska, Lukasie, Nordei czy Millennium przez pierwsze trzy lata bank pobierze 2 proc. spłacanej przed czasem kwoty. W Kredyt Banku, Aliorze, BOŚ, BPS, BGŻ czy Getinie szlaban na przedterminową spłatę trwa 5 lat. W Polbanku EFG i PKO BP klient musi się liczyć z tym, że bez względu na długość spłaty kredytu, zawsze będzie musiał zapłacić 1,5 proc. prowizji. Z kolei w mBanku, MultiBanku, ING Banku Śląskim i BZ WBK oddanie kredytu przed terminem nie kosztuje nic. Banki od czasu do czasu zmieniają te warunki, więc zapisy w umowach sprzed lat mogą wyglądać inaczej.
Refinansowanie mało popularne, choć drogich kredytów jest około 80 tys.
Jeśli bank nie zamierza iść na ustępstwa, a chcemy zaoszczędzić na racie, należy zakasać rękawy i wziąć się do roboty. Poszukać nowego kredytu i przejść od początku cały proces. Na dodatek wydać trochę grosza na koszty początkowe – zaświadczenie z banku o zadłużeniu, wpis do księgi wieczystej, wycena nieruchomości, czy ubezpieczenie pomostowe na okres do wpisu banku do księgi wieczystej. I to jest powód, dla którego wiele osób daje sobie spokój z refinansowaniem kredytu – mówi bez ogródek dyrektor odpowiedzialny za kredyty hipoteczne w jedynym z największych polskich banków. Sama myśl o ponownym przejściu przez wszystkie związane z zaciągnięciem kredytu formalności odbiera ochotę na jakiekolwiek działania – dodaje. Niewielką obecnie popularność refinansowania potwierdzają w innych bankach. Trzeba jednak przyznać, że nikt refinansowania nie promuje, a klienci często zapominają o takiej możliwości. Tymczasem osób, które w umowach kredytowych mają wpisane marże na jakie dziś nikt by nawet nie spojrzał jest całkiem sporo. W pierwszej połowie 2009 roku, na którą przypadł szczyt marż, banki sprzedały ponad 83 tys. kredytów (dla porównania w całym 2010 roku banki udzieliły 230,4 tys. kredytów).
Dodatkową motywacją do refinansowania drogich kredytów powinny być perspektywy podwyżek stóp procentowych. Wzrosty szykują się zarówno w Polsce jak i Szwajcarii czy strefie euro. Refinansując kredyt można się uchronić przed powiększeniem raty.
Źródło: Open Finance
