Sprzedałem mieszkanie – ile podatku zapłacę? Czy jest to 10%, 19%, a może zastosowanie znajdzie zwolnienie – z takim pytaniem często borykają się rozdrażnieni podatnicy. Rozdrażnieni – częstymi nowelizacjami w tym zakresie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. I rzeczywiście – sprawa nie jest taka prosta.
Podatnicy mają przede wszystkim problem z wyborem prawidłowej stawki podatkowej do uzyskanego przychodu. I tu ważne – o stawce decydować będzie termin zakupu nieruchomości, a nie data jej sprzedaży. Graniczną datą jest 1 styczeń 2007 r. Do tego dnia podatnicy ustalali bowiem podatek w oparciu o stawkę 10% liczoną od uzyskanego ze sprzedaży przychodu, czyli o wartość wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszonej o koszty sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 2009.07.31, IPPB4/415-366/09-4/JS).
Natomiast podatnicy, którzy nabyli nieruchomość po tej dacie zastosują 19% stawkę w odniesieniu do dochodu uzyskanego ze sprzedaży, czyli do przychodu pomniejszonego o koszty uzyskania tego przychodu, które stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 2009.07.23, IPPB4/415-311/09-4/JS).
Do obydwu kategorii zbywców nieruchomości znajdzie natomiast zastosowanie zasada, że przychód nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym, jeżeli zbycie nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 2009.07.31, IPPB4/415-366/09-4/JS).
W przypadku podatników, którzy nabyli nieruchomość po 31 grudnia 2006 r. problem może budzić rozliczanie kosztów nabycia. Odpłatne nabycie generuje przede wszystkim koszty związane z samą nieruchomością (cena) oraz kosztami dodatkowymi zakupu (koszty notarialne, opłaty za założenie księgi wieczystej itp.). Natomiast opłaty związane ze zbyciem (np. koszt ogłoszeń, spotkania z potencjalnymi klientami itp.) obniżają bezpośrednio przychód, a nie zaliczają się do kosztów.
Natomiast podatnicy, którzy nabyli nieruchomość w spadku, w związku z jej sprzedażą do kosztów uzyskania przychodów zaliczą wyłącznie udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 2009.07.29, IPPB2/415-345/09-2/LK).
Problem pojawia się również w przypadku rozpatrywania prawa do ulg i zwolnień podatkowych związanych ze sprzedażą. Chodzi tu przede wszystkim o zwolnienie związane z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe oraz ulgę meldunkową.
W zakresie ulgi meldunkowej, zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o PIT wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:
a. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
b. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
c. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
d. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie
– jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.
A zatem nabycie w drodze darowizny lokalu mieszkalnego w 2007 r. i zamieszkanie w nim na pobyt stały na okres 12 miesięcy, który to okres kończy się 16.04.2009 r. (a zatem już po usunięciu przepisu z ustawy o podatku dochodowym) pozwala na skorzystanie z ulgi meldunkowej (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 2009.08.10, IPPB1/415-438/09-4/ES).
Należy zaznaczyć, że zwolnieniem określonym w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy objęty jest wyłącznie przychód ze sprzedaży budynku mieszkalnego. Przedmiotowe zwolnienie nie obejmuje przychodów z odpłatnego zbycia gruntów, zarówno tych, które stanowią odrębny przedmiot własności (prawo wieczystego użytkowania gruntu), jak i gruntów trwale związanych z budynkami, stanowiących część składową nieruchomości. Oznacza to, że przychód ze sprzedaży gruntu lub udziału w gruncie związanego z budynkiem mieszkalnym podlega opodatkowaniu na zasadach wymienionych powyżej (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 2009.07.23, IPPB4/415-311/09-4/JS).
Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (w związku z przedłużeniem terminu składania zawiadomienia podatnicy, którzy uzyskali w 2008 r. przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych mieli prawo do składania w terminie do dnia 30 kwietnia 2009 r. oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia z podatku dochodowego).
W przypadku, gdy sprzedaż nastąpi po dniu 31 grudnia 2008 roku, to zgodnie z art. 8 ust. 3 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, stosowne oświadczenie należy złożyć w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za rok podatkowy w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 2009.07.23, IPPB4/415-311/09-4/JS).
Powyższe zwolnienie zostało uchylone z dniem 1 stycznia 2009 r. Warto dodać – że do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.
Zwolnienie związane z przeznaczeniem przychodu w ciągu dwóch lat od zbycia na własne cele mieszkaniowe obowiązuje ponownie od 1 stycznia 2009 r. i ma zastosowanie do nieruchomości nabytych po tym dniu. A zatem sprzedaż nieruchomości w dniu 17.03.2009 r. nie powoduje, że będzie objęta powyższym zwolnieniem (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 2009.07.27, IPPB4/415-365/09-4/PJ). Jeżeli nabycie nastąpiło 24.07.2008 r., to przychód nie będzie również zwolniony na mocy przepisów obowiązujących przed 1 stycznia 2007 r. Przed tą datą przepisy również bowiem przewidywały zwolnienie przychodu przeznaczanego na cele mieszkaniowe. Z powyższego można wywnioskować – że ulga nie dotyczy nieruchomości nabytych między 1 stycznia 2007 r. a 31 grudnia 2008 r. Oczywiście oba przepisy nie są jednakowe, należy zatem odrębnie rozpatrywać zwolnienie na ich podstawie.
Źródło: PIT.pl
Wojciech Boczoń
