Nieruchomości komercyjne mogą stać się motorem odrodzenia rynku deweloperskiego. Na sukces mogą jednak liczyć tylko nieruchomości ściśle dostosowane do potrzeb najemcy. Są to małe galerie handlowe, magazyny zlokalizowane na Ścianie Wschodniej i biura poza centrami dużych miast.
Firmy deweloperskie, zwłaszcza te z polskim kapitałem, mają szansę na zapełnienie dziury rynkowej powstałej po wycofaniu się z Polski inwestorów nastawionych czysto spekulacyjnie.
– Znaczny kapitał gotowy do inwestycji nagle zniknął z rynku. Spowodowało to pojawienie się nisz na rynku obiektów komercyjnych i nowych okazji inwestycyjnych dla polskich deweloperów. Pojawiają się inwestycje o bardzo wysokiej stopie zwrotu – mówi Mirosław Koszany, prezes zarządu Biura Inwestycji Kapitałowych S.A.
Banki, które zaostrzyły rygory dostępu do kredytu, nie są skore do pożyczania pieniędzy na tego typu przedsięwzięcia. Lukę starają się zapełnić fundusze inwestycyjne zajmujące się wyłącznie inwestycjami w nieruchomości. Dotychczas powstawały głównie fundusze nieruchomości inwestujące w gotowe zrealizowane obiekty mieszkaniowe lub komercyjne.
Aktualnie niektóre TFI powołują fundusze o charakterze deweloperskim, które w celu uzyskania wyższej stopy zwrotu inwestują już w obiekty na etapie green field. Takie fundusze muszą posiadać specjalne zasoby merytoryczne i odpowiednie zaplecze deweloperskie.
Przykładem jest FIZ Deweloperski Nieruchomości Komercyjnych SATUS powołany w ramach TFI SATUS, gdzie TFI nawiązało współpracę z BIK S.A., deweloperem realizującym obiekty komercyjne i wyemitowało certyfikaty dla inwestorów indywidualnych dopuszczając ich do inwestycji już w fazie deweloperskiej. Fundusz aktualnie sprzedaje jednostki uczestnictwa.
Małe galerie w cenie
Pierwsze oznaki poprawy na rynku nieruchomości handlowych widać już od trzeciego kwartału 2009 roku. W najbliższym czasie należy spodziewać się realizacji niedużych projektów galerii handlowych w małych i średnich miastach. Obiektów tej klasy wciąż jest w Polsce niewiele. Inwestorzy – sieci handlowe, fundusze inwestycyjne, spółki akcyjne – szansę widzą w sile nabywczej społeczeństwa. A ta z pewnością będzie wzrastać wraz z poprawą zamożności kupujących. Zresztą już dziś wiadomo, że dynamika sprzedaży konsumenckiej prezentuje się lepiej w porównaniu z innymi krajami Europy, a w najbliższym czasie oczekuje się wzrostów.
Kryzys odcisnął piętno na segmencie nieruchomości biur
Firmy wchodzące na rynek Polski oraz te wynajmujące stare obiekty o niskim standardzie wstrzymywały decyzje o wynajmie nowoczesnej powierzchni biurowej. Teraz, kiedy sytuacja stabilizuje się klienci powoli wracają do rozmów. Oczywiście powierzchnia dostępna na rynku w dużych miastach jeszcze przez kilka miesięcy zaspokoi istniejące zapotrzebowanie, ale niedługo może jej zabraknąć. Deweloperzy ze względu na trudności z pozyskaniem finansowania wstrzymali swoje projekty. Może to doprowadzić do niedoboru powierzchni biurowej na rynku. Pojawi się wtedy okazja dla inwestorów korzystających z alternatywnych źródeł finansowania. A kolejne inwestycje biurowe z pewnością będą potrzebne. Potwierdza to wciąż niski współczynnik nasycenia powierzchni w aglomeracjach miejskich w porównaniu z innymi europejskimi metropoliami.
Magazyny na wschodzie
Chociaż rynek magazynowy chwilowo wyhamował to wciąż ma duże perspektywy rozwoju. Budowa kolejnych odcinków autostrad przyczyni się w niedługim czasie do powstania nowych rynków magazynowych – przede wszystkim we wschodniej części Polski. Już teraz na celowniku deweloperów są takie miasta jak: Rzeszów, Lublin, także Bydgoszcz. Nie można oczywiście zapominać o istniejących rynkach, na których powierzchni będzie przybywać. Z pewnością wciąż ogromny potencjał drzemie w rejonie aglomeracji śląskiej liczącej prawie 3 mln mieszkańców, która przez wielu analityków uznawana jest za przyszłe zaplecze magazynowe Europy.
Bardzo ważnym zjawiskiem jest rosnące zapotrzebowanie na projekty „build to suit” czyli obiekty dla klienta indywidualnego wykonanego zgodnie z wytycznymi przedstawionymi przez klienta. Dają możliwość wybudowania wymarzonej siedziby firmy bez konieczności posiadania środków na realizację inwestycji. Klient zobowiązuje się jedynie do płacenia czynszu otrzymując dodatkowo możliwość nabycia nieruchomości po zakończeniu okresu najmu.
Jak zarabiać na rynku nieruchomości komercyjnych
Inwestycje w nieruchomości o charakterze komercyjnym wiążą się z wyższymi dochodami. Są jednak znacznie bardziej kapitałochłonne. Wyjściem jest rozważanie inwestycji w fundusze nieruchomości, które w ramach emitowanych certyfikatów sprzedają udziały w nabywanych obiektach.
-Chcąc uzyskać jeszcze wyższą stopę zwrotu można również zainwestować w tego typu obiekty jeszcze na etapie deweloperskim. Wówczas oczekiwana stopa zwrotu może wynieść około 25 %. W polskim rynku komercyjnym wciąż drzemią możliwości rozwoju – potwierdzeniem tego jest wciąż niski poziom nasycenia powierzchni komercyjnych w stosunku do innych krajów UE – uważa Mariusz Borowiec, prezes zarządu TFI SATUS SA.
Wzrost zainteresowania powierzchniami biurowymi, handlowym, magazynowymi jest zauważalny. Jeżeli trend się utrzyma to w przeciągu kilku miesięcy może zacząć brakować powierzchni na rynku. Tym samym pojawi się szansa dla deweloperów, którzy korzystają z alternatywnych źródeł finansowania swoich projektów.
Więcej informacji na www.satus-tfi.pl.
Źródło: Talking Heads PR
Wojciech Boczoń