Ceny nieruchomości nie zależą od wytwarzanego przez obywateli PKB. Są kraje, gdzie mieszkaniec „produkuje” rocznie mniej niż równowartość jednego metra kwadratowego apartamentu w centrum stolicy, a w innych wytwarza równowartość kilkunastu metrów takiego lokalu. Polska na tle innych państw nie wypada w tym porównaniu korzystnie.
Co prawda ceny nieruchomości na rynku ustalane są na bieżąco w wyniku gry popytu i podaży, ale siła tych dwóch czynników zależy od wielu innych zmiennych. Można do nich zaliczyć sytuację makroekonomiczną, nastroje konsumentów i firm (szczególnie deweloperów), czynniki demograficzne, dostępność źródeł finansowania czy otoczenie legislacyjne, które sprzyjają lub nie rozwojowi rynku nieruchomości. Dziś Home Broker postara się omówić związek między cenami mieszkań i domów oraz poziomem PKB.
W Polsce 4 razy drożej niż w Danii?
Przede wszystkim może się wydawać, że im w danym kraju panuje większy dobrobyt, tym i poziom cen nieruchomości powinien być wyższy. Nic bardziej mylnego! Jeśli bogactwo będziemy mierzyć poziomem produktu krajowego brutto na mieszkańca, takiego związku nie zaobserwujemy – wynika z danych portalu Global Property Guide.
Na przykład w Rosji za metr apartamentu stolicy trzeba zapłacić równowartość 42 tys. zł, czyli więcej, niż wynosi roczny produktu krajowego brutto przypadający na mieszkańca federacji. Z drugiej strony w Szwajcarii (w Bernie) za metr apartamentu trzeba zapłacić podobne pieniądze jak w Moskwie (równowartość około 40 -50 tys. zł), a poziom PKB per capita wynosi tam równowartość ponad 270 tys. zł rocznie. W Rosji nieruchomości są więc prawie identycznie wyceniane co w Szwajcarii pomimo sześciokrotnie niższego poziomu PKB. Natomiast w Danii, gdzie wysokość produktu krajowego brutto w przeliczeniu na obywatela, plasuje ten kraj w czołówce europejskiej (równowartość prawie dwustu tysięcy złotych rocznie), ceny nieruchomości o podwyższonym standardzie w stolicy nie są aż tak wygórowane i wynoszą około 15 tysięcy złotych za metr. Jest to wartość niewiele wyższa niż w Warszawie, gdzie metr mieszkania o podwyższonym standardzie w centrum wyceniany jest na około 13 – 14 tysięcy złotych. W Polsce jednak PKB per capita jest, jak na warunki europejskie, relatywnie niewielki i wynosi około 13,5 tys. dolarów rocznie (równowartość około czterdziestu czterech tysięcy złoty).
W efekcie, gdyby odnieść wartość 100-metrowego apartamentu Warszawie do przeciętnego poziomu PKB na osobę, okaże się, że aby „wyprodukować” taką nieruchomość przeciętny Polak musi pracować prawie 32 lata – wynika z danych GPG. Plasuje nas ten wynik w gronie krajów, gdzie poziom cen nieruchomości jest relatywnie wysoki. Wyższe wyniki GPG zanotował na przykład w Wielkiej Brytanii i Francji, gdzie wskaźnik ten przyjmuje wartość odpowiednio 55 i 43 lata. Rekordowo wysokie wartości wskaźników padły jednak w Rosji i na Ukrainie gdzie jest to odpowiednio 111 i 102 lat.
Zupełnie inaczej sytuacja wygląda w takich krajach jak Luksemburg, Dania, Belgia, Niemcy czy Cypr, gdzie wskaźniki te są rekordowo niskie jak na warunki europejskie i przyjmują wartość od 6,1 do 9,3.
PKB ostrzega dwa kwartały wcześniej
Wskaźnik PKB można też „zaprząc” do przewidywania zbliżających się tendencji cenowych na rynku nieruchomości – wynika z analizy przeprowadzonej przez Home Broker. Gdyby bowiem uśrednić zmiany jakie zaszły od początku 2005 roku w dwudziestu krajach europejskich w obszarze produktu krajowego brutto i cen nieruchomości, to okazałoby się, że ten pierwszy wyprzedza zmiany w wycenach domów i mieszkań. Średni dla 20 krajów wskaźnik PKB zanotował spadek już na początku 2008 roku, podczas gdy pierwszy spadek cen mieszkań (na podstawie średniej wartości indeksów dla dwudziestu krajów) widoczny był dopiero dwa kwartały później. Podobny mechanizm można było zaobserwować w Chorwacji, Francji, Grecji, Islandii, Holandii czy Słowacji.
Niestety nie jest to mechanizm uniwersalny. Przykładami mogą być Bułgaria czy chociażby Polska. Nad Morzem Czarnym pierwszy spadek cen nieruchomości, jako efekt kryzysu, zaobserwowano w ostatnim kwartale 2008 roku. PKB skurczył się w tym kraju kwartał później. Ponadto bułgarska gospodarka rozwija się od przełomu 2009 i 2010 roku, a ceny nieruchomości dalej zniżkują. Z jeszcze większym paradoksem mamy do czynienia w Polsce. Od wybuchu kryzysu nasza gospodarka rozwija się (wzrost o prawie 14% od początku 2008 roku), a ceny nieruchomości spadły w tym czasie o około 20%.
Źródło: Home Broker
Wojciech Boczoń