Rekordowa oferta rynku deweloperskiego i niższe ceny mieszkań zachęcają do zakupu, ale coraz trudniej jest zdobyć finansowanie w bankach.
Szersza oferta deweloperska
Na koniec czerwca br. planujący zakup mieszkania w sześciu największych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) mieli niemal o jedną trzecią większy wybór niż przed rokiem. Z danych Reas wynika, że podaż na rynku pierwotnym wzrosła siódmy kwartał z rzędu. Przy nieco mniejszej sprzedaży w II kw. br., ilość mieszkań dostępnych w ofercie rynkowej rośnie. Deweloperzy wprowadzili na rynek w tym czasie w największych miastach ponad 10,6 tys. lokali, o jedną piątą więcej niż w II kw. 2010 r. i nieco więcej niż w I kw. br. (1 proc. więcej).
W I półroczu 2011 do sprzedaży weszło ponad 21,3 tys. jednostek. Więcej mieszkań na rynek inwestorzy rzucili tylko w I półroczu przedkryzysowego 2007 roku. W rezultacie wielkość oferty w sześciu aglomeracjach przekroczyła na koniec II kwartału 2011 roku 46 tysięcy mieszkań (Reas). Osoby planujące zakup lokum mają teraz większy wybór nowych mieszkań niż kiedykolwiek wcześniej.
Gotowe do wzięcia
W ofercie deweloperskiej dominują mieszkania w trakcie realizacji (78 proc.). Co drugie z nich będzie gotowe w przyszłym roku (47 proc.). Na rynku dostępna jest też znaczna ilość mieszkań oddanych już do użytku. Na koniec czerwca w Warszawie takich lokali było ok. 4 tysięcy (Reas) z 18 tys. dostępnych w sprzedaży (redNet Consulting), tj. nieco mniej niż w poprzednim kwartale. Z danych firmy Emmerson możemy się dowiedzieć, że w Krakowie liczba gotowych mieszkań przekroczyła 1,8 tys., w Poznaniu 1,3 tys., zaś we Wrocławiu było ich 1,1 tys. W sześciu aglomeracjach na koniec II kw. ukończonych mieszkań było prawie 9,7 tys., co oznacza, że ich wybór zwiększył się w ciągu roku o 6 proc.(Reas).
Nowe i tańsze
Poza tym, że kupujący mają w czym wybierać, ceny mieszkań deweloperskich są niższe niż półtora roku temu. Raport firmy Emmerson mówi, że od początku 2010 roku do połowy 2011 r. spadły stawki ofertowe na rynku pierwotnym. Największa korekta cen nowych mieszkań nastąpiła we Wrocławiu (7,8 proc.), Krakowie (7,4 proc.) i w Poznaniu (6,7 proc.). W Warszawie budowane mieszkania są tańsze o niemal 6 proc., w Łodzi 4 proc., natomiast w Gdańsku o 3,7 proc. Niewielką zwyżkę cen odnotowano na przestrzeni tego czasu tylko w Katowicach (0,8 proc.).
W czerwcu za metr kwadratowy nowego mieszkania trzeba było zapłacić w Warszawie średnio 8,6 tys. zł, a w Krakowie 7,2 tys. zł. We Wrocławiu nowe mieszkania kosztowały przeciętnie 6,8 tys. zł/mkw., w Poznaniu 6,7 tys. zł/mkw., a w Gdańsku 6,4 tys. zł/mkw. Najmniej w Katowicach, bo 5,3 tys. zł/mkw.(Emmerson).
Trudniejsze finansowanie
Duży wybór nowych mieszkań i niższe ceny niż na początku ubiegłego roku to dla nabywców niewątpliwy powód do zadowolenia. Niestety gorzej już z finansowaniem zakupu. Analitycy sygnalizują pogorszenie się sytuacji na rynku kredytów hipotecznych. Pomimo tego, że banki nieustannie wprowadzają na rynek lepsze oferty i obniżają marże, zdolność kredytowa pożyczkobiorców spada. Kupującym mieszkania trudniej jest uzyskać kredyt hipoteczny.
Według lipcowego rankingu Open Finance, w ciągu ostatnich trzech miesięcy połowa banków obniżyła marżę kredytów złotowych, a co trzeci pożyczek w euro. Średnia marża dla kredytów w PLN w ofertach cross-sell spadła do 1,3 proc. Marże kredytów w euro dla promocyjnych ofert pakietowych obniżyły się teraz przeciętnie do 2,18 proc. (przy trzydziestoletnim kredycie na 270 tys. zł, na 90% LtV, dla trzyosobowej rodziny z 6 tys. zł wpływów netto).
Zła wiadomość dla zadłużających się to taka, że rosną stopy procentowe zarówno w Polsce jak i strefie euro. W ślad za nimi wzrasta średnia wysokość raty kredytu i w efekcie maleją możliwości kredytobiorców w bankach. Po trzech podwyżkach stóp procentowych w drugim kwartale o łącznie 0,75 p.p. wzrósł WIBOR z 4,19 do 4,7 proc. EURIBOR po dwóch podwyżkach w tym roku wynosi 1,5 proc. (EURIBOR 3M 1,6 proc.).
Kredyty drożeją, a wraz ze zdolnością kredytową zmniejsza się dostęp kupujących mieszkania do finansowania. Dlatego deweloperzy starają się ułatwić klientom zakup. – W inwestycji RED Park, której realizacje rozpoczynamy w Poznaniu przy Lasku Dębiec oferujemy mieszkania w cenie od 5100 zł brutto za metr kwadratowy. W czasie przedsprzedaży kupujący mogą skorzystać z systemu płatności 15/85. W momencie rozpoczęcia budowy nabywcy będą zobowiązani do wpłaty 15 proc. wartości nieruchomości, a pozostałe 85 proc. sumy zapłacą dopiero przed odbiorem kluczy. Wtedy sytuacja w bakach być może będzie bardziej sprzyjająca – twierdzi Teresa Witkowska, dyrektor Sprzedaży w RED Real Estate Development.
W II kw. br. zdolność kredytowa zaciągających pożyczki hipoteczne stopniała. Trzyosobowa rodzina, która zarabia 6 tys. zł, może teraz liczyć średnio maksymalnie na 535 tys. zł kredytu w złotych (przy kredycie na 30 lat na 270 tys. i zadłużeniu na 90 proc. wartości nieruchomości). Trzy miesiące wcześniej mogła pożyczyć 549 tys. zł. (Open Finance).
W ciągu drugiego kwartału br. zdolność kredytową dla pożyczek w złotych obniżyło 20 z 25 banków badanych w lipcu br. przez Open Finance. Z grona 11 banków, które udzielają kredytów w euro przez ostatnie trzy miesiące cztery obniżyły oprocentowanie, a jeden podwyższył. Z kolei optymistyczną informacją jest, że siedem z 26 banków przyzna teraz pożyczkę w PLN narzucając zaledwie 1 procentową marżę.
Źródło: Prestige Public Relations
Wojciech Boczoń
