Stabilizacja cen z lekką tendencją wzrostową – to najkrótszy możliwy opis sytuacji na rynku mieszkaniowym. Od blisko dwóch lat ceny w skali kraju ulegają niewielkim wahnięciom, choć ostatnio są to raczej zmiany w górę niż w dół.
W ostatnim półroczu Indeks Cen Transakcyjnych Home Brokera i Open Finance rósł cztery razy, a tylko w dwóch miesiącach zanotował spadek. Jego najnowsze notowanie (obejmujące dane transakcyjne obu firm za okres luty-kwiecień 2015 r.) to 826,23 pkt, co jest wartością o 0,5 proc. niższą niż przed miesiącem, ale o 2,3 proc. wyższą niż rok temu i o 7,3 proc. wyższą niż dwa lata temu. Po ponadpółtorarocznym okresie przebywania w przedziale 800-820 pkt drugi miesiąc z rzędu wskaźnik cen mieszkań znajduje się ponad nim. Indeks wyliczany jest na podstawie transakcji na rynku mieszkaniowym dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance, pokazuje on realną zmianę cen na rynku mieszkaniowym w największych miastach.
Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance
Źródło: Home Broker i Open Finance; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.
W większości dużych miast ceny nieruchomości poszły w ostatnim roku w górę. Najbardziej w Łodzi (o prawie 20 proc.) i Bydgoszczy. W obu stoi za tym wzrostem przede wszystkim niska baza. Rok temu przeciętny metr kwadratowy mieszkania w Łodzi kosztował nieco ponad 3,5 tys. zł, do wzrostu cen przyczynił się też program Mieszkanie dla Młodych, który oferuje dopłaty do nieruchomości kupowanych na rynku pierwotnym.
W dużych miastach stabilniej
Z pięciu największych rynków ceny najbardziej wzrosły we Wrocławiu (o 5,3 proc. do 5613 zł za mkw.), a spadły w Poznaniu (o 5,7 proc. do 5262 zł za mkw.). Najdroższe mieszkania są niezmiennie w Warszawie, która jest najważniejszym ośrodkiem miejskim w kraju i jego centrum biznesowo-kulturalnym. Wg najnowszych danych za metr kwadratowy mieszkania w stolicy trzeba obecnie zapłacić 7253 zł, o 4,3 proc. więcej niż przed rokiem. Należy jednak pamiętać, że to dane oparte na medianach, czyli wartościach środkowych. Nie brakuje mieszkań dużo tańszych, a z drugiej strony ceny w najbardziej prestiżowych apartamentowcach kilkakrotnie przewyższają średnie stawki.
Jeszcze drożej niż w Warszawie może być w najbardziej popularnych miejscowościach turystycznych takich jak Jurata czy Zakopane. Jednak to rynki specyficzne i nie należy ich analizować w zestawieniu z największymi miastami. Przyglądając się zestawieniu cen mieszkań należy zauważyć, że na największych rynkach dochodzi do mniejszych wahań cen. Jest to związane z faktem, że na tych mniejszych rynkach jest po prostu mniej transakcji i kilka droższych inwestycji jest w stanie relatywnie mocno wpłynąć na medianę ceny transakcyjnej.
Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie
| Miasto | Mediana ceny mkw. |
Zmiana ceny r/r |
Zmiana ceny m/m |
| Białystok | 4 309 zł | 7,9% | -1,4% |
| Bydgoszcz | 4 351 zł | 11,0% | 2,4% |
| Gdańsk | 5 156 zł | -1,1% | 3,3% |
| Kraków | 6 197 zł | 3,3% | -2,5% |
| Łódź | 4 299 zł | 19,8% | 1,6% |
| Poznań | 5 262 zł | -5,7% | -3,6% |
| Szczecin | 4 264 zł | -1,9% | -0,8% |
| Toruń | 4 017 zł | -9,2% | 1,9% |
| Warszawa | 7 253 zł | 4,3% | 0,3% |
| Wrocław | 5 613 zł | 5,3% | 0,7% |
Źródło: Home Broker i Open Finance; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.
Komentarz i prognoza
Pierwsze oznaki wzrostu cen mieszkań korespondują z danymi firmy REAS mówiącymi o rekordowej sprzedaży deweloperów w pierwszym kwartale 2015 r. (11,5 tys. mieszkań w sześciu największych miastach) oraz informacjami GUS o aktywności deweloperów w zakresie rozpoczynania nowych budów.
Niskie stopy procentowe i dobre otoczenie gospodarcze dają podstawy do wiary w to, że najbliższe kwartały będą wyglądały podobnie. Warunki nie tylko zachęcają do zaciągania kredytów, ale i zniechęcają do zakładania lokat w bankach. W efekcie wiele zamożnych osób szuka alternatyw do ulokowania swoich pieniędzy i trafiają one m.in. na rynek nieruchomości. To widać szczególnie na rynku pierwotnym w dużych miastach, gdzie w niektórych inwestycjach zdecydowana większość mieszkań kupowana jest bez pomocy finansowania z banku.
Sytuacja w której ceny nieruchomości rosną nieco szybciej niż inflacja jest oznaką dojrzałości rynku i jego normalizacji. Stabilizacja sprzyja planowaniu przyszłych inwestycji przez deweloperów, a jednocześnie daje inwestorom bezpieczne otoczenie do lokowania środków. Oczekujemy utrzymania wzrostu w ujęciu rok do roku, nie powinien on jednak przekraczać kilku procent.
Marcin Krasoń
Wojciech Boczoń