Boom na rynku nieruchomości – czy to jest bańka jak 10 lat temu?

Mniej więcej dekadę temu boom na rynku nieruchomości rozpalał nasze społeczeństwo podobnie jak obecnie „Program 500 plus”.

Wówczas media rozpisywały się o rekordowych ilościach zakupionych przez naszych rodaków nieruchomości, deweloperzy prześcigali się zarówno w oddawaniu kolejnych osiedli na sprzedaż jak również w sprzedawaniu atrakcyjnych „dziur w ziemi”, na których miały powstać kolejne piękne osiedla. Bankierzy natomiast udzielali atrakcyjnych kredytów w „stabilnych” frankach coraz większej rzeszy klientów nie mających zdolności kredytowej w rodzimej walucie. Z perspektywy czasu oraz na podstawie licznych publikacji NBP oraz KNF można powiedzieć, że tamten boom przyczynił się do powstania bańki na rynku nieruchomości, choć o wiele mniejszych rozmiarów niż w innych krajach (np. w USA).

Obecnie od kilkunastu kwartałów mamy ponownie ożywienie na tym rynku. I choć media co pewien czas przypominają nam o rekordach sprzedaży deweloperów, to dzisiaj nikt już nie kupuje w obawie przed podwyżkami cen mieszkań, a o kredytach walutowych można jedynie usłyszeć w kontekście kolejnych sądowych pozwów frankowiczów przeciwko bankom.

Niemniej naturalnym jest porównywanie tych dwóch okresów prosperity na rynku nieruchomości i stawianie pytania: Czy obecne ożywienie to bańka, tak jak to było 10 lat temu? Jakie czynniki stały za boomem sprzed dekady, a jakie za obecnym ożywieniem? Czy to ożywienie będzie kontynuowane w kolejnych latach, bez żadnych załamań? Aby odpowiedzieć na te pytania, należy, jak zawsze w ekonomii, przyjrzeć się dwóm kategoriom ekonomicznym: popytowi i podaży.

Zaczynając od strony popytowej, warto na początek poddać analizie strukturę nabywców nieruchomości, motywy zakupów i sposoby finansowania. Potrzeba zamieszkania jest fundamentem piramidy potrzeb Maslowa, dlatego naturalnymi nabywcami są osoby, które kupują mieszkania w celach konsumpcyjnych. Wraz z rozwojem bankowości w Polsce oraz wejściu zagranicznych instytucji finansowych, kredyt hipoteczny stał się powszechnym sposobem finansowania zakupu nieruchomości. Dzięki liberalnej polityce kredytowej banków, w ciągu ostatnich 10 lat nieprzerwanie wzrastała liczba czynnych umów kredytowych, która w tym roku przekroczyła wartość 2 mln na łączną kwotę ok. 380 mld zł.

 
Rysunek 1. Liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy w latach 2006 – 2016

 
Rysunek 2. Całkowity stan zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych w latach 2006 – 2016 (w mld zł)

Wyraźny trend wzrostowy na rynku kredytów hipotecznych, przekładający się na wzrosty sprzedaży nieruchomości, związany jest z wieloma czynnikami, wśród których przynajmniej trzy mają istotny wpływ. Po pierwsze, w ostatnich 10 latach nabywcami byli dzisiejsi 30- i 40 – latkowie, pochodzący z wyżu demograficznego lat 70- i 80 – tych. To ta grupa młodych ludzi, dla których posiadanie własnego mieszkania jest ważnym elementem definiującym dorosłość, nabywała nieruchomości często przy udziale kredytu. Coraz mniejsze przyrosty stanu zadłużenia, widoczne na powyższym wykresie, świadczą o możliwym punkcie przegięcia, do którego być może zbliżamy się – w najbliższych latach na rynek będą wchodzić roczniki z niżu demograficznego. Niestety czynnik ten może negatywnie wpłynąć na liczbę nowo udzielanych kredytów. Co więcej, jak pokazują badania socjologiczne, dla pokolenia millenijnego posiadanie własnego mieszkania nie jest priorytetem, tak samo jak zadłużanie się.

Po drugie, ważnym czynnikiem, który wspomagał młode małżeństwa oraz rodziny był program Rodzina na Swoim oraz aktualny, Mieszkanie dla Młodych. W ciągu dekady skorzystało z nich kilkaset tysięcy osób, co również uzasadnia ożywienie na rynku nieruchomości. Najprawdopodobniej nowy program mieszkań na wynajem zastąpi MdM, co może negatywnie wpłynąć na liczbę nabywanych mieszkań. Po trzecie, utrzymujący się od kilkunastu lat trend spadkowy stóp procentowych przyczynił się do wzrostu liczby udzielanych kredytów. Dekadę temu kredytobiorcy mimo wyższego oprocentowania kredytu hipotecznego decydowali się na zakup nieruchomości w obawie, że odkładanie decyzji na później może oznaczać wyższe ceny lub brak dostępnego lokum (duży wpływ miała ówczesna medialna wrzawa wokół rynku nieruchomości). Aktualnie w obliczu dużego wyboru ofert, klienci nie dokonują zakupów w pośpiechu, co widać po coraz mniejszych przyrostach zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego.

Co więcej, potencjalni nabywcy wykazują coraz bardziej zachowawcze podejście do kredytowania nieruchomości. Ostatnie statystyki pokazują, że wzrasta poziom wkładu własnego, co jest wynikiem zarówno działań regulatora (od 2017 r. wymóg 20 proc. wkładu własnego przy kredycie hipotecznym), jak również polepszającej się sytuacji materialnej Polaków. Obecnie poziom stóp procentowych znalazł się na historycznych minimach dlatego perspektywa dalszego ich obniżania staje się coraz mniej prawdopodobna. Dzisiaj coraz częściej słychać głosy, że w kolejnych latach stopy procentowe mogą zostać podniesione, co wraz z rosnącymi marżami kredytowymi może przełożyć się na mniejsze zainteresowanie kredytem hipotecznym, a tym samym zakupem nieruchomości.

Oprócz wyżej wymienionych czynników stojących za popytem na kredyt hipoteczny, a zarazem na zakup nieruchomości, bardzo istotnym elementem jest sytuacja finansowa potencjalnych nabywców. Relacja wynagrodzenia względem ceny transakcyjnej zakupionej nieruchomości w prosty sposób pokazuje, czy na rynku jest względnie tanio, czy drogo. W ostatniej dekadzie (co obrazuje poniższy wykres) średnie wynagrodzenie w Polsce wzrosło z poziomu 2477 zł w 2006 r. do 3899 zł w 2015 r. (dane GUS), przekładając się na umocnienie siły nabywczej osób zakupujących nieruchomość.