Jeśli wierzyć prognozom, to już niedługo stopy procentowe zaczną w Polsce spadać. To oznacza niższe raty złotowych kredytów mieszkaniowych. Ktoś kto spłaca dług ze zmiennym oprocentowaniem może za kilka kwartałów płacić o ponad 20% mniej niż dziś – sugerują szacunki HREIT oparte o najnowsze notowania rynkowe.
Odliczanie do pierwszych cięć stóp procentowych w Polsce możemy już uznać za oficjalnie rozpoczęte. Widać to po rynkowych notowaniach stóp procentowych, ale też prognozach formułowanych przez ekonomistów i analityków. Całkiem realny wydaje się scenariusz, w którym po zakończeniu wakacji RPP postanowi obniżyć stopy procentowe w Polsce – o ile oczywiście pozwoli na to inflacja. Spór jest już dziś raczej nie o to jaki kierunek zmian przed nami, ale o to po których wakacjach dojdzie do pierwszej obniżki stóp procentowych – po wakacjach szkolnych czy akademickich.
Raty kredytów mogą już spadać
To już dziś może mieć wpływ na oprocentowanie i wysokość rat kredytów. Inaczej wygląda to jednak w przypadku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem, a inaczej z okresowo stałym. Efekt zbliżających się obniżek stóp procentowych jest też zupełnie inny dla osób, które kredyt mieszkaniowy już mają i dla tych, które dopiero zaciągnięcie takiego długu rozważają.
Zacznijmy więc od początku. Spójrzmy na sytuację z perspektywy kogoś kto ma dziś kredyt ze zmiennym oprocentowaniem. To jest przeważnie aktualizowane w cyklach 3-miesięczych (gdy oprocentowanie oparte jest o wskaźnik WIBOR 3M) i półrocznych (gdy oprocentowanie jest oparte o WIBOR 6M). To znaczy, że jeśli komuś bank aktualizował oprocentowanie odpowiednio kwartał lub dwa kwartały temu, to już lada moment może dostać informację o niższej racie.
Załóżmy, że akurat 13 lipca 2023 roku bank aktualizuje nam oprocentowanie biorąc pod uwagę najświeższe dostępne dane, a więc te na temat WIBORu, które zostały opublikowane na koniec dnia poprzedniego, czyli 12 lipca.
Jeśli mamy kredyt oparty o WIBOR 3M, to nie zobaczymy jeszcze jakichś rewolucyjnych zmian poziomu raty. Spadki WIBORu 3M są póki co niewielkie. 3 miesiące wcześniej (12 kwietnia) wskaźnik ten był wyceniany na 6,9%, a 12 lipca na 6,85%. W przypadku kredytu zaciągniętego na 300 tys. zł i 25 lat z marżą na poziomie 2,6% oznacza to ratę niższa o około 10 złotych, co przy jej wysokości na poziomie ponad 2,6 tys. złotych miesięcznie oznacza brak rewolucji.
W przypadku kredytów opartych o WIBOR 6M ruch byłby trochę większy. 12 lipca WIBOR 6M wynosił bowiem 6,8%, a pół roku wcześniej, czyli 12 stycznia było to 7,05%. W przypadku kredytu zaciągniętego na 300 tys. zł i 25 lat z oznacza to ratę niższa o około 50-60 złotych.
Najlepsze dopiero przed nami
Perspektywy kolejnych miesięcy wyglądają tu znacznie lepiej – o ile oczywiście wierzyć prognozom. Te rano 13 lipca sugerowały, że w grudniu stawki WIBOR 3M będą na poziomie około 5,6%, a WIBOR 6M na poziomie trochę ponad 5,5%. To wyraźnie niżej niż dzisiejsze notowania tych wskaźników.
Jeśli faktycznie WIBORy spadną o ponad 1 pkt. proc. do końca roku (tak to wyceniają przed południem 13 lipca kontrakty terminowe FRA), to raty kredytów mogą spaść nawet o około 10%. Idąc dalej, w perspektywie dwuletniej raty mogą pójść w dół o 20-25% – o ile oczywiście faktycznie WIBOR 3M spadnie w połowie 2025 roku w okolice 3,5-4%
Z punktu widzenia osoby, która rozważa dziś zaciągnięcie kredytu ze zmiennym oprocentowaniem zmiany te oznaczają nie tylko potencjalnie niższe raty, ale też wyższą zdolność kredytową. Wszystko dlatego, że przy innych czynnikach stałych niższa rata oznacza, że bank będzie nam skłonny pożyczyć więcej przy konkretnym poziomie osiąganych dochodów.
Aby nie było tak łatwo, to jeden z banków oferuje kredyty o zmiennym oprocentowaniu, ale oparte nie o stawkę WIBOR, ale o WIRON. Tu sytuacja wygląda trochę inaczej, bo tak jak WIBOR powinien uwzględniać przyszły koszt pieniądza, tak WIRON uwzględnia historyczne notowania. W efekcie na spadek oprocentowania w przypadku tych produktów będzie trzeba poczekać trochę dłużej.
W dół powinno tez pójść oprocentowanie stałe
Oczekiwania odnośnie spadku stóp procentowych wpływać też powinny na oprocentowanie kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. Chodzi o to, że gracze rynkowi, oczekując niższego kosztu pieniądza w Polsce, zaczynają też inaczej handlować kontraktami na stopy procentowe. Dotyczy to też kontraktów IRS, o które oparte jest oprocentowanie kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. W uproszczeniu załóżmy, że pięcioletni IRS jest podstawą do ustalenia oprocentowania kredytów ze stałym oprocentowaniem na 5 lat. Notowania z 13 lipca 2023 roku pokazują, że 5-letni IRS był notowany na poziomie trochę poniżej 4,6%. To już oznacza wyraźny spadek wobec poziomu miesiąc wcześniej, kiedy ten sam wskaźnik notowany był na poziomie prawie 5,2%. Idąc dalej, to od szczytu z października 2022 roku 5-letni IRS spadł już o około 3,3 pkt. proc. Takie zmiany już powinny pozwolić bankom na oferowanie tańszych kredytów ze stałym oprocentowaniem.
W praktyce zmiana taka musi trochę potrwać. Warto jednak wiedzieć, że spadek oprocentowania 25-letniego kredytu o 1 pkt. proc. oznaczać może ratę niższą o około 7-8%. Analogicznie wyższa może być też wtedy nasza zdolność kredytowa.
I choć jest to truizm, to trzeba dodać, że jeśli do spadku oprocentowania tych kredytów faktycznie dojdzie, to w pierwszej kolejności skorzystają na tym osoby, które podpisują nowe umowy. Osoby, które spłacają już kredyt ze stałym oprocentowaniem ustalanym z góry np. na 5 lat, do końca trwania tego okresu nie zobaczą ani niższych ani wyższych rat w swoich harmonogramach spłaty długu.
Optymalny czas na stałe oprocentowanie dopiero przyjdzie
Z punktu widzenia osób, które dziś zaciągają kredyt mieszkaniowy, próba optymalnego wyboru pomiędzy kredytem ze stałym i zmiennym oprocentowaniem niesie za sobą szczyptę spekulacji. Wszystko dlatego, że choć rynek przeważnie trafnie odczytuje momenty, w których stopy procentowe mogą pójść w dół, to przecież nikt nie zna przyszłości. Nie możemy wykluczyć, że dojdzie do jakichś fundamentalnych zmian i RPP nie tylko nie obniży stóp procentowych, ale nawet je podniesie. Prawdopodobieństwo takiego scenariusza wydaje się dziś znikome, ale żyjemy w na tyle „ciekawych czasach”, że niczego nie można wykluczyć.
Najłatwiejszą decyzję mają przed sobą osoby, które mogą zaciągnąć „Bezpieczny Kredyt 2%”. Ta oferta, dzięki budżetowym dopłatom, wydaje się dziś bezkonkurencyjna. Gorzej jest jeśli chcemy zaciągnąć standardowy kredyt, bo musimy wybrać pomiędzy długiem ze stałym albo zmiennym oprocentowaniem.
Teoretycznie zadłużając się dziś optymalnie byłoby najpierw wybrać kredyt ze zmiennym oprocentowaniem, aby potem zmienić go (refinansować) na kredyt z oprocentowaniem stałym w momencie, w którym stopy procentowe będą znacznie niższe. Tyle teoria, bo praktyka pisze nam różne scenariusze.
Jeśli więc ktoś obawia się, że jego domowy budżet nie udźwignie raty, gdyby ta nieoczekiwanie zaczęła rosnąć, a do tego najważniejsze są dla niego stabilność i bezpieczeństwo – rozwiązaniem jest raczej kredyt o stałym oprocentowaniu. Jeśli jednak kogoś stać na ryzyko, a przy tym ma w sobie żyłkę spekulanta, warto rozważyć dziś zaciągnięcie kredytu ze zmiennym oprocentowaniem, który potem zamienimy na kredyt ze stałym oprocentowaniem, gdy np. cykl obniżek stóp procentowych będzie się miał ku końcowi. I choć może to dać wymierne korzyści, to należy pamiętać, że nikt ich nam nie gwarantuje, a podejmujemy przy takiej strategii dodatkowe ryzyko.
Bartosz Turek, główny analityk HREIT
