Ostatnia decyzja Rady Polityki Pieniężnej zaskoczyła rynek. Obniżka stóp procentowych była co prawda przewidywana przez większość ekonomistów, ale skala obniżki była większa, niż oczekiwano. Zmiana kosztu pieniądza to tańsze kredyty, ale również niższe oprocentowanie depozytów. Jak na portfele Polaków wpłynie gwałtowne cięcie stóp procentowych? Sprawdzamy.
Nowy dylemat przy zaciąganiu kredytów
Sytuację polskich kredytobiorców w ostatnich dwóch latach można podsumować jednym słowem – rollercoaster. Od września 2021 do września 2022 Rada Polityki Pieniężnej 11 razy podnosiła stopy procentowe – z poziomu 0,10% do 6,75%.
| data | stopa referencyjna | zmiana w pkt. proc. |
| 2020-05-29 | 0,10% | – |
| 2021-10-07 | 0,50% | +0,40 |
| 2021-11-04 | 1,25% | +0,75 |
| 2021-12-09 | 1,75% | +0,50 |
| 2022-01-05 | 2,25% | +0,50 |
| 2022-02-09 | 2,75% | +0,50 |
| 2022-03-09 | 3,50% | +0,75 |
| 2022-04-07 | 4,50% | +1,00 |
| 2022-05-06 | 5,25% | +0,75 |
| 2022-06-09 | 6,00% | +0,75 |
| 2022-07-08 | 6,50% | +0,50 |
| 2022-09-08 | 6,75% | +0,25 |
| 2023-09-07 | 6,00% | -0,75 |
źródło: https://www.nbp.pl/
Rosnące stopy procentowe, w połączeniu z oczekiwaniami inflacyjnymi banków, determinowały wzrost WIBOR-u, a rosnący WIBOR wpływał na oprocentowanie kredytów ze zmiennym oprocentowaniem. Miesięczne płatności kredytobiorców w ciągu roku wzrosły o ponad 100% – rata kredytu w kwocie 300 000 zł, który zaciągnięto na 30 lat z marżą 2%, wzrosła w październiku 2022 roku do 2 570 zł, chociaż w wakacje 2021 roku była na poziomie 1 148 zł.
| data | WIBOR 6M | oprocentowanie | rata |
| 2021-08-31 | 0,26% | 2,26% | 1 148,27 zł |
| 2021-09-30 | 0,31% | 2,31% | 1 155,94 zł |
| 2021-10-31 | 0,96% | 2,96% | 1 258,35 zł |
| 2021-11-30 | 2,38% | 4,38% | 1 498,74 zł |
| 2021-12-31 | 2,84% | 4,84% | 1 581,26 zł |
| 2022-01-31 | 3,47% | 5,47% | 1 697,72 zł |
| 2022-02-28 | 4,02% | 6,02% | 1 802,51 zł |
| 2022-03-31 | 5,05% | 7,05% | 2 005,99 zł |
| 2022-04-30 | 6,25% | 8,25% | 2 253,80 zł |
| 2022-05-31 | 6,79% | 8,79% | 2 368,68 zł |
| 2022-06-30 | 7,35% | 9,35% | 2 489,80 zł |
| 2022-07-31 | 7,30% | 9,30% | 2 478,90 zł |
| 2022-08-31 | 7,31% | 9,31% | 2 481,08 zł |
| 2022-09-30 | 7,41% | 9,41% | 2 502,89 zł |
| 2022-10-31 | 7,72% | 9,72% | 2 570,86 zł |
| 2022-11-30 | 7,46% | 9,46% | 2 513,81 zł |
| 2022-12-31 | 7,14% | 9,14% | 2 444,15 zł |
| 2023-01-31 | 6,99% | 8,99% | 2 411,71 zł |
| 2023-02-28 | 6,99% | 8,99% | 2 411,71 zł |
| 2023-03-31 | 6,95% | 8,95% | 2 403,08 zł |
| 2023-04-30 | 6,95% | 8,95% | 2 403,08 zł |
| 2023-05-31 | 6,95% | 8,95% | 2 403,08 zł |
| 2023-06-30 | 6,95% | 8,95% | 2 403,08 zł |
| 2023-07-31 | 6,60% | 8,60% | 2 328,04 zł |
| 2023-08-31 | 6,48% | 8,48% | 2 302,49 zł |
| 2023-09-12 | 5,73% | 7,73% | 2 145,09 zł |
źródło: obliczenia własne
„Dłuższe” WIBOR-y, na przykład 3M lub 6M, które odzwierciedlają oczekiwania rynku wobec przyszłych poziomów stóp procentowych, systematycznie spadały już od kilku tygodni. Cięcie stóp procentowych spowodowało, że WIBOR sześciomiesięczny spadł do poziomu 5,73% – najniższego od wiosny 2022 i niższego niż aktualna wysokość stopy referencyjnej NBP, natomiast stawki kontraktu FRA 6×12, czyli kontraktu na WIBOR 6M za 6 miesięcy, są już na poziomie 3,95% – co wskazuje na wiarę w dalsze obniżanie stóp procentowych przez RPP – mówi Paweł Rudzik, Menadżer Produktu Credipass. Oprocentowanie kredytów z oprocentowaniem zmiennym jest jednak aktualizowane co 3 lub 6 miesięcy – zależnie od tego, czy opiera się o WIBOR 3M czy 6M. W negatywnym scenariuszu na spadek oprocentowania i rat wybrani kredytobiorcy będą musieli więc poczekać nawet pół roku. Z kolei w przypadku osób, które wybrały kredyty o oprocentowaniu okresowo stałym, nie zmieni się nic – raty pozostaną na tym samym poziomie przez okres nawet 5-10 lat – w zależności od wybranej oferty.
A co z osobami, które dopiero planują nabyć nieruchomość? Czy opłaca się dziś brać kredyt hipoteczny? I jakie oprocentowanie wybrać – stałe czy zmienne? Każdy powinien odpowiedzieć na to pytanie sam, uwzględniając prognozy rynkowe, stabilność zatrudnienia i dochodów, czy możliwości spłaty w przypadku wzrostu rat kredytowych, jeśli wybór padnie na kredyt z oprocentowaniem zmiennym. Przed złożeniem wniosku najlepiej porównać przynajmniej kilka ofert z różnych banków. Taką analizę można zrobić samodzielnie, ale lepiej zwrócić się do Eksperta finansowego, który policzy zdolność kredytową, porówna oferty z oprocentowaniem zmiennym i okresowo stałym, a także zwróci uwagę na szczegóły – wkład własny, składki ubezpieczeniowe, opłaty notarialne i sądowe, czy produkty obniżające marżę – podsumowuje Paweł Rudzik z Credipass.
Rynek nieruchomości odskocznią od lokat?
O ile na spadek rat kredytów większość klientów będzie musiała poczekać, to spadek oprocentowania lokat nastąpi znacznie szybciej. W sytuacji ciągle wysokiej inflacji i przy obniżeniu opłacalności lokat bankowych klienci będą poszukiwać alternatywnych źródeł ochrony swoich oszczędności.
Wielu z nich zwróci się w kierunku rynku nieruchomości, który wciąż cieszy się opinią jednej z bezpieczniejszych form inwestowania środków pieniężnych. Z danych przedstawionych w Barometrze Metrohouse i Credipass za II kw. 2023 roku wynika, że inwestorzy stanowią prawie połowę wszystkich nabywców mieszkań na rynku wtórnym. – 45 proc. klientów dokonujących transakcji za pośrednictwem naszych agentów to osoby, które można zdefiniować jako inwestorzy, mówi Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse.
Wśród tej grupy można wyróżnić równie wytrawnych inwestorów, dla których jest to już kolejny lokal nabyty na wynajem, ale też równie często zdarzają się osoby, dla których lokowanie nadwyżek finansowych na rynku nieruchomości jest całkowitą nowością. Takim przykładem są rodzice kupujący mieszkanie dziecku wyjeżdżającemu na studia do innego miasta. W zależności od możliwości finansowych klienta – są to zwykle zakupy w pełni finansowane gotówką lub przy stosunkowo niewielkim udziale kredytu hipotecznego. Co ciekawe, obok inwestorów nabywających mieszkanie z myślą o jego wynajmie, coraz częściej zdarzają się nabywcy, którzy nie mają jeszcze sprecyzowanych planów dotyczących swojej inwestycji. – Zapewne są wśród nich tacy, którzy myślą o tym, aby skorzystać z obecnej sytuacji, kupić mieszkanie, a następnie sprzedać je w bliskim odstępie czasowym. Spora część nabywców kupuje jednak bez konkretnego celu. Zresztą wystarczy prześledzić inwestycje deweloperskie, by dostrzec, że w wiele mieszkań przez dłuższy okres nikt nie zasiedla, mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.
Jeszcze na początku września br. najkorzystniejsze lokaty bankowe pozwalały uzyskać oprocentowanie na poziomie przekraczającym 6 proc. Zwykle były to jednak depozyty trzymiesięczne, a maksymalna wysokość lokaty jest ograniczona. Osoby posiadające nadwyżki kapitału muszą więc podjąć dość trudną decyzję – czy oszczędzać na lokacie terminowej, wprawdzie bezpiecznej, ale przynoszącej coraz niższą rentowność, czy może zainwestować w mieszkanie. – Na rynku najmu można obecnie, w zależności od lokalizacji lokalu i rodzaju nieruchomości, uzyskać rentowność na poziomie 4,5-6 proc. To zyski porównywalne do tych, jakie może przynieść lokata terminowa. Inwestujący w nieruchomości liczą jednak na wzrost cen w czasie, co jest dodatkowym atutem tego modelu inwestowania, mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse. Nie możemy jednak zapominać, że zakup mieszkań na wynajem, choć uważany za bezobsługowy, w rzeczywistości takim nie jest. Jeżeli zdecydujemy się na samodzielne zarządzanie wynajmem, musimy posiadać nie tylko wiedzę umożliwiającą sprawne zarządzanie relacjami z najemcą, ale również znać szereg uwarunkowań pozwalających przeprowadzić cały ten proces w bezpieczny sposób, jednocześnie uzyskując najwyższą możliwą rentowność.
Źródło: Metrohouse
Wojciech Boczoń
