Na polskim rynku nieruchomości komercyjnych wciąż drzemią możliwości rozwoju – potwierdzeniem tego jest niski poziom nasycenia powierzchni komercyjnych w stosunku do innych krajów UE. Największe szanse na dobre inwestycje w tego typu nieruchomości są na Śląsku i na Ścianie Wschodniej – taki wniosek płynie z analizy przygotowanej przez Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych Satus S.A. i Biuro Nieruchomości Komercyjnych S.A., ogólnopolskiego dewelopera specjalizującego się w nieruchomościach komercyjnych.
Autorzy analizy omawiają następujące kwestie:
• Kontynuacja rozwoju rynku w niedużych miastach oraz w aglomeracjach o niskim nasyceniu powierzchni handlowej
• Spodziewany wzrost dynamiki sprzedaży detalicznej
• Zwiększona aktywność najemców oferujących produkty ze średniej i niższej półki
• Przewidywany wzrost powierzchni biurowej w miastach regionalnych
• Zamiana starych biur przez obecnych najemców na biura o wyższym standardzie
• Rosnąca liczba projektów „build to suit” szansą na dalszy rozwój
Właściwy czas na okazje inwestycyjne
Rynek nieruchomości komercyjnych pomimo niekorzystnych wyników w I półroczu 2009 roku powoli zaczyna się odradzać. – To najlepszy moment, aby być we właściwym czasie i we właściwym miejscu przy inwestowaniu w nieruchomości komercyjne. Dostrzegamy wiele okazji inwestycyjnych, zwłaszcza na Śląsku i na Ścianie Wschodniej. To w tych rejonach, firmy najaktywniej poszukują lokalizacji pod biura, magazyny czy zgłaszają popyt na obecność w ewentualnych regionalnych centrach handlowych – uważa Mariusz Borowiec, prezes TFI SATUS.
Klienci, którzy jeszcze na początku roku wstrzymali decyzję o objęciu nowych powierzchni komercyjnych ponownie podejmują rozmowy. Ponadto oczekiwane są wzrosty dynamiki sprzedaży detalicznej w najbliższym czasie, co powinno zachęcić potencjalnych klientów do zajmowania wolnych lokali w galeriach handlowych. Należy się spodziewać również rozwoju rynku biurowego w kolejnych miastach regionalnych oraz migracji najemców ze starych obiektów do biur o wysokim standardzie.
Pozytywne zmiany dostrzegane są także na rynku powierzchni magazynowych.
– Pomimo wstrzymania inwestycji spekulacyjnych na rynku nieruchomości magazynowych wzrosło zainteresowanie rynkiem obiektów „build to suit” czyli obiektów „szytych na miarę” realizowanych dla klienta indywidualnego.
Znaczny kapitał gotowy do inwestycji nagle zniknął z rynku. Spowodowało to pojawienie się nisz na rynku obiektów komercyjnych i nowych okazji inwestycyjnych dla polskich deweloperów. Pojawiają się inwestycje o bardzo wysokiej stopie zwrotu. Jest to niewątpliwie dobry czas na pozyskanie atrakcyjnych inwestycji. – mówi Mirosław Koszany, prezes zarządu Biura Inwestycji Kapitałowych S.A.
Inwestycje na Śląsku
Bardzo istotnym atutem Śląska, który dotychczas stanowił problem regionu są tereny i zabudowania poprzemysłowe. Aglomeracja Górnośląska dysponuje znaczącymi zasobami obszarów inwestycyjnych, do których należy zaliczyć przede wszystkim tereny poprzemysłowe. Aktualnie zauważalny jest wzrost zapotrzebowania inwestorów na postindustrialne lokalizacje i należy się spodziewać znaczącego wzrostu zainteresowania tymi nieruchomościami w przyszłości. Przemawiają za tym następujące czynniki: optymalna lokalizacja dla nieruchomości przeznaczonych na cele komercyjne, rozwinięta infrastruktura techniczna oraz komunikacyjna, korzystne warunki zagospodarowania, potencjał unikatowej poindustrialnej architektury.
Rynek biurowy na Śląsku
Zainteresowanie Śląskim rynkiem powierzchni biurowych wyraźnie wzrosło w ciągu ostatnich dwóch lat. Tym, co przyciąga najemców do Katowic i jego najbliższego sąsiedztwa jest dobra infrastruktura komunikacyjna, połączenia lotnicze z innymi miastami europejskimi oraz potencjał siły roboczej aglomeracji katowickiej. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Katowicach wynoszą ok. 220 000 m2. Warto budować biurowce na obszarze Aglomeracji Górnośląskiej ponieważ wskaźnik dostępnej powierzchni w przeliczeniu na 1000 mieszkańców jest wciąż bardzo niski w porównaniu do innych lokalizacji w Polsce.
Rynek Śląski z pewnością ma duży potencjał. Niestety, kryzys wstrzymał na pewien czas procesy inwestycyjne w regionie. Widać już jednak pewne oznaki ożywienia. Przed spadkiem koniunktury rynek polski, a w szczególności aglomeracja śląska była jednym z atrakcyjniejszych inwestycyjnie polskich regionów. Teraz kiedy Polska radzi sobie z problemami zwolnienia gospodarczego wyjątkowo dobrze w porównaniu z innymi krajami Europy Płd Wsch ma szansę przyciągnąć nowych inwestorów, którzy z pewnością wezmą pod uwagę walory inwestycyjne Śląska.
Inwestycje na Ścianie Wschodniej
Podkarpacie jest regionem coraz chętniej wybieranym przez poważnych inwestorów a na znaczące przyspieszenie tego procesu będzie można liczyć po zrealizowaniu planowanych inwestycji drogowych, kolejowych.
Nowe firmy sukcesywnie inwestują w regionie. Przykładem jest firma BorgWarner, która w czerwcu 2009 roku otworzyła swoją fabrykę w Jasionce pod Rzeszowem. Firma wybrała właśnie Podkarpacie spośród 12 rozważanych lokalizacji w różnych krajach Europy Środkowo-Wschodniej. Obecność takich marek jak BorgWarner, MTU, Kirchhoff, Sikorsky, Goodrich Aerospace, BRW nie jest przypadkowa. Firmy te dostrzegły duży potencjał drzemiący w regionie wspierany przez przychylność lokalnych władz, instytucji wraz z zapleczem wykwalifikowanych kadr.
Powierzchnie magazynowe w cenie
Jeżeli chodzi o rynek nieruchomości komercyjnych – w szczególności magazynowych – to wydaje się, że rejon Polsko południowo wschodniej ma bardzo dobre perspektywy rozwoju. Ośrodki regionalne na obszarze Polski centralnej oraz zachodniej powoli ulegają nasyceniu i wielce prawdopodobne jest, że wraz z postępującym rozwojem infrastruktury w najbliższych latach pierwsze nowoczesne magazyny na terenie Polski wschodniej w końcu zaczną być budowane. Na pewno do przyspieszenia tego procesu przyczynią się organizowane przez Polskę i Ukrainę Mistrzostwa Europy w Piłce Nożnej w roku 2012.
Ponadto należy się spodziewać, że w najbliższych 4 latach powstanie wiele obiektów logistycznych, wzdłuż trasy A4, która ma być pomostem komunikacyjnym pomiędzy Ukrainą a Polską. Firm inwestujących w Polsce wciąż przybywa, a magazynów, które zapewniałyby im obsługę na wysokim poziomie nadal na wschodzie brakuje. Dlatego istnieją duże możliwości dla deweloperów budujących średniej wielkości magazyny zapewniających obsługę logistyczną na rynkach lokalnych. Więksi deweloperzy raczej będą chcieli ulokować swoje obiekty w przygranicznych lokalizacjach gdzie mogą się skupić na budowie dużych centrów przeładunkowo – magazynowych obsługujących również rynki wschodnie.
Obecnie szczególnie widoczne są braki w zakresie dostępności infrastruktury komunikacyjnej, technicznej, dostępności gruntów inwestycyjnych. Wpłynęło to niekorzystnie na zainteresowanie inwestorów zagranicznych poszukujących lokalizacji pod nowe inwestycje.
Dysproporcje te jednak z biegiem czasu będą zanikać. Mają do tego doprowadzić inicjatywy komórek rządowych takich jak Polska Agencja Informacji i Inwestycji Zagranicznych, która mocno zaangażowała się w projekt „Promocji Gospodarczej Polski Wschodniej”. Celem tego projektu są długoterminowe i spójne działania komunikacyjne, których rezultatem będzie systematyczny wzrost konkurencyjności gospodarczej i atrakcyjności obszaru, tzn. firm, produktów, usług, kapitału, miast, miejsc.
Największym problem jest finansowanie inwestycji
Finansowanie planowanych inwestycji to obecnie jeden z największych problemów, które mogą wyhamować rozwój rynku nieruchomości komercyjnych. Z drugiej strony to szansa dla deweloperów, którzy korzystają z alternatywnych źródeł finansowania swoich projektów.
W Polsce coraz więcej funduszy inwestuje już w fazie przygotowania lub realizacji inwestycji. Dotychczas powstawały głównie fundusze nieruchomości inwestujące w gotowe zrealizowane obiekty mieszkaniowe lub komercyjne. Aktualnie niektóre TFI powołują fundusze o charakterze deweloperskim, które w celu uzyskania wyższej stopy zwrotu inwestują już w obiekty na etapie green field. Takie fundusze muszą posiadać specjalne zasoby merytoryczne i odpowiednie zaplecze deweloperskie. Przykładem jest FIZ Deweloperski Nieruchomości Komercyjnych SATUS powołany w ramach TFI SATUS, gdzie TFI nawiązało współpracę z BIK S.A. i wyemitowało certyfikaty dla inwestorów indywidualnych dopuszczając ich do inwestycji już w fazie deweloperskiej.
Źródło: Talking Heads PR
Wojciech Boczoń
