Druga konferencja „Biurowce w Polsce”, zorganizowana w ubiegłym tygodniu przez firmę Nowy Adres S.A. cieszyła się ogromnym zainteresowaniem – wzięło w niej udział ponad 200 uczestników. Przedstawiciele deweloperów biurowych, pośrednicy, zarządcy oraz przedstawiciele banków i instytucji finansowych zastanawiali się głównie nad tym, jak długo potrwa jeszcze spowolnienie na rynku biurowym. Przeważały opinie, że obecny zastój potrwa jeszcze co najmniej przez 12 miesięcy
Przedstawiciele firm doradczych postrzegają rynek stosunkowo optymistycznie. – Pomimo spowolnienia gospodarczego rynki biurowe stolic Europy Wschodniej wciąż mają ogromny potencjał – szacujemy, że mogą one wchłonąć nawet dwa, trzy razy więcej nowoczesnych powierzchni, niż obecnie się tam znajduje – powiedział John Duckworth, dyrektor zarządzający na Europę Środkową i Wschodnią Jones Lang LaSalle. – Polska pozostaje regionalnym liderem – jesteśmy przekonani, że tutejszy rynek osiągnął już symboliczne dno i pod koniec 2010 r. popyt na biura wróci. W podobnym tonie wypowiadali się jego rynkowi konkurenci. – Pierwsze dwa kwartały tego roku były słabe jeśli chodzi o ilość zawartych transakcji, jednak dwa ostatnie kwartały to okres znacznego ożywienia – mówił Paweł Skałba, partner w Colliers International Poland. Wtórował mu Karol Klin, dyrektor działu powierzchni biurowych CB Richard Ellis Polska: – Najszczęśliwsi są ci, którym kończą się teraz umowy najmu. Ceny powinny ruszyć w górę w trzecim kwartale 2010 r. i teraz jest najlepszy czas, żeby zacząć negocjować umowy pre-lease. Drodzy najemcy, taniej może już nie być – mówił Klin, parafrazując hasło znane z rynku mieszkaniowego. – Czynsze wciąż jeszcze spadają i deweloperzy muszą ostro walczyć o klienta. I chociaż w Warszawie spadków może już nie być, w Łodzi współczynnik powierzchni niewynajętych wynosi ponad 30 proc. – tam walka o najemców jest bezpardonowa.
Nastroje jednak tonowali deweloperzy, którzy wciąż wstrzymują się z nowymi inwestycjami. Nie wypaliły projekty przerabiania inwestycji mieszkaniowych na biura i wielu deweloperów mieszkaniowych, którzy liczyli, że unikną w ten sposób strat srogo się oszukało. Pojawił się również problem podnajmu – szacuje się, że tylko na rynku warszawskim w tej formie dostępnych jest ponad 50 tys m kw. nowoczesnych powierzchni biurowych. – Stało się dokładnie to, co przewidywaliśmy podczas ubiegłorocznej konferencji „Biurowce w Polsce”: wywołany spowolnieniem gospodarczym spadek popytu zbiegł się z oddaniem do użytku wielu nowych projektów biurowych. Nie możemy jeszcze mówić o klęsce nadpodaży, ale obecnie w dużych polskich miastach nie ma problemów ze znalezieniem wolnych, nowoczesnych powierzchni biurowych – komentuje Katarzyna Cyprynowska, prezes zarządu firmy Nowy Adres S.A., organizatora konferencji.
Największymi pesymistami byli jednak przedstawiciele banków. – Nawet jeśli sytuacja na międzynarodowych rynkach się poprawi, banki nie rzucą się na „okazje” na rynku nieruchomości, Dużo łatwiej – i bezpieczniej – jest refinansować istniejący projekt, niż kredytować zupełnie nowy. Ponadto banki uważnie obserwują sytuację na rynku pracy i może się okazać, że nowych biur wcale nie będzie potrzeba. Jeśli pieniądze z banków ponownie popłyną na rynek nieruchomości biurowych, nie będzie to zrywająca tamy fala, ale raczej mały strumyk – zapowiedział Maciej Tuszyński, dyrektor generalny Westdeutsche ImmobilienBank AG. Czy oznacza to, że banki w ogóle nie będą finansować nowych projektów? Niekoniecznie. – Jeśli będzie to ciekawy projekt w atrakcyjnej lokalizacji, prowadzony przez doświadczoną firmę , to jak najbardziej go możemy kredytować – obiecywał Grzegorz Trawiński, dyrektor przedstawicielstwa niemieckiego banku Eurohypo AG w Polsce. – Jeżeli taki projekt jest acykliczny, czyli w miarę odporny na cykle koniunkturalne, proponuje dobrą jakość za przyzwoite czynsze, deweloper dysponuje sporym wkładem własnym, a budowa jest zaawansowana – taki projekt może liczyć na nasze finansowanie – dodawał Tuszyński. Naciskany przez moderującego dyskusję Michała Macierzyńskiego z portalu bankier.pl przyznał jednak, że jednym z podstawowych warunków ubiegania się o kredyt w jego banku jest podpisanie umów pre-lease na co najmniej 40-50 proc. planowanej powierzchni biurowej.
Nie sprawdziły się przepowiednie, jakoby deweloperzy mieli pozbywać się za bezcen działek pod inwestycje, kupowanych za bajońskie sumy w czasach rynkowej hossy. – Nikt nie sprzedaje działek, bo nikt nie chce realizować strat. Wszyscy czekają na polepszenie sytuacji, kompletując w międzyczasie dokumenty i pozwolenia, wybierają firmy wykonawcze, przygotowują projekty architektoniczne, bo we wszystkich tych elementach można poczynić oszczędności – powiedział Michał Melaniuk, dyrektor komercyjny Globe Trade Centre S.A.
Dużym zainteresowaniem cieszył się również zorganizowany w tym roku po raz pierwszy specjalny panel dyskusyjny, poświęcony architekturze budynków biurowych. Najlepsi polscy architekci spierali się podczas niego, czym jest sukces projektu architektonicznego oraz jak pogodzić wymagania inwestorów z własną wizją projektu. – Padło tu słowo na k, czyli kryzys. Ja byłbym ostrożny z tym sformułowaniem. Prawdziwy kryzys mieliśmy 20 lat temu – po 1989 r. Teraz mamy naturalny okres spowolnienia gospodarczego. W trudnych czasach architektura jest wartością dodaną, decydującą o sukcesie budynku. Kluczem do niego jest umiejętność przewidzenia potrzeb rynku. Interesem każdego architekta jest sukces jego projektu, czyli zarazem sukces inwestora i sukces komercyjny. Gwarantuje on, że pojawią się kolejni klienci. Sukces komercyjny nie jest czymś wstydliwym – od czasu, kiedy Fenicjanie wynaleźli pieniądze, wszyscy do niego dążymy – powiedział profesor Stefan Kuryłowicz, właściciel APA Kuryłowicz & Associates Sp. z o.o. Przyznał mu rację Jerzy Szczepanik – Dzikowski, założyciel pracowni JEMS Architekci: – Jeszcze kilka lat temu dość powszechnym oczekiwaniem – przynajmniej w praktyce mojego biura – było spełnienie prostego założenia: „ile trzeba włożyć, ile można wyjąć” . Projektowanie odbywało się w oparciu o prostą kalkulację w arkuszu excela. Dla dewelopera najważniejsze były koszty i możliwość ich ograniczania. Dzisiaj pojawia się potrzeba dodatkowej wartości. Biurowiec przestaje być tylko ofertą ilości metrów kwadratowych, a aspekt jakościowy zaczyna odgrywać coraz poważniejszą rolę. Deweloper wraz
z architektem poszukują klimatu miejsca, szerszej oferty programowej – mówił Szczepanik – Dzikowski.
Źródło: Nowy Adres S.A.
Wojciech Boczoń
