Wolumen inwestycji na najważniejszych rynkach zachodnich w II kw. wzrósł o 2,5% w porównaniu z pierwszymi 3 miesiącami roku wskutek większej aktywności ze strony zagranicznych nabywców (wzrost o prawie 16%).
Oznaki stabilności na niezrównoważonym rynku
• W II kw. obroty ustabilizowały się na poziomie 11,97 mld euro, co stanowi wzrost o 2,5% w porównaniu z I kw.
• Obroty za pierwsze półrocze wyniosły 23,6 mld euro i były niższe o 66% w porównaniu z analogicznym okresem 2008 r.
• Stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty wzrosły od poprzedniego kwartału o zaledwie 7 punktów bazowych (pb), co stanowi najmniejszy kwartalny wzrost od końca 2007 r.
• Sytuacja na rynkach najmu jest nadal bardzo niekorzystna w wyniku spadku czynszów w 26 z 32 badanych krajów.
• Jednak tempo spadku czynszów nieco spadło. Czynsze w najlepszych lokalizacjach odnotowały spadek o 1,9% w stosunku do poprzedniego kwartału, tj. o połowę mniej niż w pierwszych 3 miesiącach roku.
• Wzrostowi popytu wśród inwestorów nie towarzyszy rosnąca podaż – przynajmniej odpowiedniej powierzchni.
• Niemniej jednak obserwuje się ożywienie na rynku i w drugim półroczu przewiduje się wzrost aktywności.
• W Polsce wolumen inwestycji w II kw. wzrósł znacznie, tj. o 165% w porównaniu z pierwszymi 3 miesiącami roku, ale tylko dzięki kilku transakcjom.
Aktywność inwestycyjna
Jednak obroty na poziomie 11,97 mld euro stanowiły tylko 41% średniej za 2008 r. i zaledwie 19% średniej z najlepszego okresu dla rynku w 2007 r. Tej wzmożonej aktywności towarzyszyły bardziej stabilne stopy kapitalizacji: średnia dla wszystkich sektorów w Europie wzrosła tylko o 7 pb w porównaniu z 28 pb w pierwszym kwartale.
„Dane z rynku są lepsze niż na początku roku” – stwierdził Michael Rhydderch, Szef Grupy Międzynarodowych Rynków Kapitałowych w Europie w firmie Cushman & Wakefield. „Utrzymuje się zasadnicza rozbieżność pomiędzy tym, czego chce wielu kupujących, a tym, co jest dostępne. Jednak do powrotu na rynek coraz większej liczby podmiotów zachęcają najwyższe w historii stopy kapitalizacji”.
Średnie stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty w Europie wynoszą obecnie 7,52%, przy czym stopy kapitalizacji w Europie Zachodniej (bez Wielkiej Brytanii) wynoszą średnio 6,65% wobec 6,97% w Wielkiej Brytanii, 8,63% w Europie Środkowej i 12,86% na rynkach wschodnich. Różnica pomiędzy stopami kapitalizacji na Zachodzie i Wschodzie wynosi 621 pb wobec 423 pb rok temu. Pomimo wzrostu różnicy pomiędzy stopami kapitalizacji inwestorzy w Europie Wschodniej nadal wykazują bardzo ograniczoną aktywność. We wszystkich sektorach inwestorzy w bardzo dużym stopniu wciąż koncentrują się na najważniejszych rynkach Europy Zachodniej, a popyt jest najsilniejszy na rynkach takich jak Wielka Brytania, na których odnotowano największe korekty cen. Jednak nie jest to powszechny trend. Nie obserwujemy go na przykład ani w Hiszpanii ani na wielu rynkach skandynawskich, gdzie pomimo zmiany stóp kapitalizacji powyżej średniej większe zainteresowanie w ostatnich miesiącach nie przełożyło się jeszcze na transakcje, ponieważ inwestorzy czekają na dowody stabilizacji cen.
„Obecnie popyt jest większy niż na początku roku. W pierwszych miesiącach bieżącego roku aktywność na wielu rynkach generowali prawie wyłącznie inwestorzy krajowi, ale w ostatnim kwartale odnotowano wzrost popytu ze strony zagranicznych instytucji i inwestorów prywatnych” – dodaje Michael Rhydderch. „Więcej niemieckich otwartych funduszy inwestycyjnych wznowiło działalność i znowu dokonuje zakupów, a niektóre z tzw. opportunity funds również są gotowe wejść na rynek po długim okresie wyczekiwania w ostatnich 2 latach”.
„Nadal dominują inwestorzy kapitałowi i mimo, że rynki zobowiązań dłużnych zaczynają ponownie stopniowo się otwierać, zdobycie finansowania wiąże się z dużymi kosztami i jest utrudnione. Wpływa to szczególnie na większe działki, przy czym stopy kapitalizacji z nieruchomości wycenianych na ponad 100 mln euro prawdopodobnie utrzymają się przez pewien czas na stabilnym poziomie” – wyjaśnia Michael Rhydderch.
Obiekty biurowe były głównym beneficjentem dotychczasowego wzrostu aktywności – w stosunku do I kw. wolumen transakcji wzrósł o 30%; w przypadku nieruchomości handlowych utrzymał się na niezmienionym poziomie a dla obiektów przemysłowych obniżył się o 26%. Udział zagranicznych nabywców w aktywności wyniósł 32,5% i zmniejszył się w porównaniu z poziomem 43% odnotowanym w 2008 r., ale wzrósł w porównaniu z pierwszym kwartałem (28,7%).
Trendy wyników
W całej Europie stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty wzrosły w II kw. zaledwie o 7 pb, co stanowi najmniejszy kwartalny wzrost od ostatnich trzech miesięcy 2007 r. We wszystkich sektorach odnotowano wzrost stabilności, ale największy w przypadku nieruchomości handlowych (wzrost o 4 pb). Odzwierciedla to większą wiarę w mniejsze ryzyko związane z sektorem nieruchomości handlowych, wskutek czego wielu właścicieli niechętnie zawiera transakcje sprzedaży. W przypadku obiektów biurowych wzrost wyniósł 7 pb, natomiast w sektorze nieruchomości przemysłowych odnotowano znacznie większą zmianę o 15 pb. Od początku kryzysu kredytowego wzrost stóp kapitalizacji za najlepsze obiekty we wszystkich sektorach wyniósł 146 pb, przy czym największy wystąpił dla nieruchomości przemysłowych (180 pb), a następnie biurowych (168 pb) i handlowych (106 pb).
Średni wzrost stóp kapitalizacji w całej Europie ograniczyły spadki na niektórych rynkach, zwłaszcza w Wielkiej Brytanii (we wszystkich sektorach) i Norwegii (biura), ale na szeregu innych rynków stopy kapitalizacji ustabilizowały się, począwszy od rynków wschodzących takich jak Rosja i Turcja, a skończywszy na bardziej dojrzałych rynkach takich jak Szwecja i Niemcy. Rynkami, które odnotowały największy wzrost, były jednak regiony wschodnie, w tym Bułgaria, kraje nadbałtyckie i Ukraina (zob. wykres 5). W Europie Środkowej i Wschodniej wzrost był generalnie większy niż na Zachodzie (17 pb w porównaniu z 6 pb), ale był on jednak wciąż niewielki w porównaniu ze średnim wzrostem o 100 pb w każdym z poprzednich 2 kwartałów.
Na rynku najmu rosnąca podaż i słaby popyt nadal przyczyniały się do spadku czynszów, który wyniósł łącznie 6,9% w porównaniu z czerwcem ubiegłego roku. Jednak na większości rynków i w większości sektorów osłabło tempo spadków w porównaniu z pierwszymi miesiącami roku: stawki czynszów kwartalnie obniżyły się o 1,9% w porównaniu z 3,8% w I kw. Liderami spadków są nadal czynsze w obiektach biurowych przy spadku w skali roku w porównaniu z poprzednim kwartałem o 10,9% wobec 5,6% dla nieruchomości handlowych i 4,4% dla obiektów przemysłowych.
Przy spadku czynszów w takim tempie wolniejszy wzrost stóp kapitalizacji nie wpłynął na wartości kapitałowe, które obniżyły się o 19,4% w skali roku (wzrost z -18,3% w roku do marca). Jednak w skali kwartalnej odnotowano poprawę: wartości obniżyły się o 2,9% w porównaniu ze spadkiem o 7,4% w I kw. i był to najmniejszy kwartalny spadek w ciągu roku.
Prognoza
„Wygląda na to, że banki są gotowe raczej stopniowo ograniczać ryzyko niż pozbywać się aktywów za każdą cenę. Dlatego też osoby liczące na lawinę wyprzedaży mogą czuć się nadal rozczarowane” – zasugerował David Hutchings, Szef Europejskiego Działu Badań w Cushman & Wakefield. Jednak wobec silnie rosnącego popytu, powolny wzrost podaży wskutek likwidacji pozycji przez inwestorów i banki powinien doprowadzić do większej aktywności w drugim półroczu. C&W obecnie szacuje łączne obroty w bieżącym roku na 65 mld euro. „Dominować będą nieruchomości biurowe, ale wobec niechęci wielu inwestorów do podejmowania ryzyka można spodziewać się ożywienia aktywności na rynku nieruchomości handlowych. Jednocześnie rynek nieruchomości przemysłowych wykazuje niewielką aktywność. Jednak niektórzy inwestorzy z pewnością wykazują zbyt duży pesymizm, zważywszy na oferowane stopy kapitalizacji i możliwość zwiększonego popytu ze strony najemców w wyniku ożywienia gospodarczego pobudzanego przez handel oraz presję firm dążących do zapewnienia sobie najnowocześniejszych obiektów logistycznych”.
W kwestii równowagi na rynku Michael Rhydderch powiedział: „Niewątpliwie pojawiają się świetne okazje do zakupu nieruchomości o wysokiej jakości w długim okresie, ale jest ich zbyt mało w porównaniu z liczbą poszukujących inwestorów. Ponadto wiele dostępnych obiektów nadal oferuje zbyt małe stopy kapitalizacji, które rekompensowałyby nabywcom postrzegane przez nich ryzyko. Jednocześnie niektóre nieruchomości gorszej jakości są wciąż w dużym stopniu niesprzedawalne i sytuacja ta szybko się nie zmieni”.
David Hutchings przyznaje: „Zrozumiałe jest oczekiwanie, że stopy kapitalizacji przewyższą wartość godziwą, ale tak się nie dzieje. Dostępna podaż wysokiej jakości jest nadal dość ograniczona i wobec niższych stóp procentowych wielu inwestorów (w tym ich banki) woli zatrzymać nieruchomości wysokiej jakości przy obecnych stopach kapitalizacji. W świetle oferowanych alternatyw jest to zrozumiałe w przypadku aktywów wyższej jakości, ale dla znacznej części pozostałego rynku słabość rynku najmu, brak kredytów dla większych i mniej bezpiecznych aktywów oraz trudności z refinansowaniem mogą oznaczać dalszy wzrost stóp kapitalizacji. Z tego względu pomimo wyraźnego postępu korekty wycen i stabilizacji cen w ostatnich miesiącach, naszym zdaniem, korekta jeszcze się nie zakończyła”.
Wartości kapitałowe obniżyły się o 21% w Europie, przy czym w Wielkiej Brytanii o 40%, a w pozostałych krajach Europy Zachodniej o 16%. David Hutchings stwierdził: „Naszym zdaniem, wartości najlepszych nieruchomości w Wielkiej Brytanii nie będą już dalej spadać, ale inne rynki mogą odnotowywać dalsze spadki o 10-15% w zależności od stopnia niezbędnej korekty czynszów. Jednak inwestorzy nie powinni skupiać uwagi tylko na stawkach czynszów – przychody i ich pewność są znacznie ważniejsze niż teoretyczna wartość wynajmu. Pod tym względem wskaźniki wynajętej powierzchni są bardzo ważne, ale warunki akceptowane przez wynajmujących, takie jak krótsze okresy najmu lub klauzule zezwalające na wcześniejsze zakończenie najmu, mogą również wpływać na kształtowanie się cen”.
„Z uwagi na głębszą korektę cen i możliwe wcześniejsze ożywienie gospodarcze Wielka Brytania nadal oferuje najlepsze możliwości w Europie” – stwierdził Michael Rhydderch. „Jednak wobec rozpoczynającej się korekty stóp kapitalizacji i coraz bardziej zaciętej rywalizacji o niewielką podaż obiektów wysokiej jakości, szybko rośnie zainteresowanie innymi rynkami. Francją interesują się inwestorzy niechętni do podejmowania ryzyka, a Polską – inwestorzy pragnący większych zysków. Naszym zdaniem, wzrost aktywności może również mieć miejsce w Skandynawii ze względu na stabilność rynków, prognozowane ożywienie gospodarcze i lepsze ceny”.
Źródło: Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o.
Wojciech Boczoń
