Mimo nadal szybko rozwijającego się rynku kredytów hipotecznych, co może rodzić obawy o przyszłą stabilność portfela tych zobowiązań, oraz korekty na rynku nieruchomości, wiele wskazuje na to, że sytuacja jest bezpieczna. Przemawia za tym kilka argumentów.
– Portfel kredytów hipotecznych w stosunku do PKB jest w Polsce mały, sięga 11 proc., podczas gdy w Europie Zachodniej przekracza 50 proc., a w USA sięgał nawet 100 proc. – mówi Marcin Pawłowski z BZ WBK.
To właśnie relatywnie niewielki rynek sprawia, że nawet gdyby doszło do perturbacji związanych z pogorszeniem jakości tego portfela, będą one stosunkowo niewielkie.
– Ewentualne problemy będą dużo mniejsze niż w krajach, gdzie stosunek kredytów hipotecznych do PKB jest dużo większy – przekonuje Bartłomiej Śliwa z firmy doradczej KPMG.
Drugi argument przemawiający za niskim prawdopodobieństwem wystąpienia kryzysu podobnego do tego z USA to brak segmentu subprime w Polsce, przynajmniej w przypadku rynku kredytów hipotecznych.
– Bo np. w kredytach gotówkowych taki segment jest, czego przykładem jest działalność np. Providenta. W przypadku hipotek problemu nie ma, bo ciągle mało osób ma kredyt hipoteczny i banki nie muszą wchodzić na siłę w ryzykowne segmenty klientów – mówi Łukasz Tarnawa, ekonomista PKO BP.
To właśnie kredyty dla segmentu subprime wraz ze spadkiem cen nieruchomości i rosnącymi stopami procentowymi były źródłem kryzysu, którego skutki dla sektora nieruchomości w USA OECD ocenia na prawie 0,5 bln dol. Kredyty w USA były udzielane osobom bez zdolności kredytowej, w oparciu o wiarę, że cena nieruchomości będzie rosła. To tzw. kredyty NINJA (no income, no Job, no assets) – bez pracy, bez dochodów, bez majątku).
– Na polskim rynku nie ma raczej instytucji stosujących podobne zasady udzielania kredytów – mówi Marcin Pawłowski.
W Polsce nie ma rozwiniętego też rynku sekurytyzacji, a właśnie w ten sposób instytucje finansowe w USA sprzedawały wierzytelności z segmentu subprime po uprzednim umieszczeniu ich w instrumentach oznakowanych przez agencje ratingowe jako bezpieczne.
Nie oznacza to jednak, że rynek kredytów hipotecznych jest całkowicie bezpieczny. Niepokój budzą kredyty udzielane na więcej niż 100 proc. wartości nieruchomości.
– To jest ryzykowne, szczególnie przy obecnym spadku cen nieruchomości – mówi Łukasz Tarnawa.
Problem dotyczy szczególnie tych kredytów, z których środki były przeznaczane na zakup mieszkania jako inwestycji, z planami późniejszej sprzedaży po wyższej cenie.
– Tu pewnym wyjściem z sytuacji jest rozwój rynku najmu, który zachowuje się koniunkturalnie i wykazuje wzrost, kiedy mamy do czynienia z malejącą liczbą osób zainteresowanych kupnem mieszkania – mówi Marcin Pawłowski.
Do tego dochodzi ryzyko związane z podwyżkami stóp procentowych czy możliwym osłabieniem złotego, w sytuacji kiedy 80-90 proc. sprzedawanych kredytów jest denominowanych we frankach.
– Wskutek wzrostu stóp procentowych można się liczyć ze wzrostem szkodowości portfela kredytowego w złotych, niewykluczone, że także będzie to dotyczyć portfela w CHF – mówi Bartłomiej Śliwa.
Ekspert KPMG wskazuje na jeszcze jedną cechę charakterystyczną kredytów hipotecznych.
– Specyfiką kredytów hipotecznych jest to, że w pierwszych latach bankructwa zdarzają się dość rzadko. Zwykle następują dopiero po pięciu latach, a w jeszcze większym stopniu po dziesiątym roku spłaty zadłużenia – mówi.
A w Polsce boom na kredyty hipoteczne to tak naprawdę ostatnie cztery, pięć lat.
OPINIA
KRZYSZTOF PIETRASZKIEWICZ
szef Związku Banków Polskich
W Polsce nie oferujemy operacji czy produktów, które stały się źródłem kryzysu subprime na Zachodzie. Zdecydowały o tym inna praktyka działalności banków czy inny stopień rozwoju bankowości i rynków kapitałowych. Oczywiście, obserwowany obecnie szybki rozwój tego rynku może nieść zagrożenia, ale o innym charakterze, wynikające z ryzyka stopy procentowej czy ryzyka walutowego. To jest bardzo ważna kwestia, dlatego potrzebne jest działanie w kilku obszarach dotyczących np. obrotu wierzytelnościami, zmian w ustawie o listach zastawnych i bankach hipotecznych czy udoskonalenie systemu wycen nieruchomości.
Wojciech Boczoń
