Jak donosi „Gazeta Wyborcza”, banki znów dzwonią do klientów zadłużonych w walutach z żądaniem dodatkowego zabezpieczenia kredytu. Podobny scenariusz przerabialiśmy trzy lata temu. Wówczas był to efekt drożejącego franka, dziś dodatkowym czynnikiem jest znaczny spadek cen nieruchomości.
Kredyty walutowe z okresu boomu nieruchomościowego (2006-2008) zaciągane były, gdy frank kosztował blisko 2-2,50 zł. Dziś jest już o złotówkę droższy, a były momenty, gdy kosztował nawet powyżej 4 zł. Spowodowało to wzrost całkowitej wartości zaciągniętych kilka lat temu kredytów. Dodatkowym, niekorzystnie wpływającym na to czynnikiem jest systematyczny spadek cen wartości nieruchomości. Jak podaje Komisja Nadzoru Finansowego, od szczytu hossy średnie ceny mieszkań w Warszawie spadły o 13 proc., we Wrocławiu o 14 proc., w Katowicach o 15 proc., a w Poznaniu aż o 18 proc. Dla niektórych projektów deweloperskich spadek cen sięga nawet kilkudziesięciu procent.
Frankowcom pod górkę, bankom też
Z punktu widzenia kredytobiorców to zła wiadomość. Z jednej strony ich zobowiązanie wobec banku znacząco wzrosło, z drugiej zabezpieczenie w postaci hipoteki straciło swoją wartość. Z przykładowych wyliczeń nadzoru wynika, że jeśli klient w czerwcu 2008 roku zaciągnął trzydziestoletni kredyt na kwotę ok. 550 tys. zł, to na koniec 2011 roku miał do spłaty w złotówkach 488 tys. zł, a we frankach 903 tys. zł. Przy czym średnia cena metra mieszkania spadła w tym czasie o 900 zł.
Powód do niepokoju mają także banki, zwłaszcza te, których portfel w dużej mierze opiera się na kredytach walutowych. Oznacza to dla niech, że część udzielonych kredytów nie ma wystarczającego pokrycia w wartości nieruchomości. Jak podaje dziennik, niektóre instytucje kontaktują się już z kredytobiorcami z żądaniem ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia lub wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Dla kredytobiorcy oznacza to dodatkowe, duże koszty.
Dziś większości banków wycofała już z oferty kredyty walutowe lub udziela je tylko osobom dobrze zarabiającym. Z badania nadzoru wynika natomiast, że w okresie kredytowej hossy kredyty walutowe były udzielane również osobom o przeciętnych dochodach. Z ogólnej puli 700 tysięcy kredytów walutowych ponad 250 tys. kredytów udzielonych zostało kredytobiorcom, których dochód netto nie przekraczał 4 tys. zł, a ponad 150 tys. kredytów osobom o dochodach 4-6 tys. zł. Według szacunkowych danych na koniec ubiegłego roku, 15 proc. kredytobiorców spłacała dziś raty przekraczające 50 proc. ich dochodu netto.
Jak żyć, Panie Prezesie?
Wielu kredytobiorców zadaje sobie pytanie – co dalej? Jedną z opcji jest przewalutowanie kredytu, ale nie zawsze może to być rozwiązanie dobre. Jeśli zaciągaliśmy kredyt, gdy waluta była tania, przeliczenia jej na złotówki może oznaczać znaczący wzrost zobowiązania wobec banku. Warto przy tym pamiętać, że stopy procentowe w Polsce są znacznie wyższe niż w Szwajcarii, a transakcji przewalutowania będzie towarzyszyła dodatkowa prowizja. Dziś także marże na produktach hipotecznych są wyższe niż w okresie kredytowego boomu. Dodatkowo należy pamiętać, że kursy walut są zmienne i trudno przewidzieć, na jakim poziomie zastaniemy je po przewalutowaniu kredytu.
Jeśli raty ciążą nam coraz bardziej, ale nadal dopinamy budżet, można spróbować obniżyć nieco ich wysokość poprzez zakup waluty na własną rękę w kantorze. Wówczas poniesiemy niższe koszty związane ze spreadem. Warto myśleć o tym zwłaszcza wtedy, gdy kurs waluty jest niski i zakupić (być może z awaryjnych oszczędności) nieco więcej waluty na zapas. Można także wziąć pod uwagę zmianę momentu spłaty raty. Kursy walut obcych w bankach są najwyższe na przełomie miesiąca.
A co jeśli budżet zaczyna się walić? Jeśli to tymczasowy przestój, poprośmy bank otzw. wakacje kredytowe. Niektóre banki pozwalają na kilka miesięcy zawiesić spłatę kredytu, by sytuacja klienta się ustabilizowała. Alternatywnym wyjściem jest wydłużenie czasu spłaty kredytu. Zwiększy to jego całkowity koszt, ale spowoduje spadek miesięcznej raty. Wówczas jednak bank ponownie będzie musiał przebadać naszą zdolność kredytową. Można też pomyśleć o ustanowieniu dodatkowego zabezpieczenia w postaci np. domu rodziców. To będzie jednak wymagało ich zgody.
Niestety z kredytem walutowym wiąże się nie tylko ryzyko kursowe, ale także ryzyko związane ze spadkiem cen nieruchomości. Dziś kredytobiorcy kupujący mieszkanie w cenowej górce i po niskim kursie waluty mają do czynienia z kumulacją obu zjawisk. Na tę chwilę trudno jest prognozować jak długo jeszcze potrwają spadki cen nieruchomości. Niewiadomą są tym bardziej dalsze wahania kursów walut. Niestety praktyka pokazuje, że wielu klientów nie zostało przygotowanych na taki scenariusz. Z danych KNF wynika, że największe ryzyko niespłacenia długu związane jest z portfelem kredytów walutowych udzielonych w latach 2007-2008. Komisja zwraca także uwagę, że niepokoi też szybkie pogarszanie jakości kredytów hipotecznych z lat 2009-2011.
Źródło: Bankier.pl
Wojciech Boczoń