Czas potrzebny na uruchomienie kredytu ma ogromne znaczenie. Jeśli jest on zbyt długi, może skutecznie zniechęcić klientów do banku nawet, jeśli jego oferta jest atrakcyjna. Klient może, bowiem ponieść wymierne straty, jeżeli nie dopełni na czas formalności. Umowy przedwstępne zawierają zwykle maksymalny termin, do którego powinna zostać zawarta transakcja. Jeśli kredytobiorca nie zdąży uzyskać na czas kredytu, umowa przedwstępna wygasa, a sprzedający zachowuje zadatek wpłacony przez kupującego. To oczywiście skrajny przypadek. Ale są też inne sytuacje – oferty zakupu nieruchomości po bardzo atrakcyjnych cenach są zwykle dostępne tylko dla tych osób, które są w stanie bardzo szybko sfinalizować transakcję zakupu. W takim wypadku czas oczekiwania na udzielenie kredytu może być dla klienta podstawowym parametrem, jaki bierze pod uwagę wybierając ofertę kredytową.
Nowatorskie oferty
Na szczęście banki podejmują różne działania, aby proces udzielania kredytów skrócić – wynika z analizy przeprowadzonej przez Expandera. Polegają one m. in. na częściowej automatyzacji procesu badania zdolności kredytowej czy zastępowaniu papierowych dokumentów elektronicznymi (tylko na potrzeby przyspieszonego procesu, a nie podpisania umowy – to cięgle następuje w tradycyjny sposób. Sporo czasu zaoszczędza również rezygnacja z każdorazowej wyceny nieruchomości. Jest to jednak możliwe tylko w tych rejonach, dla których banki dysponują bazami danych o cenach nieruchomości. Nowością na polskim rynku jest specjalna oferta szybkiego kredytu, wprowadzona przez ING Bank, przeznaczona dla klientów osiągających dochody ze źródeł preferowanych przez bank.
Wąskie gardło – wycena nieruchomości
Najwięcej czasu w procesie udzielania kredytu hipotecznego zajmuje wycena nieruchomości. Sporządzenie takiego dokumentu może trwać nawet 3 tygodnie, a jest on zwykle niezbędny do uruchomienia kredytu, gdyż potwierdza wartość zabezpieczenia. Wartość ta ma natomiast bardzo duże znaczenie, ponieważ decyduje o tym, do jakiej kwoty może zostać udzielony kredyt. Ponadto zależy od niej, jaki jest stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia (tzw. LTV), a to z kolei ma wpływ na wysokość oprocentowania kredytu czy ewentualnej składki ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
Przyspieszenie dzięki standaryzacji
Dla przyspieszenia całego procesu część banków tworzy bazy danych o cenach nieruchomości w największych miastach oraz ich okolicach. Jeśli więc klient kupuje na kredyt mieszkanie w dużym mieście, to w niektórych bankach (np. mBanku, Kredyt Banku, ING Banku Śląskim) nie musi dokonywać wyceny. Bank porównuje bowiem cenę, która jest zapisana w przedwstępnej umowie kupna z cenami ze swojej bazy danych. Jeśli rozbieżność jest niewielka, to wartość z umowy jest akceptowana przez bank. W przeciwnym wypadku konieczne jest dokonanie wyceny. Jest ona również konieczna w przypadku wysokich kwot kredytu (np. 1 mln zł) oraz drogich lub nietypowych nieruchomości.
Dla przykładu, jak sprawdził Expander, w ofercie szybkiego kredytu – Kredyt Express – ING Banku Śląskiego wycena nie jest wymagana, gdy nabywana nieruchomość zlokalizowana jest w: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi, Katowicach, Trójmieście lub Szczecinie. Jeśli kredyt jest przeznaczony zakup lub budowę na rynku pierwotnym, dopuszczalne jest też, aby nieruchomość znajdowała się w wybranych powiatach, sąsiadujących z tymi miastami. Między innymi dzięki temu bank deklaruje, że ekspresowe kredyty są wypłacane maksymalnie w ciągu 3 dni, co potwierdzają doradcy Expandera. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy kwota kredytu przekracza 1 mln zł. Wtedy bank wymaga dostarczenia wyceny nieruchomości dokonanej przez licencjonowanego rzeczoznawcę. Wypłata kredytu w ciągu 3 dni jest więc możliwa tylko wtedy, gdy klient w momencie składania wniosku dysponuje już wyceną.
Pomocna współpraca z deweloperami
Innym rozwiązaniem pozwalającym uniknąć konieczności dostarczenia wyceny kupowanej na kredyt nieruchomości jest sporządzenie przez bank wyceny dla całej inwestycji niektórych deweloperów. Dzięki temu bank nie wymaga wyceny od klientów kupujących na kredyt mieszkanie czy dom w ramach tej inwestycji. Dla przykładu GE Money Bank nie wymaga wyceny niektórych nieruchomości budowanych m. in. przez Dom Development (np. Osiedle Grzybowska, Osiedle Zawiszy w Warszawie).
Elektroniczny obieg dokumentów
Kilka dni zajmuje również przesłanie papierowych dokumentów do centrali banku, gdzie są one weryfikowane. Aby skrócić ten czas banki zaczęły skanować dokumenty i przesyłać je elektronicznie. Niestety ten proces nie zawsze jest skuteczny. Dużo zależy bowiem od tego, kiedy i gdzie są one skanowane. Dla przykładu w mBanku i Banku Millennium dokumenty są w formie papierowej wysyłane z oddziału do odpowiedniego departamentu w centrali, tam są skanowane i dopiero w kolejnych etapach przekazywane drogą elektroniczną. Czasem po prostu czekają w kolejce na skanowanie. W ING BŚ dokumenty skanowane są już w oddziale przez doradcę kredytowego.
System bada zdolność kredytową
Banki starają się również automatyzować proces badania zdolności kredytowej, co dodatkowo skraca czas oczekiwania na wypłatę kredytu. Dane z wniosku wprowadza się do systemu, który automatycznie sprawdza klienta w bazach danych takich jak np. BIK. Dla przykładu GE Money Bank wprowadza właśnie system analiz (tzw. OriGEnator), który pozwoli znacznie skrócić proces decyzyjny. Pracownik wprowadza dane o dochodach i obciążeniach klienta, a system sam sprawdza historię kredytową klienta w BIK i innych bazach danych, a następnie na podstawie tych wszystkich informacji podejmuje wstępną decyzję o zdolności kredytowej. W kolejnym kroku doradca wysyła dokumenty do centrali, gdzie dane z wniosku „papierowego” są porównywane z aplikacją internetową. Jeżeli dane są zgodne, wstępna decyzja jest potwierdzana. Santander Consumer Bank ma system o nazwie PokreNos, w którym uprawnieni doradcy mogą rejestrować wnioski, podglądać etapy analizy, zlecać wycenę. Korzystanie z tego systemu powoduje oczywiście szybszą analizę niż drogą standardową.
Ograniczenie w formie zatrudnienia
Na ciekawy sposób skrócenia procesu badania zdolności kredytowej wpadł również ING Bank Śląski. W przypadku oferty Express bank nie akceptuje bowiem dochodów pochodzących m. in. z prowadzenia działalności gospodarczej, umowy o dzieło, umowy zlecenia. W ich przypadku nie ma pewności czy przyszłe dochody będą w takiej samej wysokości, jak w przeszłości. Ponadto w przypadku działalności gospodarczej banki badają zeznania podatkowe, sprawdzają czy przedsiębiorca nie ma zaległości w ZUS i urzędzie skarbowym. Analiza musi więc być dokładniejsza, obejmować wiele różnych dokumentów, czyli jest również czasochłonna. Dlatego właśnie do uzyskania ekspresowego kredytu uwzględniane są tylko takie źródła dochodów, które bank uznaje za najbardziej stabilne i w przypadku których można szybko potwierdzić wysokość dochodów. Natomiast m. in. Santander Consumer Bank i Fortis Bank mają procedurę uproszczoną, w ramach której ograniczono liczbę wymaganych dokumentów. W tych bankach, przedstawiciele zawodów zaufania publicznego, którzy spełnią określone warunki, mogą złożyć oświadczenie o dochodach zamiast wszystkich dokumentów dochodowych.
Usprawnienia przy kredytach refinansowych
Banki starają się również możliwie skracać i upraszczać proces przyznawania kredytu refinansowego, czyli przeznaczonego na spłatę kredytu hipotecznego w innym banku. Działania te sprowadzają się przede wszystkim do ograniczania do minimum listy wymaganych dokumentów oraz rezygnacji w wyceny. Analitycy Expandera sprawdzili, że rozwiązania takie stosują m. in. mBank, Polbank i Multibank. W Polbanku klient wnioskujący o kredyt refinansowy, w procedurze uproszczonej nie musi dostarczać dokumentów finansowych – poza wnioskiem o kredyt i dowodem osobistym składa tylko oświadczenie o zdolności do spłaty miesięcznej raty kredytu na formularzu bankowym. Bank ten nie wymaga w tym przypadku też wyceny, gdyż LTV jest ustalane na podstawie pierwotnej kwoty kredytu udzielonego przez inny bank lub do wartości nieruchomości z aktu notarialnego. Nie jest również wymagana opinia bankowa. Jednak skorzystać z tej procedury mogą tylko klienci posiadający co najmniej 24 miesięczną historię obsługi kredytu w BIK. Natomiast w Multibanku od klientów spełniających określone warunki, wymagane jest tylko oświadczenie o dochodach. Nie jest nawet wymagane zaświadczenie z banku, w którym został udzielony refinansowany kredyt. Decyzja kredytowa jest podejmowana w ciągu 24 godzin.
Zestawienie uproszczonych procedur kredytowych:
mBank, Kredyt Bank, ING Bank Śląski
Brak konieczności dokonywania wyceny, dzięki posiadaniu przez bank bazy cen nieruchomości w dużych miastach i okolicach
GE Money Bank
Nie wymaga wycen niektórych nieruchomości budowanych przez deweloperów, np. Dom Development, JW Construction
Automatyzacja procesu badania zdolności kredytowej poprzez wprowadzenie systemu analiz OriGEnator.
ING Bank Śląski
Dokumenty skanowane przez doradcę kredytowego w oddziale i przesyłane elektronicznie,
Wniosek wpisywany do systemu od razu w formie elektronicznej przez doradcę,
W przypadku kredytu Express szybsza analiza dotyczy osób posiadających stabilne źródło dochodu (np. umowa o pracę)
Santander Consumer Bank
System PokreNos, który pozwala rejestrować wnioski, podglądać etapy analizy, zlecać wycenę
Fortis Bank
Ograniczona liczbę dokumentów dla przedstawicieli zawodów zaufania publicznego, którzy spełniają określone warunki
Polbank
W procedurze uproszczonej klient wnioskujący o kredyt refinansowy nie musi dostarczać dokumentów finansowych, wyceny i opinii bankowej
Multibank
Od klientów spełniających określone warunki wymagane jest tylko zaświadczenie o dochodach (tylko w wypadku kredytów refinansowych)
Długi czas wypłaty kredytu nie musi oznaczać, że bank nie usprawnia tego procesu. Może on wynikać np. z dużej liczby spływających wniosków w reakcji atrakcyjną ofertę. Przypominamy, że miesiąc temu Expander zbadał szybkość udzielania kredytów przez poszczególne banki. W rankingu tym wygrały Nykredit, BGŻ i Kredyt Bank. Najgorzej wypadł natomiast Polbank.
Skomplikowane oferty
Kosztem szybkości może być mniejsza elastyczność banku oraz wyższe oprocentowanie czy też brak możliwość negocjowania wysokości marży. Na rynku nie ma ofert idealnych. Dlatego kupujący mieszkanie na kredyt musi dokładnie określić, jakie parametry oferty są dla niego najważniejsze, chociaż nawet po takim ćwiczeniu wybór może być trudny.
Jarosław Sadowski, analityk Expandera
