Reprezentanci wyżu demograficznego, urodzeni na początku lat 80. ubiegłego wieku, masowo kupowali mieszkania w latach 2006-2008. Według części ekspertów, status ekonomiczny wielu z nich wzrósł już na tyle, że obecnie myślą o zmianie lokali na większe i wygodniejsze. Dlatego, nieruchomości wybudowane w okresie boomu mieszkaniowego będą za 2-3 lata wracały do obrotu ze zwiększoną siłą.
Jak podaje Łukasz Sęktas, prezes zarządu TIARA Development, w każdym z rekordowych lat 2008 i 2009 w całej Polsce oddawano do użytku ok. 75 tys. mieszkań, wybudowanych przez deweloperów i spółdzielnie mieszkaniowe. Ich nabywcy przeważnie pochodzili z wyżu demograficznego i dość często kupowali 2-pokojowe nieruchomości. Tego typu lokale są już dla nich za małe, m.in. z uwagi na dzieci, które potrzebują coraz więcej przestrzeni. Można więc przewidywać, że kilkadziesiąt tysięcy tych mieszkań trafi do ponownego obrotu. Obecnie sprzedaż części z nich utrudnia fakt, że zostały kupione na kredyt we frankach szwajcarskich. To zobowiązanie często przewyższa wartość rynkową nieruchomości. Jednak coraz więcej banków daje możliwość zamiany kredytowanego mieszkania na inne. Dzięki temu, lawinowo wzrośnie ilość lokali na rynku wtórnym.
– Na razie nie obserwujemy zwiększonej liczby mieszkań deweloperskich, zakupionych przed laty, które wracałyby do obrotu. Nie należy więc przesadzać z rozmiarem zjawiska. Trzeba przeprowadzić na ten temat odpowiednie badania. Dopiero wówczas będzie można analizować sytuację i układać prognozy na następne lata. Ale nawet, jeśli na rynek wtórny trafiłaby większa liczba lokali, to charakteryzuje się on pewną elastycznością. Ceny spadną, oferta będzie bardziej konkurencyjna i nadwyżka mieszkań zostanie wchłonięta. Problem społeczny powstaje wtedy, gdy pokolenie wyżu demograficznego lub duża migracja potrzebuje mieszkań, a tych nie ma na rynku i wtedy ceny zaczynają rosnąć. Takie problemy ma przykładowo Wielka Brytania – stwierdza prof. Jacek Łaszek ze Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.
Osoby, które planują sprzedaż starego mieszkania, nie powinny jednak zwlekać z wystawieniem ogłoszenia. Szczególnie dotyczy to mało atrakcyjnych nieruchomości, ponieważ mogą one stać się praktycznie niesprzedawalne. Zwłaszcza wśród młodych nabywców, nie cieszą się zainteresowaniem lokale w blokach z wielkiej płyty, umiejscowionych w lokalizacjach źle skomunikowanych z centrum miasta lub na starych osiedlach, znanych z podwyższonej przestępczości. Jeżeli właściciele znajdujących się tam mieszkań, będą potrzebowali pilnie je sprzedać, np. z powodów osobistych, mogą napotkać na poważne problemy.
– Chcąc uniknąć długiego oczekiwania na nabywcę, sprzedający będą musieli znacznie obniżać ceny lokali, nawet o 20%. Oczywiście najwięcej zyskają nabywcy, dysponujący gotówką na zakup nieruchomości. Oni będą mogli przebierać w ofertach i agresywnie negocjować warunki, ze względu na możliwość szybkiego sfinalizowania transakcji. Generalnie kupujący na rynku wtórnym nie powinni teraz spieszyć się z wyborem mieszkania, ponieważ w najbliższych latach znajdą się w bardzo korzystnej sytuacji. Mogą spokojnie szukać okazji, która pozwoli im na zakup lokalu znacznie poniżej ceny rynkowej, np. w sytuacji, gdy dotychczasowemu właścicielowi będzie zależało na czasie – radzi Łukasz Sęktas.
Decydującym czynnikiem o tym, jak szybko zostanie sprzedana dana nieruchomość, nadal będzie cena. Obecnie właściciele mieszkań często zmniejszają ją po pierwszym kwartale od wystawienia ogłoszenia. Natomiast, zwykle dopiero po drugiej obniżce znajdują nabywcę. W większości dużych miast od lat najdłużej czekają na zakup lokale, których koszt przewyższa już 300-400 tys. zł. Wyjątkiem jest oczywiście Warszawa, gdzie ta bariera kształtuje się powyżej 500 tys. zł. W związku ze zwiększoną siłą nabywczą ww. progi mogą się jeszcze obniżyć. Natomiast absolutnie zaporową granicą wciąż pozostanie 1 mln zł.
– Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym najszybciej kupowane są mieszkania o metrażu mniejszym, około 40 mkw. Wynika to z tego, że obecnie znaczna część nieruchomości jest nabywana raczej w celach inwestycyjnych, czy przezornościowych, np. z myślą o wynajmie czy przyszłości dziecka. Jeżeli ono nie zamieszka w wybranym przez rodziców lokalu i będzie potrzebowało gotówki na inny cel, to najłatwiej sprzeda właśnie kawalerkę. Prywatni inwestorzy wolą nawet zakupić 2 małe mieszkania, niż 1 duże. To przyszłościowo daje im o wiele więcej możliwości – opiniuje prof. Łaszek.
Z kolei, prezes TIARA Development zauważa, że obecnie okres oczekiwania na nabywcę na rynku wtórnym w dużym mieście wynosi średnio od 6-12 miesięcy. Dotąd ten czas wydłużał się nawet do ok. 5-6 lat, gdy cena oferowanego lokalu była zbyt wygórowana w stosunku do jego standardu. W najbliższych latach będzie to trwać jeszcze dłużej. Zdaniem eksperta, rosnąca ilość używanych nieruchomości na rynku przewyższy liczbę osób zainteresowanych ich zakupem. Jednocześnie poszerzy się grupa potencjalnych nabywców na rynku pierwotnym. Można tak prognozować, gdyż od 2016 roku widocznie zwiększyła się sprzedaż nowych mieszkań za gotówkę. Część osób znajdzie więc środki na taki zakup, jeszcze przed sprzedażą starego mieszkania, które przeznaczy na wynajem.
– Trzeba pamiętać o tym, że rynek mieszkaniowy charakteryzuje się cyklicznością. Teraz mamy jeszcze duży popyt na mieszkania. Wynika on przede wszystkim z tego, że ludzie lokują swoje oszczędności w nieruchomościach. Mniej inwestują w depozyty bankowe, ponieważ są one bardzo nisko oprocentowane, a więc nieopłacalne. Ponadto, rosną dochody Polaków, maleje bezrobocie, a co za tym idzie – banki chętnie dają kredyty na zakup mieszkań. Są one z kolei nisko oprocentowane, a więc dostępne. Należy jednak pamiętać, że te czynniki z czasem przestaną działać i wówczas faktycznie nastąpi wydłużenie okresu oczekiwania na nabywcę – podsumowuje prof. Łaszek ze Szkoły Głównej Handlowej.
Wojciech Boczoń