Czy i jak można obronić się przed recesją na rynku nieruchomości w 2009 i 2010 roku?

Podobnie jak NBP przewidujemy jednak, że w latach 2009 – 2010 nastąpi zahamowanie sprzedaży kredytów hipotecznych o ok. 40 – 50%. Spadek sprzedaży kredytów hipotecznych dla ludności w roku 2009 nieprzekraczający 50% wartości udzielonych kredytów w roku 2008 traktujemy jako scenariusz optymistyczny. Podtrzymujemy nasze wcześniejsze prognozy dotyczące lat 2011 i 2012, ale prawdopodobieństwo ich realizacji jest niższe. Wartość portfela kredytów mieszkaniowych w 2010 – 2011 wyniesie ok. 200-240 mld zł, a w roku 2012 w granicach 290 – 350 mld zł tzn. ok. 20% PKB.

Trafność prognozy będzie zależała w dużej mierze od sposobu niwelacji czynników ryzyka stanowiących zagrożenie dla harmonijnego rozwoju polskiej gospodarki.

Kliknij i dowiedz się, jak uzyskać dostęp do pełnego raportu

Najważniejsze czynniki ryzyka, stanowiące zagrożenie dla harmonijnego rozwoju polskiej gospodarki w roku 2009 to:

1) recesja na rynkach zagranicznych utrudniająca eksport;
2) kryzys na światowych rynkach finansowych i coraz większe uzależnienie polityki kredytowej banków krajowych od zewnętrznych źródeł finansowania;
3) sytuacja na krajowym rynku nieruchomości.

Dwa pierwsze czynniki stanowią przedmiot intensywnej debaty wśród praktyków i polityków gospodarczych. Są one poza zasięgiem oddziaływania krajowej polityki gospodarczej, która może wykorzystywać jedynie środki o charakterze buforowym, ochraniające polską gospodarkę przed skutkami zewnętrznych zawirowań.

Wydaje się, że wyjaśnienia wymaga czynnik trzeci, ważny co najmniej z dwóch powodów:

– jest często niedocenianą, endogeniczną przyczyna kryzysów bankowych i gospodarczych,
– znajduje się w zasięgu wpływu krajowej polityki gospodarczej.

Rynek nieruchomości w Polsce jest silnie związany z rynkiem kredytów hipotecznych, które finansują obecnie ok. 85% zakupów mieszkań. Budownictwo stanowiło jak dotychczas silna lokomotywę wzrostu całej gospodarki. Teraz grozi mu załamanie.

Obecne uwarunkowania rozwoju rynku kredytów hipotecznych wskazują, że początek 2009 roku będzie początkiem dekoniunktury na tym rynku, generującym poważne ryzyko kryzysu. Wynikać to będzie z:

1) ograniczenia podaży kredytu w wyniku:
– restrykcyjnej polityki kredytowej banków
– restrykcji nadzoru finansowego
– braku franków szwajcarskich
– załamania rynku międzybankowego.

2) ograniczenia popytu na kredyt w wyniku:
– wysokiej ceny mieszkań
– deflacji na rynku mieszkaniowym
– wysokiego kosztu kredytu i ograniczonej jego dostępności.

3) nasilającej się psychozy strachu w wyniku:
– obserwacji rynków nieruchomości w innych krajach
– nadreakcji inwestorów i banków
– oddziaływania mediów i analityków.

Rynek nieruchomości w roku 2009 będzie pod presją gwałtownego spadku popytu na mieszkania, deflacji na rynku nieruchomości oraz poszukiwania źródeł finansowania.

Ograniczenie popytu na nieruchomości będzie w roku 2009 wynikać z kumulacji kilku czynników:

– ograniczenia dostępności kredytu z powodu bardziej restrykcyjnej polityki kredytowej banków i nadzoru bankowego,
– wysokich cen kredytu, wynikających z wysokich stóp procentowych, rosnących spreadów walutowych, rosnących marż i trudności z dostępnością kredytów w CHF,
– deflacji na rynku nieruchomości i odkładania decyzji o zakupie mieszkania przez potencjalnych nabywców.

Wśród zgłaszających popyt na kredyt mieszkaniowy coraz większą część będą stanowić „desperaci”, co musi zaowocować spadkiem jakości portfela. Warto w tym miejscu przypomnieć, że w Polsce brakuje ok. 1,5 mln mieszkań.

Dotychczasowy rozwój rynku kredytów hipotecznych w Polsce doprowadził do zmian, które spowodują załamanie na rynku kredytów hipotecznych. Niestety załamanie to zbiegło się z kryzysem zaufania na rynkach finansowych.

Do końca III kwartału 2008 mechanizm ekspansji kredytów mieszkaniowych nadmiernie stymulował popyt na nieruchomości powodując gwałtowny wzrost ich cen. Kredyty mieszkaniowe były udzielane bez wkładu własnego kredytobiorcy, a na rynku miała miejsce nieuczciwa konkurencja polegająca na omijaniu bezpiecznych reguł polityki kredytowej. Opamiętanie przyszło późno, w IV kwartale 2008 wywołało przesadne reakcje ostrożnościowe banków i nadzorców. Spadek cen nieruchomości nie zaowocuje zatem wzrostem popytu na mieszkania ponieważ kredyt staje się niedostępny, a o popycie na mieszkania decyduje kredyt.

Na rynku nieruchomości nastąpił niekorzystny splot kilku uwarunkowań.

Po pierwsze, spadek cen na rynku nieruchomości będący naturalnym następstwem okresu ekspansji nie spowoduje szybkiego ponownego ożywienia w budownictwie mieszkaniowym wskutek wzrostu popytu, ponieważ wzrost popytu na mieszkania zależy od dostępności i kosztu kredytu. Jeśli spadkowi cen nieruchomości będzie towarzyszyło ograniczenie dostępności kredytowej oraz wysoki koszt kredytu, wówczas deflacja na rynku nieruchomości może być długotrwała a jej skutki fatalne dla rozwoju budownictwa i powiązanych z nim innych sektorów gospodarki. Po okresie hiperinflacji na rynku nieruchomości, której przejawem był dwukrotny wzrost cen mieszkań w latach 2006 – 2007, nastąpił okres deflacji. Zagrożenie deflacją, czyli spadkiem cen na krajowym rynku nieruchomości jest stanowczo niedocenianie. Dłuższa deflacja na rynku nieruchomości może okazać się zabójcza. Ludzie w takiej sytuacji odkładają zakupy mieszkań myśląc, że będą one nadal taniały, a w momencie gdy zdecydują się na zakup, kredyt może okazać się niedostępny.

Po drugie, na wtórnym rynku mieszkań pojawiły się oferty nowych nieruchomości, których nabywcami były osoby prywatne, a które w warunkach spadających cen nieruchomości i rosnących kosztów kredytu postanowiły sprzedać niedawno nabyte nieruchomości. Osoby te spłacają zaciągnięty kredyt, sprzedają mieszkanie, często w tzw. stanie surowym, a nowy nabywca zaciąga kredyt. W związku z powyższym rynek kredytów hipotecznych rozwija się dynamicznie, mimo stagnacji na rynku nieruchomości. Firmy deweloperskie narażone są na silna konkurencję ze strony swoich byłych klientów. Skalę tego zjawiska ilustruje różnica między sprzedażą kredytów mieszkaniowych, a przyrostem zadłużenia ludności z tytułu zaciągniętych kredytów hipotecznych. Różnica ta w pierwszej połowie 2008 roku wynosiła aż 16 mld zł. W pierwszej połowie 2008 banki sprzedały bowiem ok. 36 mld zł kredytów mieszkaniowych podczas gdy w tym samym okresie przyrost zadłużenia ludności z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniósł ok. 20 mld zł. W pewnej części różnica ta wynika z innych przyczyn, np. z powodu refinansowania kredytów, ale skala refinansowania kredytów mieszkaniowych w roku 2008 jest relatywnie niska, ponieważ „opłacalność” refinansowania kredytów mieszkaniowych dla kredytobiorców spadła. Wynika to z dominacji kredytów we frankach i rosnącego spreadu walutowego. Prawdopodobnie zatem znaczny wzrost różnicy między sprzedażą kredytów mieszkaniowych, a stanem zadłużenia ludności wynika z faktu, że spłacony wcześniej kredyt hipoteczny przez sprzedawcę nieruchomości pomniejsza stan kredytów w aktywach banków w chwili obecnej i nie ma wpływu na wielkość sprzedaży, a nowy kredytobiorca (nabywca nieruchomości) powiększa stan kredytów i ich sprzedaż. W rezultacie portfel kredytów hipotecznych w bankach jest relatywnie „młody”. Kredyty na zakup nowych mieszkań na rynku wtórnym stanowią nieoczekiwaną konkurencję dla deweloperów, finansują bowiem sprzedaż nowych mieszkań oferowanych przez ich niedawnych klientów.

Kliknij i dowiedz się, jak uzyskać dostęp do pełnego raportu

Po trzecie, nastąpiła gwałtowna zmiana modelu finansowania mieszkań. Dotychczasowy model finansowania mieszkań przez okresowo wpłacane zaliczki przez nabywców tych mieszkań uległ zmianie. Deflacja na rynku nieruchomości spowodowała ograniczenie popytu będące rezultatem wyczekującej postawy potencjalnych nabywców mieszkań oraz wzmocniła ich pozycję względem deweloperów. Klienci mają coraz bogatszą ofertę nabycia nieruchomości ukończonych. Tym bardziej nie chcą akceptować zaliczkowego finansowania mieszkań, które są w fazie projektowania. Upowszechnia się model finansowania 10/90, co oznacza wpłatę 10% zaliczki w momencie podpisania umowy oraz pozostałych 90% środków w momencie odbioru mieszkania. Zmiana „zaliczkowego” systemu finansowania zakupu nieruchomości na model 10/90 powoduje „lukę” płynności finansowej w firmach deweloperskich i budowlanych. Jednocześnie w następstwie kryzysu finansowego na międzynarodowych rynkach finansowych sektor deweloperski i budowlany traktowany jest przez banki ze szczególna ostrożnością. Tzw. deweloperka mieszkaniowa traktowana jest jako najbardziej ryzykowny segment rynku nieruchomości. Znane są przypadki, że polityka kredytowa transgranicznych grup kapitałowych, których częściami składowymi są polskie banki, wymaga od spółek zależnych całkowitego zaprzestania finansowania sektora dewelopersko-budowlanego. Banki, które kredytują firmy deweloperskie żądają wyższego wkładu własnego, minimum 20% udziału środków własnych wnoszonych przed wypłatą kredytu. Ponadto deflacja na rynku nieruchomości powoduje spadek wartości rynkowej zabezpieczeń udzielanych kredytów hipotecznych co nasila restrykcyjną politykę kredytową wobec klientów indywidualnych. Zaktywizowała się również Komisja Nadzoru Finansowego, która rekomenduje niektórym bankom wycofanie z oferty kredytów walutowych. W rezultacie oczekiwać należy znacznego spadku dynamiki kredytów mieszkaniowych w najbliższych miesiącach, co znajdzie odzwierciedlenie w danych statystycznych prawdopodobnie od początku 2009 roku. Ograniczenie kredytów dla ludności i firm deweloperskich spowoduje dalsze ograniczenie popytu na nieruchomości i spadek ich cen, co pogłębi kryzys na rynku nieruchomości.

Z punktu wiedzenia firm deweloperskich i budowlanych nastąpiła kumulacja czterech negatywnych czynników:

1) transakcje sprzedaży nowych mieszkań przez niedawnych klientów firm deweloperskich na rynku wtórnym, stanowią istotną nieprzewidzianą wcześniej konkurencję cenową dla deweloperów;
2) zmiana modelu finansowania mieszkalnictwa (z zaliczkowego na model 10/90) powoduje perturbacje z płynnością finansową;
3) żądanie wyższego wkładu „własnego” od deweloperów przez zaostrzające politykę kredytową banki pogłębia problemy z płynnością finansową wynikające ze zmiany modelu finansowania;
4) ograniczenie popytu na nieruchomości.

Nie wydaje się możliwe aby w tej sytuacji nie nastąpiło ograniczenie podaży mieszkań i załamanie rozwoju budownictwa mieszkaniowego.

Czy i jak można obecnie zniwelować konsekwencje zbliżającej się recesji na rynku nieruchomości mieszkaniowych?

Warto zauważyć, że „naturalnym” środkiem antykryzysowym jest rozwój rynku wynajmu mieszkań. W sytuacji rosnących kosztów kredytu oraz zmniejszającej się dostępności mieszkań dla ludności rosną ceny wynajmu mieszkań.

Relatywnie wysokie ceny nieruchomości oraz wzrost kosztów kredytu hipotecznego i ostrzejsze wymagania w zakresie wkładu własnego kredytobiorców eliminują pewną grupę kupujących, zwiększając popyt i ceny na rynku wynajmu. Autorzy raportu CEE Property Group sygnalizują, że stawki najmu mieszkań w największych polskich aglomeracjach rosną od dwóch lat. Można oczekiwać wzrostu stawek wynajmu na poziomie ok. 10% rocznie. Rozwój rynku mieszkań na wynajem ograniczony jest jednak w Polsce ustawa o ochronie lokatorów, która zwiększa istotnie ryzyko prawne związane z ewentualną eksmisją lokatorów, którzy nie płacą czynszu. Ograniczenie ochrony prawnej lokatorów spowodowałoby zwiększenie zainteresowania inwestycjami w mieszkania na wynajem.

Rozwój rynku wynajmu mieszkań stanowi ważny mechanizm antykryzysowy, niwelujący wahania cen na rynku nieruchomości. W sytuacji ograniczonej dostępności mieszkań dla ludności deweloperzy mogą zaoferować swoim klientom np. formułę współwłasności. Nabywca kupuje wówczas np. 25% – 75% udziałów w mieszkaniu, natomiast pozostałe 75% – 25% wynajmuje od współwłaściciela, którym jest np. deweloper lub firma leasingowa (part buy, part rent). Nabywca ma prawo pierwokupu pozostałej części mieszkania w późniejszym okresie, np. gdy zwiększy się jego zdolność kredytowa. Szeroka ofertę sprzedaży mieszkań na zasadzie współwłasności znaleźć można na stronach www.housingoptions.co.uk i http://www.east-homes.co.uk. Warto zauważyć, że w Wielkiej Brytanii formuły part buy, part rent oraz rent now, buy later są wspomagane ze środków publicznych poprzez refundację 20% opłaty najmu. Dochody z najmu mieszkań nie są również opodatkowane.

Zmianie strategii biznesowej firmy deweloperskiej, która w okresie dekoniunktury na rynku nieruchomości staje się w pewnym okresie spółką czerpiącą korzyści z wynajmu, powinna towarzyszyć zmiana oferty kredytowej banków. Rozwiązania wymagają również kwestie prawne związane z zabezpieczeniem kredytu na hipotece nieruchomości, która jest współwłasnością dewelopera i najemcy.

Rosną ceny wynajmu mieszkań w okresie dekoniunktury na rynku kredytów hipotecznych, stwarzają również możliwości rozwoju leasingu mieszkań. Leasing mieszkaniowy jest zbliżony do wynajmu długoterminowego kończącego się przejęciem mieszkania na własność przez wynajmującego. Właścicielem mieszkania aż do wpłacenia ostatniej raty pozostaje leasingodawca.

W Polsce leasing nieruchomości jest mniej popularny niż w Europie Zachodniej. W III kwartale 2008 łączna wartość wyleasingowanych nieruchomości wynosiła 2,4 mld zł, ok. 0,5 mld więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Aktualnie przedmiotem leasingu są wyłącznie nieruchomości komercyjne głównie hale i biura.

Leasing mieszkań stanowi substytucję dla klasycznego długoterminowego kredytu mieszkaniowego lub kredytu interest only. Będzie prawdopodobnie nieco droższy niż kredyt, dochodzi bowiem koszt dodatkowego pośrednika. W okresie kryzysu zaufania na rynkach finansowych ma jednak co najmniej dwie ważne zalety:

• leasingodawca pozostaje właścicielem nieruchomości aż do momentu całkowitej spłaty „kredytu rzeczowego”, ma więc niższe ryzyko prawne w porównaniu do kredytodawcy,
• finansowanie firmy wynajmującej nieruchomości jest obarczone niższym ryzykiem niż firmy deweloperskiej.

Ciekawym rozwiązaniem może być wynajem przez dewelopera mieszkania potencjalnym nabywcom z opcja zakupu np. w ciągu 1 – 3 lat. Opłaty najmu stanowiłyby wówczas swoistego rodzaju zaliczkę płaconą przez przyszłego nabywcę mieszkania.

Reasumując, wykorzystanie faktu, że w okresie dekoniunktury na rynku kredytów hipotecznych rośnie atrakcyjność wynajmu, można przy pomocy pewnych innowacyjnych produktów finansowych częściowo zniwelować konsekwencje kryzysu dla deweloperów, banków i ludności.

Radykalnym środkiem antykryzysowym mogłyby okazać się dopłaty do odsetek od kredytu hipotecznego. Nie powinny one jednak stymulować wzrostu cen mieszkań. Dlatego system dopłat powinien ulec gruntownej zmianie.

Nieruchomości mieszkaniowe w Polsce są bez wątpienia znacznie przewartościowane. Wystarczy porównać średnią cenę 1m2 szacowaną w granicach od 6 do 8 tys. zł za 1m2 w największych polskich aglomeracjach za średnim kosztem budowy m2 szacowanym w granicach od 3 do 4 tys. zł. Rozszerzenie systemu dopłat do kredytów mieszkaniowych mogłoby zatem przy pomocy pieniędzy publicznych sztucznie podtrzymywać mechanizm ekspansji kredytowej generujący dalszy wzrost cen. Nastąpiłoby wówczas odroczenie recesji na rynku nieruchomości, która prawdopodobnie byłaby w przyszłości znacznie głębsza. W celu uniknięcia tej sytuacji, środki publiczne nie powinny wspomagać dalszego wzrostu bąbla cenowego na rynku nieruchomości, powinny jednak stworzyć możliwość dla deweloperów i firm budowlanych do kontynuowania ich działalności. Najprostszym sposobem jest wykluczenie możliwości uzyskania dopłaty do kredytów hipotecznych finansujących mieszkania drogie, podobnie jak ma to miejsce w obecnie obowiązujących regulacjach. Niestety inne ograniczenia wynikające z tych regulacji powodują, że obecnie tylko 9 tysięcy osób korzysta z dopłat do kredytów mieszkaniowych (łącznie ich wartość wynosi nieco ponad 1 mld zł). Sytuacja może się zmienić po nowelizacji ustawy o finansowym wsparciu dla rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, ponieważ zakłada ona, że cena mieszkania na które można będzie uzyskać kredyt z dopłatą będzie mogła wynosić 1,4 wartości wskaźnika średnich kosztów budowy ogłaszanego przez GUS dla poszczególnych województw. Obecna nowelizacja ma jednak charakter socjalny, a nie antykryzysowy.

Problem zasadniczy polega bowiem na tym aby nie dopuścić do długotrwałej recesji na rynku nieruchomości w latach 2009 – 2010 i nie uruchomić efektów mnożnikowych, które łatwo sobie wyobrazić w rezultacie zapaści budownictwa i firm kooperujących. Mając na uwadze, że 85% zakupu mieszkań finansowanych jest z kredytu, silnym działaniem antykryzysowym mogłaby być refundacja istotnej części oprocentowania kredytów hipotecznych finansujących zakupy mieszkań o cenie na przykład nie wyższej niż np. 110% wskaźnika ogłaszanego przez GUS. Refundacja powinna być stosowana wyłącznie w okresach wysokich stóp procentowych np. powyżej 6%. Pozostałe ograniczenia wynikające z obecnych regulacji, w szczególności dot. wielkości mieszkania oraz stanu cywilnego kredytobiorcy powinny być uchylone. Spowodowałoby to realne okresowe obniżenie kosztów obsługi kredytu złotowego i wzrost popytu ale wyłącznie na relatywnie tańsze mieszkania. Okres obowiązywania regulacji dotyczących dopłat do odsetek od kredytów hipotecznych powinien być ograniczony wyłącznie do fazy kryzysu. W momencie ożywienia popytu na mieszkania Ministerstwo Finansów powinno natychmiast wycofać się z jakichkolwiek dopłat. Likwidacja bąbla cenowego zostałaby przyspieszona i odbywałaby się w sposób mniej żywiołowy. Dopłaty do odsetek od kredytów hipotecznych pozwoliłyby de facto Ministerstwu Finansów regulować koszt kredytu mieszkaniowego i popyt na nieruchomości niezależnie od decyzji Rady Polityki Pieniężnej dotyczących stóp procentowych. Jest to uzasadnione również faktem, że ceny nieruchomości nie „wchodzą” do wskaźnika inflacji (CPI), który stanowi miarę skuteczności realizowanej polityki pieniężnej. Decyzje Rady Polityki Pieniężnej dotyczące stóp procentowych są pod presją popytu konsumpcyjnego. W okresach przewidywanego wzrostu popytu konsumpcyjnego może wystąpić spadek popytu na nieruchomości jak ma to miejsce obecnie. Wówczas wzrost stóp procentowych grozi recesją na rynku nieruchomości mimo, że jest uzasadniony w świetle celu inflacyjnego. W takich sytuacjach dopłaty do odsetek kredytów hipotecznych niwelowałyby ten dylemat.

Reasumując, w roku 2009 należy spodziewać się splotu recesji na krajowym rynku nieruchomości z kryzysem utraty zaufania w sektorze finansowym. W związku z faktem, że popyt na nieruchomości uwarunkowany jest dostępem do kredytu hipotecznego, możliwości wyjścia z recesji na rynku nieruchomości bez wykorzystania narzędzi interwencjonizmu państwowego są ograniczone. W dzisiejszej sytuacji zarówno ze względów społecznych jak i ekonomicznych należy w ramach działań antykryzysowych wykorzystywać te instrumenty interwencjonizmu, które leżą w interesie klientów (potencjalnych nabywców mieszkań) a jednocześnie kreują popyt na rynku nieruchomości.

Leszek Pawłowicz
Tekst stanowi fragment raportu Instytutu Badań nad Gospodarka Rynkową oraz Bankier.pl „Biznes i ryzyko na rynku consumer finance w Polsce w warunkach zawirowań na rynkach finansowych”.

Zobacz wszystkie raporty przygotowane przez Instytut Badań nad Gospodarką Rynkową