Kredyt mieszkaniowy to zadłużenie się i odpowiedzialność na długie lata. Stąd także wiele wątpliwości, co do momentu dobrego na refinansowanie. Minął kryzys w kredytach hipotecznych, ale banki z kolei podchodzą bardziej restrykcyjnie do klienta. Skąd wiedzieć, że jesteśmy w dobrym momencie do refinansowania?
Właściwie każdy momenty jest dobry, aby zadać sobie pytanie o zasadność refinansowania kredytu.
Refinansowanie to nic innego jak spłata starego, droższego kredytu poprzez środki zaciągnięte w ramach nowego, z założenia tańszego kredytu hipotecznego. Zmiana na ofertę z niższą marżą to oszczędności odczuwalne zarówno w miesięcznej racie, jak i w skali całego kredytu. W perspektywie długoterminowej może to przynieść kilkadziesiąt tysięcy złotych oszczędności na odsetkach, z kolei maksymalne wydłużenie okresu spłaty zmniejszy obciążenie miesięczne w postaci raty.
Sytuacja każdego kredytobiorcy powinna być rozpatrywana indywidualnie, ponieważ ogólne stwierdzeni, że dziś już warto refinansować lub też nie, po prostu nie przekładają się na rzeczywistą sytuację klientów. Ile kredytobiorców, tyle sytuacji, którym warto się dokładnie przyjrzeć przed podjęciem ostatecznej decyzji. Liczba kredytów refinansowanych jest w Polsce jest niska w porównaniu z krajami Zachodniej Europy. Wynika to często z obaw i braku wiedzy klientów. Zaciągnięcie kredytu na 30 lat w jednym banku nie oznacza, że musimy tkwić w nim do ostatniego dnia trwania umowy kredytowej.
Przed czy po kryzysie
Przyglądając się wskaźnikom giełdowym czy też ofertom banków można dojść do wniosku, że zapomnieliśmy na dobre o kryzysie finansowym, który 2 lata temu zatrząsł całym światem finansów. Podobną sytuację przeżywamy co kilka lat – kiedy po okresie z wysokimi marżami w bankach nadchodzi hipoteczna odwilż i banki stopniowo tną marże. Pojawia się zatem teoria, że właśnie teraz mamy dobry moment na refinansowanie naszego zadłużenia, jeśli zaciągnęliśmy je np. w 2009 roku. Trudno zaprzeczyć, że w ostatnich miesiącach banki wyraźnie stawiają na sprzedaż kredytów hipotecznych i zgodnie z tą zasadą obniżają marże. Przykładowo: Bank Ochrony Środowiska obniżył w tym roku marże kredytów hipotecznych… sześciokrotnie.
Zakładając, że najgorszy okres dla kredytów hipotecznych mamy za sobą, a obserwowana obecnie jesień hipoteczną uznajemy za atrakcyjną cenowo, to w wielu przypadkach faktycznie refinansowanie może okazać się znaczną oszczędnością pieniędzy, w szczególności w przypadku kredytów w polskiej walucie. Marże w czasie kryzysu sięgały nawet 3 proc., podczas gdy dziś najlepsze oferty oscylują już w okolicach 1,5 proc. dla kredytów złotowych.
Oprocentowanie kredytu zależy w od marży. Wskaźnik WIBOR dla kredytu złotowego obowiązuje zawsze, więc to bankowa marża nadaje różnic poszczególnym ofertom. Tym sposobem możemy najprostszym sposobem oszacować wstępne oszczędności. Za pomoc może posłużyć podstawowy kalkulator Bankier.pl
Kwota 300 tys. zł, kredytowanie na 30 lat bez uwzględnienia prowizji i dodatkowych kosztów
|
Kredyt 1 |
Kredyt 2 |
|
Oprocentowanie 7,5 proc. |
Oprocentowanie 6,5 proc. |
|
Rata miesięczna 2 097,64 |
Rata miesięczna 1 896,20 |
|
Suma spłat: 755 150,40 zł |
Suma spłat: 682 632,00 zł |
Źródło: Bankier.pl
Żadna konkretna sytuacja nie będzie oczywiście tak prosta, jak ta przedstawiona w tabeli. Do kosztów kredytu dochodzi często prowizja, ubezpieczenia, koszt ponownej wyceny nieruchomości, prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu itp. Różnica 1 punktu procentowego w marży jest duża i wyraźnie opłacalna. Jeśli jednak mamy różnicę w ofertach na poziomie 0,2–0,5 pp, to powinniśmy się dobrze zastanowić nad sensem całej operacji finansowej. Dodatkowe koszty i czas poświęcony na zmianę banku mogą się nie zwrócić nawet w perspektywie długoterminowej.
Dodatkowe opłaty i ich wysokość to również kwestia indywidualnej umowy z bankiem. Przykładowo: prowizja za wcześniejszą spłatę nie jest regułą. Wiele banków rezygnuje z tej opłaty po pierwszych 3 latach spłaty. Zgodnie z taką zasadą warto czasem poczekać kilka miesięcy, aby uniknąć dodatkowego obciążenia.
Dodatkowe koszty
Gdyby refinansowanie ograniczało formalności do wyboru banku i złożenia jednego wniosku, zapewne banki wydzierałyby sobie klientów z rąk. Wraz z refinansowaniem musimy liczyć się z dodatkowymi formalnościami. Bardzo często musimy ponownie wycenić mieszkanie, pod które będzie zaciągany nowy kredyt. Tu z kolei ważna jest kwestia wartości nieruchomości, która w zależności od sytuacji na rynku mieszkaniowym bywa zmienna. Najlepszym dowodem na to są mieszkania kupowane kilka lat temu, których wartość wzrosła nawet dwukrotnie.
Czasem oszczędność kilkunastu tysięcy złotych jest pozorna, ponieważ dodatkowe opłaty znacznie zmniejszają różnicę w kredycie. Po raz kolejny zapłacimy prowizję, w przypadku zmiany waluty poniesiemy koszt spreadu, czyli różnicy kursowej, a często zapłacimy również za wycenę nieruchomości. Właśnie dlatego przed podjęciem decyzji należy dokładnie sprawdzić w banku warunki i przeliczyć wszystkie możliwe opłaty. Przykład z tabeli pokazuje istotną różnicę w oprocentowaniu – niższa o 1 pp marża pozwala na kilkadziesiąt tysięcy złotych oszczędności. Jest to jednak tylko schemat sytuacji, która obrazuje cały proces refinansowania, nie zaś konkretny przypadek kredytu.
Komu się nie opłaca
Posiadacze kredytów zaciągniętych ponad 2-3 lata temu o refinansowaniu mogą zapomnieć, bo tak atrakcyjnych ofert szybko nie zobaczymy. W czasie kredytowej hossy marże były nawet niższe niż 1 proc., co w zestawieniu z ofertami sprzed roku jest wręcz niewyobrażalne. Wprawdzie promocyjne oferty, często połączone z innymi produktami banków (cross-sell), są z miesiąca na miesiąc coraz atrakcyjniejsze, to jednak powrót do kredytów chociażby z 2007 roku wydaje się niemożliwy. Kredytobiorcy z tego okresu kupowali nieruchomości w ramach inwestycji – zarówno na późniejszy wynajem, jak i sprzedaż w perspektywie kilku lat. Przeliczyli się ci, którzy wprawdzie spłacają tani kredyt, ale ich nieruchomość wcale nie będzie sprzedana dzisiaj z dużym zyskiem, bo obecni klienci ubiegający się o kredyt nie będą w stanie tak łatwo go zaciągnąć.
Refinansowanie nie opłaci się także tym, którzy wraz ze zmianą oferty wydłużą swój okres spłaty. Jeśli zostało nam do spłacenia 18 lat, a bank zaproponuje wydłużenie spłaty po refinansowaniu do 25, to łączny koszt kredytu i tak będzie dla nas bardziej obciążający. Jest to jednak kuszące rozwiązanie dla klientów, których przytłacza ciężar miesięcznej raty.
Klienci kupowali mieszkania tylko dlatego, że banki dawały tak tanio kredyty – mówi pośrednik w obrocie nieruchomościami jednej z warszawskich agencji. – Niektórzy od razu chcieli przeznaczać je na wynajem, inni kalkulowali, kiedy je sprzedadzą. Co do kredytów nie było żadnych wątpliwości, bo bardzo rzadko banki ich odmawiały – dodaje pośrednik.
Tomasz Jaroszek
Źródło: Bankier.pl
Wojciech Boczoń