We Wrocławiu, pod opieką władz miasta, trwają prace nad budową wzorcowego osiedla, bliskiego idealnemu miejscu do życia. Ma to być przede wszystkim pole do popisu dla deweloperów, ale autorzy projektu chcą do niego włączyć także banki. Bo na specjalnym osiedlu aż prosi się o specjalny kredyt hipoteczny.
Nowe Żerniki we Wrocławiu, źródło: nowezerniki.pl
Pomysł na uszycie specjalnej oferty kredytowej dla kupujących mieszkania na powstającym osiedlu potwierdził m.in. architekt miejski Wrocławia podczas jednego z niedawnych spotkań z mieszkańcami miasta.
3000 nowych mieszkań i nie tylko
W 2016 r. Wrocław będzie pełnił honory Europejskiej Stolicy Kultury. Realizowane tu wzorcowe osiedle mieszkaniowe, prócz tego, że naprawdę zamieszkają tu ludzie, w roku obchodów ma być też swoistą instalacją artystyczną i wizytówką miasta. Grupa kilkudziesięciu architektów przygotowała propozycje zabudowy 40-hektarowej działki, na której oprócz 3000 (w I etapie 1400) mieszkań staną też obiekty handlowe i rekreacyjne, kościół, dom seniora, przedszkole, być może szkoła.
– W obrębie osiedla powstaną zarówno duże budynki wielorodzinne, jak i kameralne jednostki złożone z kilku mieszkań, a także domy jednorodzinne – i szeregowe, i wolno stojące. Takie zróżnicowanie ma umożliwić realizację modelowych rozwiązań dla budynków o różnej skali, a także zaangażowanie różnorodnych inwestorów – deweloperów, małych spółdzielni, kooperatyw czy inwestorów indywidualnych – zapowiadają pomysłodawcy.
| » Nowe Żerniki – szczegółowe założenia osiedla we Wrocławiu |
Czy deweloperzy wykażą zainteresowanie inwestycjami na Nowych Żernikach, okaże się już wkrótce. Miasto ogłosiło przetarg na pierwsze działki – termin zgłaszania ofert upływa jeszcze w lipcu. Niezależnie od powodzenia procesu sprzedaży odpowiedzialni za projekt już teraz głośno zastanawiają się nad możliwością przygotowania specjalnego kredytu dla zainteresowanych kupnem nieruchomości w tym miejscu.
Prześcignąć „Mieszkanie dla młodych”
W związku z dużą konkurencją na rynku bankowych produktów hipotecznych klienci non stop mają do czynienia z promocyjnymi warunkami w kolejnych instytucjach. Jedne obniżają marże, inne rezygnują z prowizji, jeszcze inne chwalą się liberalnym podejściem do szacowania zdolności kredytowej. Mając dziś do dyspozycji propozycje kilkudziesięciu banków, a nakładając na to jeszcze indywidualny profil kredytobiorcy (wiek, stan cywilny, warunki zatrudnienia, pełniona profesja, zasób środków własnych), jest z czego wybierać. Trudno więc nie stawiać pytania, jak jeszcze miałyby zaimponować klientom banki angażujące się w projekt Nowe Żerniki.
Piotr Fokczyński, architekt miejski Wrocławia przyznaje, że przygotowanie adresowanego produktu, który naprawdę byłby konkurencyjny wobec rynkowej oferty, nie będzie łatwe. Zwłaszcza że sprzedaż mieszkań przypadnie na okres obowiązywania wyczekiwanego programu „Mieszkanie dla młodych”. – Kredytów subwencjonowanych przez państwo nie przebijemy – przypuszcza Fokczyński. Mimo to na prośbę prezydenta miasta przygotowano krótką listę ramowych założeń co do ewentualnego kredytu na Nowych Żernikach. Biorąc pod uwagę skalę promocji samego osiedla, oczekiwania co do towarzyszącego mu kredytu nie zaskakują nawet w najmniejszym stopniu. Urzędnicy sugerują, żeby:
- dążyć do zminimalizowania rat kapitałowo-odsetkowych w całym – zasadniczo wydłużonym – okresie spłaty,
- zapewnić niskie oprocentowanie kredytu,
- utrzymać niską marżę, również do momentu ustanowienia hipoteki,
- dążyć do udzielania kredytu również osobom z niewielkim wkładem własnym, nie wyłączając tych, którzy nie posiadają żadnych środków własnych.
Jak widać, te ogólne założenia niczym nie różnią się od kryteriów konkurencyjności już dziś obowiązujących na rynku kredytów mieszkaniowych. Przy tak zarysowanych oczekiwaniach prawdziwą atrakcyjność produktu ukonstytuują dopiero konkretne możliwości negocjacyjne banków. Zachętą dla nich – prócz powiększenia wyników sprzedaży i wizerunkowych korzyści z obecności w projekcie, o którym będzie głośno – ma być partycypowanie w nim miasta.
Ale Nowe Żerniki nie są dla banków wolne od ryzyka. Jeśli projekt zakończy się fiaskiem, a finał będzie istotnie odbiegał od pierwotnych oczekiwań, rykoszetem dostanie również pożyczająca na tamtejsze mieszkania instytucja finansowa.
Banki: my nie mówimy nie
Zapytaliśmy kilka banków o ideę adresowanego kredytu hipotecznego i potencjalne zaangażowanie w taki projekt. Niektóre (m.in. BRE Bank, Nordea, SGB Bank) praktykowały już produkty szyte na miarę klientów konkretnej inwestycji, inne (Bank Millennium, ING Bank Śląski) unikają takich rozwiązań, czym zresztą zdają się szczycić.
– Bank dokłada wszelkich starań, aby oferta kredytów hipotecznych była jasna i przejrzysta dla wszystkich klientów oraz jednolita pod kątem warunków cenowych, niezależnie od kanału dystrybucji – poinformował nas ING Bank Śląski. Podobne stanowisko zajął Bank Millennium: – Warunki udzielania kredytów hipotecznych, tj. ocena zdolności kredytowej i aspekty finansowe oferty są jednakowe dla wszystkich klientów, nie zależą od rodzaju inwestycji czy grupy klientów.
Wzorcowe mieszkanie – instalacja promująca Nowe Żerniki we Wrocławiu, fot. Hanna Hylińska, Bankier.pl
Większość pytanych instytucji przyznała jednak, że albo już próbowała specjalnych produktowych rozwiązań, albo dopuszcza taką możliwość. – Tak jak wiele banków, także i my przygotowywaliśmy i nadal przygotowujemy oferty sprzedaży kredytów hipotecznych dla konkretnej inwestycji. Obecnie mamy dwóch partnerów współpracujących z nami na takich zasadach – poinformowano nas w BRE Banku. Dość popularnym rozwiązaniem okazuje się też wyróżnianie klientów dewelopera, który finansuje się w danym banku. W ten sposób działa m.in. SGB Bank: – Preferencja polega na obniżeniu prowizji za udzielanie kredytu z 1,5% do 0,5%. Z kolei Raiffeisen Polbank w podobnej sytuacji obniżał marżę o 0,20% przez cały okres kredytowania.
Oprócz wymienionych banków przeciwwskazań do przygotowania specjalnej oferty nie widzą m.in. Bank BPH, BOŚ Bank czy PKO Bank Polski. Jak się dowiedzieliśmy, miasto podjęło już pewne rozmowy z tą ostatnią instytucją, obsługującą zresztą budżet Wrocławia i finansującą kluczowe lokalne przedsięwzięcia. Dyrektor Wydziału Architektury i Budownictwa poinformował nas, że prezydent Wrocławia spotkał się w sprawie adresowanego kredytu na Nowych Żernikach z prezesem PKO Banku Polskiego. Kredyt miałby bazować na znanym klientom produkcie „Własny kąt hipoteczny”.
W zestawie założeń przygotowanym dla prezydenta Wrocławia na potrzeby tych rozmów zauważa się, że obecna sytuacja na rynku budownictwa mieszkaniowego, w tym zamknięcie programu „Rodzina na swoim” zmniejszają możliwości pozyskiwania klientów, ograniczając zainteresowanie inwestorów wrocławskim przedsięwzięciem mieszkaniowym. Podkreśla się jednak, że oferta nowego osiedla jest kierowana do rozwijających się młodych rodzin, dlatego bardzo ważne, a do tego „ciekawe i mocno stymulujące przebieg budowy” jest stworzenie preferencyjnego kredytu mieszkaniowego.
Warunki nie są sprzyjające. Prócz planowanego do uruchomienia z początkiem 2014 r. programu rządowych dopłat utrudnieniem okażą się też zapisy kolejnej rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego. Ukróci ona choćby zapędy co do kredytowania osób z niskim zasobem środków własnych. Dyskusyjna pozostaje też kwestia kierowania kredytu tylko do debiutujących na rynku nieruchomości, mimo że nowe osiedle ma realizować koncepcję łączącego pokolenia social mix (patrz: dom seniora). Żeby jednak móc rozstrzygać te dylematy, najpierw na osiedle muszą chcieć wprowadzić się deweloperzy.
Wojciech Boczoń
