Jakie mieszkania kupują Polacy poza największymi aglomeracjami?

Nieruchomości 05.01.2015 (14:21)

Rynek transakcyjny sprzedaży mieszkań to nie tylko największe aglomeracje. Ruch w nieruchomościach ma miejsce również w mniejszych miastach, gdzie mieszkania można kupić po znacznie niższych cenach.

Agencja Metrohouse przeanalizowała transakcje przeprowadzone przez swoich klientów w wybranych ponad dwudziestu miastach w Polsce. Niemal wszędzie tam ceny odbiegają od wartości, które występują w największych polskich miastach. Różni się także segment nabywanych nieruchomości. Często najlepszym z punktu widzenia finansów jest zakup mieszkania w budownictwie z wielkiej płyty, która w odróżnieniu od największych miast nie jest wcale postrzegana w kategoriach niskobudżetowego budownictwa. Sporo w tym „zasługi” deweloperów, którzy pomijają w swoich planach inwestycyjnych mniejsze miasta skupiając się na największych aglomeracjach w kraju.

Ceny za metr

Wśród analizowanych miast bez problemu można znaleźć lokalizacje, gdzie średnie ceny nie przekraczają poziomu 2500 zł za m kw. Na przykład w Legnicy jest to 2400 zł, a w Kaliszu – tylko nieznacznie drożej, bo 2450 zł. Poziom 2500 zł za m kw. utrzymują także transakcje w Lubinie, Grudziądzu i Chełmie. Z drugiej strony można znaleźć lokalizacje, w których ceny są prawie dwukrotnie wyższe. Jedną z nich jest Lublin, gdzie średnia cena wynosi 4400 zł. Nieco taniej jest w Kołobrzegu (4300 zł), lecz tu część transakcji stanowią zakupy inwestycyjne o podwyższonym standardzie, co w rezultacie znajduje odzwierciedlenie w wyższej cenie. Barierę 4000 zł za m kw. przekraczają jeszcze Opole, Olsztyn, Białystok i Rzeszów.

Ile średnio za mieszkanie?

Jeżeli popatrzymy na całościowe wydatki na zakup mieszkania najmniej za swoje M płacili mieszkańcy Kalisza (średnio 94 000 zł). W gronie analizowanych miast Kalisz był jedynym, gdzie mediana sprzedawanego mieszkania nie przekroczyła 100 tys. zł. Następne w kolejności cenowej są Częstochowa (123 000 zł), Lubin i Grudziądz (124 000 zł) oraz Radom i Zielona Góra. W czterech miastach średnie ceny przekroczyły poziom 200 tys. zł – są to Olsztyn (204 000 zł), Białystok (210 000 zł), Lublin (225 000 zł) oraz Rzeszów (255 000 zł).

Czas sprzedaży

Pytaniem, które często zadają klienci zainteresowani sprzedażą swojej nieruchomości jest przybliżony czas, jaki trzeba będzie poświęcić na sprzedaż mieszkania. Jest on uzależniony od wielu lokalnych czynników, jak i odpowiedniej kalkulacji ceny ofertowej. Jak wynika ze statystyk Metrohouse, czas sprzedaży w poszczególnych miastach znacznie różni się od siebie. Do najszybszych transakcji dochodziło w Zielonej Górze. Wśród transakcji, które przeprowadzili w 2014 r. doradcy Metrohouse średni czas sprzedaży wyniósł tam zaledwie 23 dni. W dobrym czasie poniżej dwóch miesięcy mieszkanie można było sprzedać m.in. w Toruniu, Rzeszowie, czy Katowicach. Najdłużej, bo nawet ponad 5 miesięcy, musieli uzbroić się w cierpliwość sprzedający w Kielcach i Płocku.

Co kupujemy? Wielką płytę!

Niezależnie od wielkości miasta, czy odnotowywanych na lokalnych rynkach cen ofertowych prym wiodą mieszkania położone w budynkach z wielkiej płyty. Poszukiwane metraże są takie same bez względu na lokalizację – są to dwupokojowe mieszkania (około 40 m kw.), lub trzypokojowe lokale nie większe niż 60 m kw. Popularność wielkiej płyty można tłumaczyć m.in. inwestycjami w poprawę standardu technicznego budynków. Termomodernizacja oraz coraz większe nakłady na okoliczną infrastrukturę na osiedlach powodują, że wiele blokowisk z wielkiej płyty uzyskuje swoje nowe oblicze. Nie bez znaczenia są również ceny takich mieszkań, które cały czas skutecznie konkurują w tej kwestii z nowszym budownictwem.

Ponadto nabywcy doceniają bogatą infrastrukturę towarzyszącą takim osiedlom, o której mogą tylko pomarzyć nabywcy lokali z rynku pierwotnego. W wielu lokalizacjach popularność budownictwa wielkopłytowego wynika w prostej linii z braku innych produktów dostępnych na rynku. Alternatywą są mieszkania w kamienicach (często przedwojennych), zwykle o wątpliwym stanie technicznym. Stagnacja w inwestycjach spółdzielni mieszkaniowych i brak zainteresowania deweloperów działalnością na lokalnych rynkach miast powiatowych powoduje, że poszukujący mieszkania są niemal skazani właśnie na budownictwo z lat 70-tych.

	Cena m kw. (mediana)	Cena mieszkania (mediana)	Czas sprzedaży w dniach (mediana)	Najpopularniejszy rodzaj mieszkania
Białystok	4200	210000	34	40-50 m kw., wielka płyta
Bolesławiec	2800	132000	55	35-50 m kw. wielka płyta, przedwojenne kamienice
Bydgoszcz	3000	150000	84	45-60 m kw., zróżnicowane budownictwo
Chełm	2500	130500	81	40-60 m kw., wielka płyta i budownictwo z lat 60-tych
Częstochowa	2650	123000	82	40-55 m kw. wielka płyta i budownictwo z lat 50-60-tych
Elbląg	2900	151000	111	40-60 m kw., wielka płyta i przedwojenne kamienice
Gliwice	3000	150500	69	45-60 m kw., przedwojenne kamienice, lata 50-60-te
Głogów	2750	139000	64	45-55 m kw., wielka płyta
Grudziądz	2500	124000	69	40-60 m kw., wielka płyta
Iława	3000	139000	121	40-50 m kw., wielka płyta
Kalisz	2450	94000	80	35-45 m kw., nowe budownictwo
Katowice	3500	159000	45	40-50 m kw., wielka płyta, kamienice
Kielce	3700	170000	163	45-60 m kw., wielka płyta, budownictwo z lat 50-60
Kołobrzeg	4300	198000	135	35-55 m kw., zróżnicowane budownictwo
Koszalin	3700	167000	79	40-60 m kw., wielka płyta, budownictwo z lat 60-tych
Legnica	2400	132000	112	40-50 m kw., wielka płyta, przedwojenne kamienice
Leszno	2600	149000	91	45-60 m kw., wielka płyta
Lubin	2500	124000	64	40-55 m kw., wielka płyta
Lublin	4400	225000	81	40-60 m kw., zróżnicowane budownictwo
Olsztyn	4100	204000	43	35-60 m kw., zróżnicowane budownictwo
Opole	4100	195000	37	40-55 m kw., wielka płyta, kamienice przedwojenne
Płock	3500	148000	160	35-55 m kw., wielka płyta
Radom	2600	126500	127	45-60 m kw., wielka płyta, budownictwo z lat 50-60
Rzeszów	4250	255000	38	45-70 m kw., wielka płyta
Toruń	3500	180000	37	40-55 m kw., zróżnicowane budownictwo
Zielona Góra	3000	127500	23	35-50 m kw., wielka płyta