W dobie ograniczonych możliwości kredytowych na znaczeniu zyskują mieszkania o średnim metrażu. Mimo oddawania do użytkowania sporej liczby nowych mieszkań, lokale z rynku wtórnego nadal cieszą się sporym zainteresowaniem. Do tego stopnia, że – jak wynika z danych otoDom.pl przygotowanych dla Bankier.pl – w styczniu 2013 roku nieruchomości z drugiej ręki w niektórych miastach były droższe niż lokale deweloperskie.

Autor: Malwina Wrotniak, Bankier.pl

Analizując dane dotyczące ogółu oferowanych na sprzedaż mieszkań – zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego – można zauważyć, że w styczniu br. w Gdańsku, Krakowie i Warszawie ceny ofertowe lokali z drugiej ręki były wyższe niż deweloperskich. Różnica na 1 mkw. wynosiła odpowiednio 100 zł, 309 zł i 757 zł. Z kolei naturalną wydawałoby się tendencję droższych mieszkań z rynku pierwotnego można było w minionym miesiącu zaobserwować we Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi czy Katowicach.

Rynek wtórny kontra rynek pierwotny: porównanie średnich cen ofertowych w podziale na miasta [zł/mkw.]
Miasto	Rynek PIERWOTNY	Rynek WTÓRNY	Gdzie drożej?
	styczeń 2013
Gdańsk	5834	5934	wtórny (o 100 zł/mkw.)
Kraków	6579	6888	wtórny (o 309 zł/mkw.)
Warszawa	7739	8496	wtórny (o 757 zł/mkw.)
Wrocław	6269	5988	pierwotny (o 281 zł/mkw.)
Poznań	6255	5584	pierwotny (o 671 zł/mkw.)
Łódź	5063	3959	pierwotny (o 1104 zł/mkw.)
Katowice	5158	3972	pierwotny (o 1186 zł/mkw.)

Źródło: dane otoDom.pl dla Bankier.pl

Jeżeli z ogółu rynku wydzielić cieszące się popularnością wśród kupujących średnie mieszkania o powierzchni 38-60 mkw. zauważyć można podobne tendencje. Odmienność dotyczy wysokości różnicy cen pomiędzy obydwoma rynkami. W Gdańsku i Krakowie 1 mkw. mieszkania z drugiej ręki był oferowany po cenie o 260 zł wyższej niż w przypadku mieszkania z rynku pierwotnego. W Warszawie różnica wynosiła 760 zł.

Rynek wtórny kontra rynek pierwotny: porównanie średnich cen ofertowych mieszkań o powierzchni 38-60 mkw. [zł/mkw.]
Miasto	rynek PIERWOTNY	rynek WTÓRNY	Gdzie drożej?
	Styczeń 2013
Gdańsk	5781	6042	wtórny (o 261 zł/mkw.)
Kraków	6406	6668	wtórny (o 262 zł/mkw.)
Warszawa	7410	8168	wtórny (o 758 zł/mkw.)
Wrocław	6226	6028	pierwotny (o 198 zł/mkw.)
Poznań	6188	5706	pierwotny (o 482 zł/mkw.)
Łódź	4946	3875	pierwotny (o 1071 zł/mkw.)
Katowice	4992	3805	pierwotny (o 1187 zł/mkw.)

Źródło: dane otoDom.pl dla Bankier.pl

Zobrazujmy dane przykładem. Jeżeli młode małżeństwo chciałoby kupić mieszkanie o metrażu 45 mkw., to w styczniu 2013 roku w Warszawie lokale o takich właściwościach oferowane były przez deweloperów za ok. 330 tys. zł, a na rynku wtórnym za ok. 380 tys. zł. Ci, którzy wybrali zamiast używanego nowe mieszkanie w Warszawie mogli zaoszczędzić co najmniej 50 tys. zł. Z kolei w Krakowie i Gdańsku różnica wynosiła w styczniu ok. 12 tys. zł. Warto mieć na uwadze, że ceny ofertowe zazwyczaj różnią się od transakcyjnych, często dużo niższych.

Przy zakupie mieszkania oszczędności na każdym poziomie są bardzo istotne. Zaoszczędzone środki można przeznaczyć na wykończenie lub remont nabywanego lokalu. Poza tym, tańsze mieszkanie oznacza też niższe koszty towarzyszącego zazwyczaj zakupowi kredytu mieszkaniowego. Przykładowo, jeżeli klient zaoszczędzone środki przeznaczy na wkład własny może otrzymać od banku niższą marżę, co w efekcie przekłada się na tańszy kredyt. Dla tych, którzy chcieliby kupić na kredyt mieszkanie z rynku wtórnego Bankier.pl przygotował ranking hipotek, w którym prezentuje aktualne oferty banków.

Często uważamy, że mieszkanie z drugiej ręki będzie tańsze niż nowe, kupowane od dewelopera. Dane z rynku pokazują, ze wnioski mogą być zupełnie odwrotne. Oczywiste jest jednak, że końcowa cena mieszkania zależy od wielu czynników – lokalizacji, roku budowy, stanu technicznego czy umeblowania. Warto jednak nie ulegać stereotypom i mieć na uwadze, że mieszkanie z rynku pierwotnego może kosztować tyle samo lub mniej niż używane.

Komentuje dr Michał Kisiel, analityk obszaru Finanse osobiste Bankier.pl

Sprzedający pamiętają stare ceny Spadające ceny nieruchomości uderzają zarówno w rynek pierwotny, jak i wtórny. Sprzedający używane mieszkania zapewne słabiej niż deweloperzy orientują się w aktualnym poziomie cen i znacząco zawyżają ceny ofertowe. Po wystawieniu oferty na rynek szybko następuje jednak zderzenie z rzeczywistością i korekta. Ostatecznie cena transakcyjna bywa nawet kilkanaście procent niższa niż ofertowa, zwłaszcza jeśli sprzedającemu zależy na szybkim sfinalizowaniu transakcji. Wyższy poziom cen ofertowych na rynku wtórnym może mieć także związek z lokalizacją inwestycji deweloperskich. Najlepiej położone osiedla zazwyczaj nie obfitują w wolne grunty. Deweloperzy wybierają mniej atrakcyjne miejsca, a kupujący, kierujący się przede wszystkim lokalizacją, w wyborze mieszkania są skazani na rynek wtórny.