Posiadacze mieszkań zakupionych przed rokiem, dwoma czy wcześniej, mają dziś satysfakcję dokonania właściwego wyboru – dziś za to samo mieszkanie musieliby zapewne zapłacić o wiele więcej, a być może nawet wcale nie byłoby ich na nie stać. A więc opłacało się załatwiać te wszystkie nużące formalności związane najpierw z uzyskaniem kredytu, a później z wpisaniem banku do hipoteki etc.
Zrób to jeszcze raz
Teraz jednak, gdy wiele wskazuje na to, że ceny mieszkań osiągają swoje apogeum, warto raz jeszcze pofatygować się do banku i poprosić o niżej oprocentowany kredyt. Na jakiej podstawie?
W wielu bankach podstawą ustalenia oprocentowania, a konkretnie marży odsetkowej, był udział środków własnych inwestora (tzw. wskaźnik LTV) w zakupie nieruchomości wedle zasady – im mniej środków własnych, tym większa marża banku. I choć przez ostatnie lata udział ten wcale nie musiał wzrosnąć zbyt wyraźnie za sprawą spłaty kredytu, to z całą pewnością wzrósł za sprawą wzrostu wartości nieruchomości.
Załóżmy, że trzy lata temu ktoś kupił mieszkanie za 200 tys. złotych w całości posiłkując się kredytem bankowym. Dziś ta sama nieruchomość wyceniana jest na 400 tys. złotych. Udział kredytu w wartości mieszkania spadł więc ze 100 do 50 proc., co jest już podstawą do ubiegania się o niższą marżę. Oczywiście banki nie będą do tego namawiały – przecież im wcale nie zależy na obniżeniu marż. Dlatego też wcielając ten pomysł w życie trzeba przygotować się na trudne negocjacje, które mogą zakończyć się niepowodzeniem (odmową banku). Na szczęście nie oznacza to fiaska całego przedsięwzięcia. Zawsze bowiem można zmienić bank – nowy kredytodawca z radością przyjmie nas w swoich progach i zgodnie ze swoją tabelą marż, powinien zgodzić się na nasze warunki. Poniżej prezentujemy ile na całej operacji można zyskać, zarówno w ujęciu miesięcznym (pojedynczej raty), jak i w całym okresie kredytowania. To oczywiście tylko przykład, chociaż poziom marż oraz korzyści
z ich zmniejszenia są jak najbardziej „z życia wzięte”.
| marża banku | oprocentowanie kredytu (obecnie) | wysokość raty (obecnie) | skumulowana suma odsetek |
| 2,00 pkt proc. | 6,20 proc. | 1 224 PLN | 240 977 PLN |
| 1,20 pkt proc. | 5,40 proc. | 1 123 PLN | 204 302 PLN |
Jak zmieni się rata kredytu w PLN
Założenia: kredyt 200 tys. PLN na 30 lat. Dla uproszczenia przyjęliśmy, że wcześniej inwestor korzystał z karencji
w spłacie kapitału i dopiero teraz przystępuje do spłaty kredytu. Wcześniejszy spadek oprocentowania kredytu nie ma więc wpływu na nasze wyliczenia.
Jak widać gra może być warta świeczki. W zależności od kwoty zaciągniętego kredytu, 100 złotych oszczędności miesięcznie przełoży się na ponad 36 tys. złotych oszczędności w całym cyklu kredytowym – to wystarczy nawet na opłaty związane ze zmianą hipoteki (wykreślenie jednego banku i wpisanie nowego do księgi wieczystej) i opłacenie prowizji od kredytu, choć naturalnie należałoby poszukać takiej oferty, gdzie ta prowizja będzie niska lub nie będzie jej wcale.
Nie jest to jednak sztywna zasada. Obecnie banki prowadzą już bardzo urozmaiconą politykę w zakresie marż od kredytów hipotecznych. Dla jednych najważniejszym kryterium ustalania marż nadal będzie udział własny inwestora w inwestycji, dla innych wysokość pożyczanej kwoty (im jest wyższa, tym niższa marża). Inne z kolei naciągają na wysokie marże wszystkich klientów jak leci. Dlatego nie od rzeczy byłoby skontaktować się z doradcą finansowym, aby skorzystać z podpowiedzi.
Nie dla franka szwajcarskiego
Cały powyższy wywód w zasadzie nie dotyczy – ogólnie rzecz biorąc, bo w pojedynczych wypadkach nad sprawą warto się zastanowić – kredytów denominowanych we frankach szwajcarskich. Marże odsetkowe spadają wprawdzie i w tym przypadku, co można sprawdzić na poniższym przykładzie, jednak jeśli bank się nie ugnie pod naszymi żądaniami, dodatkowym kosztem refinansowania będą spready walutowe doliczane zarówno przy spłacie starego jak i zaciągnięciu nowego kredytu. Zawsze można wprawdzie zablefować groźbą wypowiedzenia umowy kredytowej, ale czy bank da się na taki blef nabrać i obniży marże – tego nie wiadomo.
| marża banku | oprocentowanie kredytu (obecnie) | wysokość raty (obecnie) | skumulowana suma odsetek |
| 1,5 pkt proc. | 3,41 proc. | 734 PLN | 98 974 PLN |
| 1,1 pkt proc. | 3,01 proc. | 698 PLN | 85 941 PLN |
Jak zmieni się rata kredytu w CHF
Założenia: kredyt o równowartości 200 tys. PLN zaciągnięty przed trzema laty na 30 lat. W wyliczeniach uwzględniono spadek kursu CHF w tym okresie oraz spready walutowe. Dla uproszczenia przyjęto, że kredytobiorca korzystał z karencji w spłacie kapitału i dopiero obecnie przystępuje do spłaty kredytu.
Mimo wszystko, biorąc pod uwagę zarówno niższe oprocentowanie kredytów we frankach szwajcarskich (w porównaniu od złotowych), jak i spadek wartości franka, kredytobiorcy i tak mają podstawy do zadowolenia – nawet jeśli nie uda się obniżyć marży odsetkowej banku.
Wojciech Boczoń
