Lektura medialnych doniesień z okresu ostatnich kilku czy kilkunastu tygodni nt. rodzimego rynku nieruchomości mieszkaniowych coraz bardziej daje do myślenia. Przede wszystkim można odnieść wrażenie, że z niewielkimi wyjątkami wszystko tu spada, kurczy się, maleje lub traci, jeśli nie na wartości to na znaczeniu.
W nomenklaturze inwestorów giełdowych tego typu procesy jednoznacznie kojarzą się ze złowrogim pojęciem „bessy”. Czy rzeczywiście zagościła ona na dobre w polskiej mieszkaniówce?
Nie tak dawno temu, może niecały rok po załamaniu rynków finansowych na świecie w polskiej prasie dominował ton raczej optymistyczny w odniesieniu do pokryzysowych perspektyw naszego rynku nieruchomości. Co do tematu nr 1, a więc prognoz cen mieszkań panowała zgodność polegająca na oczekiwaniu zdecydowanie szybkiego powrotu do tendencji wzrostowej. Minęły mniej więcej dwa lata, a oczekiwanego przesilenia ani śladu. Co więcej, obecne tytuły prasowe mogą przyprawić o ból głowy niemal wszystkich uczestników rynku. „Ceny mieszkań ciągle spadają”, „Wielka przecena nowych mieszkań”, „Mieszkania coraz tańsze”, „Nie kupuj teraz, mieszkania będą jeszcze tanieć”, to tylko kilka przykładów medialnego konsensusu, co do kształtowania wyceny metra kwadratowego mieszkania w Polsce w perspektywie już nie miesięcy, ale nawet kilku lat. Zazwyczaj jest tak, a w przypadku nieruchomości praktycznie zawsze, że im medialna tuba głośniejsza, tym jest mniej wiarygodna. Czy tym razem będzie podobnie i mieszkania niebawem zaczną drożeć?
Giełda prawdę ci powie?
Bardzo dużym plusem naszego rynku nieruchomościowego jest fakt, że praktycznie wszystkie liczące się firmy deweloperskie to spółki publiczne, w większości od lat już notowane na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych (GPW). Dzięki temu nie tylko są całkowicie transparentne, a więc silnie wiarygodne, ale też poprzez notowania, raportowanie, publikację danych finansowych itp. dają wyraz swojej kondycji, perspektywom czy zagrożeniom, a co nie mniej ważne są obiektem ocen oraz rekomendacji najlepszych specjalistów od zarabiania pieniędzy na giełdzie.
W tym właśnie kontekście dość szczególnym casusem, a jednocześnie jednym z kilku istotnych pretekstów do podjęcia niniejszych rozważań, jest wydana przez DI BRE Banku już na początku tego roku, a podtrzymywana i systematycznie powielana po dziś dzień bardzo pozytywna rekomendacja dotycząca rodzimej branży deweloperskiej. Analitycy wspomnianego brokera już od miesięcy przewidują splot bardzo korzystnych uwarunkowań dla sektora deweloperskiego, w związku z czym zalecają zdecydowane przeważanie akcji deweloperów w portfelach inwestycyjnych, a w przypadku kilku z nich rekomendacja brzmi wprost: „kupuj”. Co ciekawsze, wspomniani fachowcy od pomnażania kapitału nie są absolutnie osamotnieni w swoich optymistycznych wizjach co do perspektyw rodzimych „producentów mieszkań” w najbliższej przyszłości. Oto bowiem niemal bliźniaczy dla tej grupy spółek rodzaj rekomendacji: „kupuj/trzymaj” wydali analitycy KBC Securities w nadzwyczaj aktualnym, bo datowanym na 20 czerwca br. raporcie. Co to oznacza? Czyżby początek kolejnego boomu w nieruchomościach?
Opinii tak doświadczonych, renomowanych i świetnie zorientowanych w temacie zespołów specjalistów nie powinno się w żadnym razie ignorować. Rynek jednak niestety w tym przypadku jest raczej odmiennego zdania i po raz kolejny kreśli własny scenariusz nie do końca zbieżny z zaleceniami fachowców . Już pobieżny przegląd wykresów notowań tuzów branży deweloperskiej skłania do wniosku, że „coś tu nie gra”. Na 24 notowane walory akcjonariusze tylko trzech (Echa, Orco, Warimpexu) mogą pochwalić się rocznym wzrostem wartości akcji. Pozostałe spółki w najlepszym wypadku tkwią w średnioterminowych trendach bocznych, jednak dominującą tendencją są mniej lub bardziej dotkliwe spadki. Dla przykładu Gant, jeszcze niedawno kandydat nr 1 na branżowego lidera stracił przez rok nie tylko szansę na prestiżową nominację, ale także niemal połowę swojej kapitalizacji. Podobnie smutny los podzielił warszawski Marvipol, deweloper słynący z pomysłowości, solidności i wysokiej jakości realizowanych projektów. Z kolei Polnord, niedawny branżowy „dominator” oraz jeden z niekwestionowanych „wybrańców hossy” z lat 2005-2007, właśnie przygotowuje się do testowania dołka notowań z czasu słynnego krachu giełdowego z jesieni 2008.
Co ciekawe, giełdowi deweloperzy w okresowych raportach i bieżących newsach przekazują przeważnie informacje o zadowalających jak na obecne trudne czasy przychodach, zyskach czy sprzedaży, a także przeważnie satysfakcjonujące akcjonariuszy wieści z bieżącej działalności. Mówiąc wprost, widać że sobie radzą. Jednak tego typu publikacje powodują co najwyżej korekcyjne odbicie w notowaniach, po którym mniej lub bardziej dotkliwa tendencja spadkowa jest kontynuowana. O czym to świadczy? Przede wszystkim o tym, że mamy tu nie tylko dekoniunkturę, ale raczej bessę. Czy można oczekiwać odwrócenia tej niekorzystnej tendencji w dającym się określić terminie? Na razie, wyjąwszy rekomendacje duetu DI.BRE & KBC Securities, raczej niewiele na to nie wskazuje. Co więcej, z punktu widzenia analizy technicznej, nawet pomimo bardzo atrakcyjnej wyceny, można oczekiwać raczej pogłębienia spadków kursów spółek deweloperskich w perspektywie nawet średnioterminowej.
Obraz samego indeksu „WIG-deweloperzy” potwierdza powyższy wniosek i nie napawa optymizmem. W ciągu ostatnich 12 miesięcy zniżkował on bowiem o ok. 20%. Dużo? Można powiedzieć, że dla giełdowej „deweloperki” to „chleb z masłem”. Jeśli jednak do tego dodamy, że główne indeksy GPW w tym samym czasie poszybowały w górę mniej więcej w tym samym zakresie, to obraz branży robi się dość nieciekawy. Tego typu sytuacja zwana ujemną korelacją skłania do dwóch istotnych wniosków. Po pierwsze rynek wystawia marną ocenę może nie tyle bieżącej kondycji, bo ta wydaje się zadowalająca, co perspektywom deweloperów, przede wszystkim tym notowanym na GPW, ale za nimi siłą rzeczy pełnej branży. Po drugie, co niestety jest sygnałem ostrzegawczym dla całego rynku, giełdowa hossa, której towarzyszy przecena akcji spółek deweloperskich (a także – co nie mniej istotne – budowlanych, które straciły w rok średnio jedną trzecią kapitalizacji) nie jest trendem wiarygodnym, a jego odwrócenie może być zabójcze dla giełdowych byków. A propos, jeżeli trwająca obecnie na giełdzie korekta nieco się przedłuży, a ten scenariusz jest niestety dosyć prawdopodobny, w mediach być może już niebawem pojawią się komentarze fachowców mówiące o „nie dokończonej bessie” z lat 2008 -2009.
Wyjątek potwierdzający regułę
Ciekawym wyjątkiem potwierdzającym regułę tendencji spadkowych na krajowym rynku nieruchomości mieszkaniowych jest gwałtowny wzrost aktywności gospodarczej deweloperów mierzonej liczbą rozpoczynanych nowych inwestycji. Media donoszą o rekordowej liczbie takowych w stosunku do lat poprzednich. Zastanawiający jest więc dysonans pomiędzy opisanymi wcześniej oczekiwaniami inwestorów giełdowych, a autentycznym optymizmem branży, bo jakże inaczej nazwać tego typu strategię. Z czego to może wynikać?
W tym miejscu trzeba zaznaczyć, że biznes deweloperski jest jednym z bardziej ambitnych i trudnych, a co za tym idzie wysoce ryzykownych przedsięwzięć gospodarczych. W tym temacie dopuszczalny margines popełnienia błędu jest naprawdę niewielki. W obecnych warunkach ekonomicznych jednym z podstawowych zagrożeń jest właśnie nietrafiony moment rozpoczęcia znaczących w odniesieniu do kapitalizacji spółki inwestycji. Czy więc jesteśmy świadkami typowego sportowego „falstartu” w wykonaniu branży deweloperskiej, który – co nie daj Boże – mógłby okazać się przysłowiowym strzałem w stopę?
Decyzje zarządów firm deweloperskich o uruchomieniu nowych inwestycji oraz „wskrzeszeniu” tych zastopowanych w czasie kryzysu musiały zapaść już jakiś czas temu, prawdopodobnie w drugiej połowie ubiegłego roku. Nietrudno się domyślić, że musiały być one poprzedzone starannymi analizami sytuacji makroekonomicznej. Mogło się jednak wówczas wydawać, że kryzys finansowy AD2008 to już historia, o czym w przypadku omawianej branży świadczyła przede wszystkim stabilna poprawa wyników sprzedażowych i dający się zauważyć z wolna rosnący popyt na nowe mieszkania. Tajemnicą poliszynela od dłuższego czasu była kwestia modyfikacji rządowego programu „Rodzina na swoim” (RnS), która polegać miała w pierwszym rzędzie na ograniczeniu rządowych dopłat do kredytów hipotecznych finansujących zakup mieszkań wyłącznie na rynku pierwotnym. Dla krajowej „deweloperki” miało oznaczać to przysłowiową „wodę na młyn”. Opisany wyżej przykład utrzymywania zdecydowanie pozytywnej rekomendacji uznanego zespołu analityków giełdowych w odniesieniu do spółek deweloperskich był zapewne kolejnym czynnikiem wzmacniającym pozytywne myślenie ich członków zarządów. W końcu, jak wszyscy pamiętamy, polska gospodarka pozostała zieloną wyspą na mapie globalnej recesji, a rządząca koalicja nie ustawała w zapewnieniach o systematycznej poprawie sytuacji gospodarczej kraju.
W tym stanie rzeczy trudno się dziwić decyzji zarządów firm deweloperskich o uruchomieniu nowych lub dokończeniu wstrzymanych przez kryzys inwestycji. Pamiętajmy, że w tej branży „grzech zaniechania” jest nie mniej, a najczęściej dotkliwiej karany – przez raczej ubogi w skrupuły nieruchomościowy rynek – od zwykłej biznesowej nadgorliwości. Deweloper, który w trakcie ożywienia koniunktury pozostaje z pustymi rękoma, raczej nie ma czego szukać w tym biznesie, ryzykując wręcz wypadnięcie z rynku.
Stąd też inicjatywa dwóch lub trzech potentatów branży wywołuje hurraoptymizm pozostałych. Tak też prawdopodobnie było i tym razem. Efekt? Obecna, nie do końca oczekiwana komplikacja sytuacji makroekonomicznej nieco zaskoczyła większość deweloperów. Potwierdzają to wypowiedzi przedstawicieli branży w mediach. Czy może to oznaczać kolejny etap nieruchomościowego kryzysu, albo tzw. jego „drugie dno” na rodzimym rynku „real estate”? Choć trudno o jednoznaczną odpowiedź, to jednak powtórki z 2008 roku raczej spodziewać się nie należy. Prawdopodobnie znajdą się projekty, które nie doczekają finalizacji w planowanym terminie, szereg innych zostanie przejętych przez dużych graczy w ramach tzw. branżowej konsolidacji, większość jednak powinna zostać szczęśliwie dokończona i sprzedana. W jaki sposób? Jest tylko jeden: poprzez dostosowanie oferty do nowych okoliczności rynkowych: rosnących stóp procentowych, korekty w RnS, dość mocno okrojonej zdolności kredytowej „Kowalskiego”, modyfikacji rekomendacji „S” itp.
Powrót do (nie)normalności
To co już widzimy i będziemy obserwować w najbliższej przyszłości na polskim rynku mieszkaniowym, to powrót do standardów sprzed lat kilkunastu a nawet kilkudziesięciu. O czym mowa? Konieczne warunki, jakim przyjdzie się podporządkować branży deweloperskiej, to przede wszystkim możliwie maksymalne obniżenie ceny nominalnej swojego produktu – lokalu mieszkalnego – tak, by jego wycena korespondowała z ograniczoną, a raczej z na pewno topniejąca w najbliższej perspektywie zdolnością kredytową potencjalnego rodzimego nabywcy. Można to osiągnąć na klika sposobów, które już od pewnego czasu są przez wybrane firmy aktywnie praktykowane i – często z powodzeniem – wcielane w życie. Od kliku lat w Polsce systematycznie spada średnia powierzchnia nowo oddawanych mieszkań w myśl zasady „mniej znaczy taniej”. Zapewne podobnie będzie i w tym, i w kilku kolejnych latach. Rentowność inwestycji deweloperskich jest bowiem najczęściej wprost proporcjonalna do ceny mkw., natomiast nie zależy bezpośrednio od ceny całkowitej lokalu. Stąd dążenie do jej obniżenia poprzez zmniejszenie metrażu jest podstawowym sposobem na dostosowanie oferty do oczekiwań rynkowych, bez uszczerbku dla marży. Tego typu trend doczekał się już nawet fachowego określenia: „mieszkaniowej kompresji”. Oznacza to budowę lokali 2-pokojowych o metrażu najlepiej trzydziestokilkumetrowym oraz „rodzinnych” 3-pokojowych na niespełna 50 mkw. Tego typu tendencja oznacza powrót do „(nie)normalności” lat 70-tych ubiegłego wieku, jednocześnie jednak jest jednym z wektorów typowego regresu cywilizacyjnego. Z drugiej strony w obecnych warunkach ekonomicznych jest to główny sposób zaspokajania podstawowej potrzeby człowieka, będącego jednocześnie lokalnym konsumentem, jaką jest posiadanie własnego, choćby mocno „skompresowanego” lokum.
Poza tym już na dziś dzień kupno mieszkania w autentycznie atrakcyjnej cenie możliwe jest prawie wyłącznie na zasadzie kupna „dziury w ziemi”, przy czym często nawet na tę przysłowiowa dziurę też trzeba nieco poczekać. Ten standard z kolei powszechny był w okresie zbliżonym do początków polskiej transformacji ustrojowej. Wówczas wynikało to głównie z braku doświadczenia i typowego niedorozwoju systemu bankowego, który uczył się dopiero tematu kredytów deweloperskich czy hipotecznych. Z czego to wynika dzisiaj? Z tego samego, z tą różnicą, że obecnie pojawiająca się niechęć banków do finansowania inwestycji deweloperskich wynika nie z braku ale z nadmiaru doświadczeń uczestniczenia w tego typu przedsięwzięciach gospodarczych. Widoczna już teraz spadająca jakość kredytów deweloperskich stanowi dla baków sygnał ostrzegawczy przed możliwością osłabienia koniunktury, być może nie tylko na płaszczyźnie inwestycji nieruchomości mieszkaniowych. Tak więc decydując się na kupno mieszkania w perspektywie np. dwuletniej to najczęściej sam nabywca finansuje inwestycje w tzw. harmonogramie wpłat, wnoszonych systematycznie po ukończeniu kolejnych etapów budowy. W ten sposób deweloperowi odpada lub jest redukowany do minimum kłopot oraz – co bardziej istotne – koszt kredytu bankowego, co ma niebagatelny wpływ na cenę produktu finalnego. Oczywiście wiąże się to ze zwiększeniem ryzyka nabywcy, który może dokonać znaczących wpłat z już uruchomionego kredytu hipotecznego lub środków własnych na mieszkanie w inwestycji, która z uwagi na brak dostatecznego popytu lub inny splot niekorzystnych okoliczności zostanie wstrzymana, zamrożona lub jej ukończenie stanie pod dużym znakiem zapytania. Stąd wniosek, że z jednej strony w obecnym środowisku makroekonomicznym zwiększająca się podaż lokali mieszkalnych to komfort wyboru połączony z uzasadniona nadzieją na „lepsze” ceny. Z drugiej jednak – dla uniknięcia zbędnych kłopotów- to obowiązek doskonałego rozpoznania rynku, a najlepiej skorzystania z usługi profesjonalnego doradcy ds. nieruchomości.
Nie sposób choć pokrótce nie wspomnieć w tym miejscu o kolejnych trwających lub spodziewanych „bessach” związanych z rynkiem nieruchomości, czyli o dokonanej już w znaczącym stopniu, co nie znaczy że zakończonej, przecenie działek budowlanych, a zwłaszcza gruntów inwestycyjnych oraz oczekiwanym spadkom cen materiałów budowlanych. Przeprowadzone w ostatnim czasie głośne i duże transakcje gruntami na poziomie prawie 50% niższym od rekordowych poziomów sprzed 2-3 lat, to także „znak czasów” i powrót do względnej normalności, czego następstwem powinien być systematyczny wzrost dostępności rodzimych nieruchomości mieszkaniowych. Natomiast obecne względnie wysokie ceny materiałów budowlanych trzymane są przez trwające inwestycje infrastrukturalne, które w niespełna rok powinny ostro przystopować, dając pretekst do wyraźnych spadków cen i w tej sferze.
„Rodzina na swoim”, czyli na tropie logiki
O RnS powiedziano i napisano już bardzo wiele, być może nawet wszystko. Nie ulega najmniejszej wątpliwości, że to jak dotąd najpopularniejszy rodzimy przykład interwencjonizmu państwowego na rynku mieszkaniowym, mający tyle samo zwolenników co przeciwników. Argumenty tych ostatnich na „nie” to przede wszystkim wspieranie publicznymi środkami deweloperów i banków (w dodatku zazwyczaj „zagranicznych”) oraz „syndrom odwróconego Janosika” czyli „wyciąganie” kasy z kieszeni wszystkich Polaków (w stopniu znaczącym także tych niezamożnych – pozostających wciąż bez realnych perspektyw doczekania własnego lokum) w celu dofinansowania potrzeb mieszkaniowych dobrze sytuowanej klasy średniej, która jest ponoć najliczniejszą grupą beneficjentów programu kredytów preferencyjnych. Zwolennicy natomiast argumentują, że obowiązkiem państwa w każdym czasie i warunkach jest ułatwianie własnym obywatelom dostępności do tego najtrudniej osiągalnego, a jednocześnie pozostającego podstawową potrzebą człowieka dobra, nie mówiąc już o funkcji nakręcania koniunktury przez inwestycje mieszkaniowe.
Nie wdając się w spór kto w tej wymianie poglądów ma więcej racji, można powiedzieć jedno: RnS to program tyle kontrowersyjny, co niedoskonały, ale na pewno na swój sposób pożyteczny i potrzebny.
Kwestia ułomności RnS-u to przede wszystkim zagadnienie ingerencji programu w warunkach środowiska wolnego rynku w ceny metra kwadratowego mieszkania, a tym samym długoterminowe zakłócenie swobodnej gry rynkowej popytu i podaży. Istnieje szereg opracowań naukowych dowodzących, że rządowe regulacje wpływające na wartość są dla rynku o tyle szkodliwe co niepożądane, głównie z uwagi na znaczące zaniżanie lub zakłócenie jego efektywności. RnS został w dodatku tak skonstruowany, że okresowo trudno było i wciąż niestety jest nadążyć za jego logiką. Dla przykładu, limity cen dla Warszawy, po których wciąż jeszcze można nabywać mieszkania na obu rynkach – pierwotnym i wtórnym, w ciągu ostatniego roku poszybowały z poziomu 7,6 tys. do ponad 9,8 tys. zł. za mkw. To, bagatela, jakby nie liczyć bez mała 30 procent wzrostu(!) A dodajmy, że to wszystko w trakcie trwającej korekty cenowej mieszkań. Na zdrowy rozum można by pomyśleć, że intencją autorów programu kredytów preferencyjnych było w pierwszym zamiarze wykreowanie i utrwalenie jak najwyższych cen lokali mieszkalnych, a dopiero po tym „osiągnięciu” pomoc w spłacaniu kredytów finansujących ich zakup.
Uchwalone ostatnio zmiany w programie z jednej strony zaprzeczają zdecydowanie tego typu „złośliwym” spekulacjom, z drugiej jednak wzmacniają jego znaczenie jako czynnika spekulacyjno-manipulacyjnego. Obniżenie mnożnika , w oparciu którego maksymalne limity są kalkulowane, z poziomu 1,4 do 1,0 dla rynku pierwotnego, w sposób znaczący zredukuje obowiązujące cenowe parametry „Rodziny” do wartości odpowiadającej dokładnie kosztowi odtworzenia mkw. powierzchni użytkowej lokalu, którą co kwartał ogłasza wojewoda. Dla Warszawy limit ma wynosić przykładowo niewiele ponad 7 tys. zł. Ale to nie wszystko. Wbrew propozycjom rządu z programu nie został wykluczony rynek wtórny, co należy uznać za duży „błąd w sztuce”. A to dlatego, że w tym segmencie z kolei maksymalna cena mkw. mieszkania nie będzie mogła przekroczyć 80 proc. kosztów odtworzenia, co w Warszawie odpowiada absolutnie nierealnej cenie zaledwie 5,6 tys. zł. za mkw. To bardzo duże różnice, na pewno na tyle istotne, że oznaczają kolejne zamieszanie na rynku, pośpieszne dopasowywanie strategii deweloperów do nowych okoliczności, spekulacje co do kształtowania się rynkowych wycen (czytaj: spadku) nieruchomości mieszkaniowych przynajmniej do końca roku 2012 itp. Jest oczywiste, że w tym stanie rzeczy znaczenie RnS jako „programu dopłat” istotnie zmaleje, za to jako czynnika skutecznie prowokującego „rynkową arytmię” znakomicie wzrośnie. W związku z tym samo nasuwa się pytanie: czy RnS to jest aby na pewno definicja wzorca racjonalnego interwencjonizmu państwa w najbardziej żywotny problem swoich obywateli? Czy wydatkowane poważne sumy publicznych złotówek nie pójdą przypadkiem w przysłowiowy „gwizdek”, w sytuacji gdyby mieszkania rzeczywiście, a co gorsza za sprawą samego „nowego” RnS miały poddać się kolejnemu etapowi istotnej cenowej korekty? Czy te ponad 100 tysięcy „rodzin na swoim” sprzed modyfikacji programu to aby na pewno środowisko wygrane? Oto kilka pytań, na które z czasem na pewno powinniśmy doczekać się odpowiedzi.
Mimo wszystko jednak, przy odrobinie dobrej woli, można doszukać się także i pewnych „zasług” RnS. Jedną z nielicznych była z pewnością rola stabilizująca rynek w jego najtrudniejszym z punktu widzenia banków i deweloperów momencie, za jaki uważa się przełom 2008/2009, czyli apogeum globalnego kryzysu.
Poza tym inną, bardzo istotną funkcją programu kredytów preferencyjnych było i dalej pozostaje, poza finansowym wsparciem spłaty kredytu hipotecznego, znaczące wpływanie na podniesienie zdolność kredytowej uprawnionych osób – potencjalnych nabywców mieszkań. Oznacza to, że zapewne jakaś część rodzin, które dotychczas skorzystały z programu i być może skorzysta w przyszłości, w normalnych warunkach kredytu komercyjnego nie miała by szans na własne lokum. Z akademickiego punktu widzenia można by to określić mianem finansowego wsparcia procesu przeobrażania potrzeby w popyt. Owa „potrzeba” mierzona tzw. statystycznym deficytem mieszkaniowym, czyli różnicą pomiędzy ilością gospodarstw domowych a ilością istniejących mieszkań wynosi w Polsce mniej więcej 1,5 mln lokali, czyli, bagatela, dokładnie kilkanaście razy więcej aniżeli dotychczasowe „zdobycze” RnS…
Równanie z wieloma niewiadomymi, czyli „Polak Węgier dwa bratanki”
Jedyne, czego na pewno można oczekiwać po naszym rynku nieruchomości mieszkaniowych w najbliższych miesiącach to tego, że będzie on coraz bardziej upodabniał się do „równania z wieloma niewiadomymi”. Bardzo dawno nie mieliśmy bowiem do czynienia z tak dużą liczbą bodźców oddziałujących nań jednocześnie i to z tak znacznym impetem.
Mocno rosnąca inflacja, a wraz z nią stopy procentowe i WIBOR, odmieniony RnS oraz nowa rekomendacja S to czynniki, które zapewne nie przysporzą mocy rynkowemu popytowi. Z drugiej strony w warunkach wysokiej inflacji raczej trudno sobie wyobrazić gwałtowny spadek cen nieruchomości, ponieważ to właśnie one są postrzegane jako główny cel inwestycyjny i lokata kapitału najlepiej go ochraniająca przed utratą wartości. Potwierdzają to ostatnie badania Instytutu Homo Homini, w których prawie połowa (sic!) respondentów uważa nieruchomości za najbardziej zyskowną lokatę kapitału. I rzeczywiście, gdyby obecnie ktoś policzył na rynku klasycznych inwestorów a potem nabywców na potrzeby własne, to nikogo nie powinna zdziwić prawdopodobna równowaga tych grup. Co ciekawsze, ci pierwsi nie dokonują zakupów wyłącznie ze środków własnych, ale bardzo często wykorzystują do zakupów inwestycyjnych swoją zdolność kredytową. Jednak i tych, którzy uciekają z „żywą” gotówką w nieruchomości także nie brakuje. Jest to dowód dość osobliwego jak na obecne czasy optymizmu inwestycyjnego, który, o ile przetrwa najbliższe trudne miesiące, będzie stanowił silne wsparcie dla stabilizacji cen mieszkań, przynajmniej tych z półki nieruchomości inwestycyjnych.
Jednak największą niewiadomą, a jednocześnie głównym zagrożeniem dla normalnego funkcjonowania i bezpiecznego rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce jest oczywiście kolejne już zawirowanie na rynku walutowym, czyli mocno reklamowany w mediach ostatni „rajd” i rekord szwajcarskiego franka (CHF) w relacji do złotego. W tej kwestii pytań bez odpowiedzi jest najwięcej, a podstawowe brzmi: kiedy i jak to się wreszcie zakończy? Niestety odpowiedzi na to pytanie nie ma, ale co gorsza nie zanosi się na to, by się prędko znalazło.
Ostatnio opublikowana ciekawa analiza autorstwa Open Finance (OF) pod wymownym tytułem „Nieoczekiwana zmiana miejsc” zwraca uwagę na zaskakujący fakt przypadku wzrostu raty kredytu nominowanego w CHF ponad ratę kredytu złotowego. Jako przykład OF podaje kredyt na 300 tys. zł zaciągnięty na 30 lat w drugiej połowie czerwca 2008 r., a więc dokładnie 3 lata temu, z marżą 1,2 proc., przy obowiązującym wówczas średnim kursie w NBP – 2,08 zł. Klient, który wtedy od banku pożyczył ok. 144,250 tys. CHF ma po 3 latach spłaty do oddania około 133,2 tys. CHF. Rata takiego kredytu to około 492 CHF miesięcznie. Po przeliczeniu po kursie z 27 czerwca br. – 3,37 zł i zastosowaniu 8 proc. spreadu daje to miesięczne obciążenie w wysokości 1758 zł. W przypadku kredytu złotowego zaciąganego w tym samym momencie z 1 proc. marżą rata wynosi aktualnie 1736 zł.
Ale to tylko połowa problemu. Jeżeli bowiem uwzględnimy (skromnie licząc) średni spadek cen mieszkań na poziomie 15 procent w omawianym 3-letnim okresie, to się okazuje, że niepozorne lokum o aktualnej wartości rynkowej nie większej niż 250 tys. złotych polskich może dziś być obciążone długiem hipotecznym na poziomie „dobijającym” powoli do pół miliona złotych i to pomimo wielomiesięcznych wyrzeczeń kredytobiorców wynikających z regularnej spłaty rat. Można by dywagować gdzie leży granica możliwej akceptacji takiego stanu rzeczy przez pechowego kredytobiorcę, jaki zakres ewentualnego wzrostu franka jest jeszcze w stanie udźwignąć, oraz co zrobi kiedy już ta granica zostanie przekroczona. Jedno jest pewne: sytuacja wielu kredytobiorców hipotecznych (czytaj: tysięcy polskich rodzin) zaczyna być, delikatnie mówiąc, mniej lub bardziej niekomfortowa. Dlaczego w ogóle do tego doszło?
Przekornie można by stwierdzić, że dlatego, iż – wg słynnej maksymy Miltona Friedmana – „darmowy lunch nie istnieje”. Zawsze w biznesie, ekonomii czy gospodarce jest coś za coś. Powszechnie wiadomo, że polski złoty to na globalnym rynku finansowym walor stricte spekulacyjny, w tym samym co najmniej stopniu, jeśli nawet nie sporo większym, aniżeli przeznaczenie inwestycyjne waluty helweckiej. Wiadomo też powszechnie, że aprecjacja franka w stosunku do złotego to na dziś dzień już proces niemal historyczny, przerywany jedynie okresowymi korektami. Jest też oczywiste, że zadłużanie się w obcym pieniądzu na długie lata i niebagatelne w stosunku do zarobków sumy, to nic innego, jak tylko inna (czytaj: irracjonalna) odmiana spekulacji rodem z rynku „forex”. Dlaczego zatem Polacy, a za nimi także Węgrzy (o innych „wschodnioeuropejskich tygrysach” nie wspominając) tak chętnie podejmowali i podejmują nadal ogromne ryzyko zadłużania się w walorze typowo inwestycyjnym, skoro pobierają wynagrodzenie w walucie spekulacyjnej? Odpowiedź, że to „dla niższej raty”, nie jest na pewno odpowiedzią w pełni sensowną.
Wielu uznanych ekonomistów już dziś przewiduje definitywny koniec eurolandu jako tworu sztucznego i bez przyszłości. Istotnie, to trochę tak, jakby wszystkim członkom Unii nakazano przyjąć to samo godło i narodową flagę. Gdyby rzeczywiście ich pesymistyczne przewidywania miały się sprawdzić, konsekwencje upadku Euro dla rodzimego systemu bankowego oraz kredytów hipotecznych nominowanych we franku byłyby zapewne znaczące, o ile nie porażające. Konsekwencje te (bardzo prawdopodobna skokowa istotna aprecjacja franka i dolara) znalazłyby natychmiastowe i silnie negatywne przełożenie na bieżącą sytuację oraz perspektywy rodzimego rynku nieruchomości. Ostatnie umocnienie złotego dało chwilowy oddech i nadzieję, że sytuacja jednak wraca do normy. To jednak tak naprawdę niewiele znaczy, gdyż trudno jest oczekiwać by w tych czasach ten stan względnego spokoju miał potrwać dłużej. Jeżeli frank trwale nie odwróci tendencji wzrostowej, na co obecnie raczej trudno liczyć, węgierska „walutowa zamrażarka” tu nic nie pomoże, tak samo jak rodzime przedwyborczo-polityczne rozważania nt. bankowych spreadów. To tylko doraźne półśrodki, które w żaden sposób nie zaczarują siły trendu szwajcarskiej waluty, który wskazuje nieubłaganie na dalsze, być może mozolne ale jednocześnie długoterminowe słabnięcie względem niej złotego, a wraz z nim solidarnie i węgierskiego forinta. Trudno też do końca zgodzić się z opiniami stawiającymi krajowych „frankowych” dłużników hipotecznych w pozycji wyraźnie uprzywilejowanej w stosunku do ich węgierskich odpowiedników. W tym miejscu na pewno stosowniejszy wydaje się cytat bardzo popularnego przysłowia…
Ciekawe czasy…
Polski rynek nieruchomości wraz ze wszystkimi jego uczestnikami, stoją jak widać w obliczu „nieskończonej” liczby znaczących wyzwań, a może nawet zagrożeń. Czy uda się im sprostać? Niezależnie od okoliczności trzeba wierzyć, że jeżeli dotąd nie doszło do typowo dramatycznych zwrotów, spowodowanych np. zawirowaniami na rynku walutowym, to tak pozostanie. Pytanie tylko jak ten rynek będzie wyglądał gdy już kurz opadnie. Na pewno nie unikniemy dalszego etapu tzw. konsolidacji rynku, a więc wzmacniania pozycji i znaczenia większych podmiotów: deweloperów, producentów czy wykonawców, kosztem lub przy współudziale tych mniejszych. Ciekawie wygląda też najbardziej paląca kwestia kształtowania cen mieszkań i domów w perspektywie najbliższych miesięcy czy nawet lat. I wreszcie pytanie podstawowe: ile byśmy dali za to, by wiedzieć co z naszym „drogim frankiem” będzie za rok, dwa lub pięć? Jeśli zatem ktoś marzył o życiu w „ciekawych czasach” to z pewnością ich doczekał, przynajmniej na rodzimym rynku nieruchomości…
Źródło: Przegląd Finansowy Bankier.pl
