Od 6 miesięcy drożeją kredyty mieszkaniowe

Rata długu zaciągniętego na zakup dwupokojowego mieszkania w dużym mieście wynosi 924 zł – wynika z szacunków Lion’s Bank i portalu nieruchomości Morizon.pl. Od pół roku zakup przeciętnego mieszkania na kredyt powoli drożeje – póki co o 2-3 zł miesięcznie. 

Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) we wrześniu br. osiągnęła poziom 78 pkt. Czym właściwie jest indeks stworzony przez Lion’s Bank i portal nieruchomości Morizon.pl? Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania.

Aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z kosztem o 0,2% wyższym niż w przed miesiącem. Warto podkreślić, że przez ostatnie 6 miesięcy wzrost kosztu zakupu na kredyt został odnotowany aż 5 razy. Nie zmienia to jednak wciąż faktu, że rok temu zakup mieszkania na kredyt wiązał się z miesięcznym kosztem o 8,5% wyższym niż obecnie. Nie można też zapomnieć, że w styczniu 2013 roku, a więc w momencie, w którym badanie rozpoczęto, zakup na kredyt był aż o 28,3% droższy niż dziś (indeks był wtedy na poziomie 100 pkt.).

 

Mieszkań jest masa, więc ceny nie rosną

 

Koszt związany z zakupem mieszkania na kredyt jest oczywiście tym niższy, im tańsze są nieruchomości w danym mieście. Fakt, że w ostatnim czasie indeks kosztu kredytu znajduje się na niskich poziomach nie wynika jednak z faktu, że mieszkania tanieją. Jak bowiem sugerują dane portalu Morizon.pl średnia wyciągnięta z cen dla badanych miast pozostaje na względnie stabilnym poziomie (wzrost o 0,9% r/r). Taka stabilizacja może zaskakiwać. Skoro bowiem kredyt jest tani, powinno to skłaniać do zadłużania się i zakupów. Idąc dalej, większy popyt skutkować powinien wyższymi cenami. Czemu tak nie jest? Szybko rośnie też oferta mieszkań dostępnych na rynku. Obserwowaną dziś stabilizację cen zawdzięczamy głównie deweloperom, którzy nigdy wcześniej nie rozpoczynali tak wielu nowych budów jak w bieżącym roku.

Dla poszczególnych miast mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza, a połowa droższa) zawiera się w przedziale od 3,6 do 7,8 tys. zł za m kw. Najwyższe ceny są oczywiście w Warszawie. Kolejne miejsca zajmuje Kraków (6,6 tys. zł), Wrocław wraz z Gdańskiem (5,7) i Poznań (5,6). Na drugim biegunie jest Łódź z wynikiem na poziomie 3,6 tys. zł za m kw. oraz Katowice i Bydgoszcz z cenami o 100-300 złotych wyższymi. Ceny transakcyjne są oczywiście niższe od przytoczonych stawek ofertowych – przeważnie o od kilku do kilkunastu procent.

Ceny nieruchomości używanych w wybranych miastach
Lokalizacja	Mediana ceny ofertowej m kw.	Przeciętna cena transakcyjna za m kw. mieszkania*	Różnica między ceną ofertową i transakcyjną
Warszawa	7 794 zł	7 164 zł	9%
Kraków	6 599 zł	6 157 zł	7%
Poznań	5 598 zł	4 956 zł	13%
Wrocław	5 694 zł	5 116 zł	11%
Gdańsk	5 667 zł	5 209 zł	9%
Lublin	4 874 zł	4 386 zł	11%
Szczecin	4 186 zł	3 819 zł	10%
Bydgoszcz	3 854 zł	3 567 zł	8%
Łódź	3 554 zł	3 442 zł	3%
Katowice	3 627 zł	3 444 zł	5%
* Na podstawie danych NBP za II kw. 2015 r.

 

Dwa pokoje za 924 zł miesięcznie

 

Z danych firmy Tax Care wynika natomiast, że marże kredytowe prawie się nie zmieniają. W ciągu 12 miesięcy średni ich poziom zmalał z 1,83% do 1,78%. Przy notowanym w połowie maja WIBOR-ze 3M na poziomie 1,72% średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można oszacować na zaledwie 3,5%. Co więcej – na podobnym – historycznie niskim – poziomie oprocentowanie hipotek utrzymuje się ponad pół roku.

Jak te liczby wpływają na wysokość rat? Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie w jednym z 10 największych polskich miast trzeba się liczyć z ratą na poziomie 924 zł (średnia dla badanych miast). W przypadku kawalerek byłoby to 554 zł, a trzypokojowych lokali 1386 zł miesięcznie.

W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku przeciętnie 2099 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1399 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki 840 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są takie miasta jak Bydgoszcz, Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 380 – 420 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 640 – 690 zł, a trzech około 960 – 1040 zł.

Koszt kredytu na zakup mieszkania w wybranych miastach
Lokalizacja	Kawalerka (30 m kw.)		Mieszkanie 2-pok. (50 m kw.)		Mieszkanie 3-pok. (75 m kw.)
	szacunkowa cena	miesięczna rata	szacunkowa cena	miesięczna rata	szacunkowa cena	miesięczna rata
Warszawa	233 820 zł	840 zł	389 700 zł	1 399 zł	584 550 zł	2 099 zł
Kraków	197 970 zł	711 zł	329 950 zł	1 185 zł	494 925 zł	1 777 zł
Wrocław	170 820 zł	613 zł	284 700 zł	1 022 zł	427 050 zł	1 534 zł
Gdańsk	170 010 zł	611 zł	283 350 zł	1 018 zł	425 025 zł	1 526 zł
Poznań	167 940 zł	603 zł	279 900 zł	1 005 zł	419 850 zł	1 508 zł
Lublin	146 220 zł	525 zł	243 700 zł	875 zł	365 550 zł	1 313 zł
Szczecin	125 580 zł	451 zł	209 300 zł	752 zł	313 950 zł	1 127 zł
Bydgoszcz	115 620 zł	415 zł	192 700 zł	692 zł	289 050 zł	1 038 zł
Katowice	108 810 zł	391 zł	181 350 zł	651 zł	272 025 zł	977 zł
Łódź	106 620 zł	383 zł	177 700 zł	638 zł	266 550 zł	957 zł
Średnia	154 341 zł	554 zł	257 235 zł	924 zł	385 853 zł	1 386 zł
Założenia: Nabywca dysponuje 20-proc. wkładem własnym, zadłuża się na 30 lat w systemie rat równych, marża kredytowa wynosi 1,78%, a WIBOR 3M przyjęto na poziomie z połowy miesiąca (1,72%)

Stopy szybko nie wzrosną

 

Nie powinno ulegać wątpliwości, że kluczowym czynnikiem, który w ostatnim czasie decyduje o tym ile kosztuje kredyt mieszkaniowy, jest stawka WIBOR. Ta jest nierozerwalnie związana z poziomem stóp procentowych w Polsce, a więc to od decyzji Rady Polityki Pieniężnej w dużej mierze zależy ile kosztować będzie kredyt. Przypomnijmy, że na początku listopada 2012 roku główna stopa procentowa była na poziomie 4,75%. W marcu br. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu tego poziomu do 1,5%, a więc o ponad dwie trzecie względem poziomu sprzed serii obniżek, co miało kilkukrotnie większe znaczenie dla potencjalnych nabywców mieszkań niż zmiany poziomu marż przez banki komercyjne.

Warto jednak podkreślić, że w połowie maja br. WIBOR 3M zaczął powoli rosnąć. Trudno przesądzić czy ruch ten będzie kontynuowany, bo prognozy zmian poziomu WIBOR-u są bardzo zmienne. Najnowsze są dla kredytobiorców pozytywne. Najbardziej aktualne przewidywania sugerują bowiem, że na podwyżki stóp procentowych przyjdzie poczekać przynajmniej dwa lata, a bieżący poziom WIBOR-u może w najbliższych miesiącach nawet kosmetycznie spaść. Z drugiej strony jeszcze w czerwcu br. najbardziej prawdopodobny scenariusz zakładał podwyżkę stóp procentowych na przełomie 2015/16.

Wiedzę na temat tego co przynieść mogą kolejne miesiące można czerpać z notowań kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). 28 września 2015 r. kontrakty za 9 miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 1,56%, a więc niżej niż wartość tego wskaźnika ze wspomnianego dnia (1,72%). Dopiero później koszt pieniądza ma zacząć powoli rosnąć. Jak wolno? W horyzoncie 21-miesięcznym kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 1,67% – czyli wciąż wyraźnie mniej niż wartość tego wskaźnika ze wspomnianego dnia (1,72%). Z tych notowań wnioskować można, że na pierwszą podwyżkę stóp procentowych przyjdzie jeszcze długo poczekać (nawet ponad dwa lata). Tak przynajmniej sugerują dzisiejsze notowania, które jednak, jak wyżej wspomniano, w ostatnim czasie zmieniają się jak w kalejdoskopie.

Bartosz Turek, Lion’s Bank

Marcin Drogomirecki, Morizon.pl