Problemy z miejscami w akademiku powodują, że wielu studentów musi poszukać alternatywnego lokum do zamieszkania na czas nauki w innym mieście. Dlatego sierpień i wrzesień to czas na poszukiwanie odpowiedniego mieszkania do wynajmu. Niestety brak orientacji w cenach, poszukiwanie specjalnych okazji na rynku wynajmu, niewiedza na temat umów najmu czy współpracy z biurami nieruchomości mogą rodzić przykre niespodzianki dla przyszłych najemców. Od czego więc zacząć, aby zakończyć sukcesem transakcję i od października móc wprowadzić się do mieszkania?
Przede wszystkim należy określić budżet jaki mamy na comiesięczny czynsz najmu, może okazać się, że nie wystarczy na samodzielne wynajęcie nawet najmniejszego mieszkania w mieście, w którym zaczynamy naukę. Dlatego kolejnym krokiem musi być sprawdzenie cen mieszkań do wynajmu, można to sprawdzić w lokalnych gazetach ogłoszeniowych, czy też na portalach ofert nieruchomości. Wiele osób poszukujących mieszkania, szczególnie pierwszego lokalu i to w miejscowości, której za dobrze nie znają powinno szukać raczej lokalu w biurach nieruchomości. Pośrednik doradzi im lokalizację w zależności od miejsca studiów, poinformuje o komunikacji, lokalizacji niezbędnych sklepów, dopasuje też ofertę do posiadanych środków. Należy jednak uważać na „pseudo agencje nieruchomości”, które pobierają skromne opłaty za podanie adresu mieszkania do wynajmu, najczęściej 100 do 300 zł. Potem okazuje się, że adres jest nieaktualny, a doniesienie o oszustwie na policję mało skuteczne, gdyż szkoda finansowa znikoma i śledztwo zazwyczaj kończy się umorzeniem. Ale setka tak „skromnie” nabranych klientów nieźle zasila pseudo biura nieruchomości, które działają najczęściej w wynajętym lokalu, a po miesiącu – likwidują działalność.
Potencjalni najemcy przede wszystkim powinni być wyczuleni na tzw. okazje. Zanim więc rozpoczniemy współpracę z biurem nieruchomości warto zapytać pośrednika w obrocie nieruchomościami o licencję zawodową, sprawdzić stronę internetową biura, spytać czy należy do lokalnego stowarzyszenia pośredników w obrocie nieruchomościami.
W ramach usługi pośrednictwa, pośrednik w obrocie nieruchomościami ma obowiązek sprawdzić tytuł prawny do lokalu osoby zgłaszającej ofertę: czy jest to właściciel lokalu, czy posiadacz spółdzielczego prawa do lokalu, jeżeli jest najemcą, to czy ma zgodę właściciela (notarialną) na podnajem lokalu. Bywa, że zgłaszający nie jest właścicielem, a dysponuje lokalem na podstawie pełnomocnictwa. Powinno być ono poświadczone przez notariusza i tego rodzaju dokumenty pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien sprawdzić dokładnie, aby nie było niespodzianek po zawarciu umowy najmu – takich np. że pełnomocnictwo było np. sfałszowane, albo lokal jest spadkowy, a na wynajem nie ma zgody wszystkich spadkobierców. Pośrednik powinien obejrzeć zgłoszony lokal i sprawdzić fachowo stan techniczny oraz czy wyposażenie jest zgodne ze spisem inwentaryzacyjnym.
Zanim wynajmiesz
Dokładnie przeczytaj zaproponowaną umowę najmu i jej załączniki. W tych dokumentach powinny być określone obowiązki najemcy i wynajmującego, opis lokalu i jego wyposażenia, sposób i termin zapłaty za wynajem. Pamiętaj, że nie ma czegoś takiego jak jednolity wzór umowy najmu. Warunki najmu są na ogół ustalane w toku indywidualnych negocjacji przez dwie strony. Trzeba je potem ująć we właściwą formę prawną. Strony mają do wyboru: czy ma to być zwykła umowa najmu, czy umowa o tzw. najem okazjonalny. Takiej nazwy w przepisach nie ma, ale dotyczy to najmu okresowego, mieszkania czasowo tylko niewykorzystywanego przez właściciela. Umowa o najem okazjonalny musi być zawarta u notariusza ze wskazaniem, gdzie należy eksmitować lokatora jeżeli nie dotrzyma on warunków umowy i zostanie ona rozwiązana, zaś lokator nie opuści mieszkania dobrowolnie. Możliwe jest też zawarcie umowy najmu w formie cywilno-prawnej na czas określony, w takim przypadku wraz z jej wygaśnięciem kończy się tytuł prawny najemcy do dysponowania lokalem. Oczywiście zawsze przy woli obu stron takie umowy można przedłużać za pomocą spisania aneksu.
Studenci, którzy na ogół wynajmują mieszkania w kilka osób, powinni liczyć się z tym, że właściciel nie będzie chciał zawierać umowy z kilkoma osobami – lecz z jedną, w umowie natomiast określi dopuszczalną liczbę mieszkańców. Każda umowa handlowa – a taką jest umowa najmu zawiera korzyści dla obu stron – jedna otrzymuje towar lub usługę jakiej bardzo potrzebuje – druga – pieniądze. Ważne, aby każda ze stron podchodziła do umowy uczciwie. Pamiętajmy, że w obecnych warunkach prawnych przy transakcji najmu większe ryzyko ponosi właściciel lokalu. On stawia najemcy dobytek do dyspozycji i on będzie miał większy kłopot, gdy najemca mu nie będzie płacił, lub korzystał z lokalu w sposób niewłaściwy.
Źródło: Polska Federacja Rynku Nieruchomości
Wojciech Boczoń
