Kredyty 50-letnie mogą znacznie obniżyć miesięczną ratę kredytową, ale ich pułapką jest właśnie długi czas trwania. Nikt nie jest w stanie przewidzieć co będzie działo się nie tylko z gospodarką, ale z nim samym, ze stanem finansów przez tak długi okres. Ale to samo można powiedzieć o kredytach 30-letnich. Poniżej proste porównanie kredytów na 30- i 50 lat.
|
okres spłaty |
rata kapitałowa |
rata odsetkowa |
rata całkowita |
różnica |
odsetki łącznie |
różnica |
|
30 lat |
113,64 |
441,67 |
555,30 |
99 909 |
||
|
50 lat |
33,79 |
441,67 |
475,45 |
-14,37% |
185 273 |
+85,44% |
Porównanie parametrów kredytu w wysokości 100 tys. złotych na 30 i 50 lat
Założenia: raty równe, oprocentowanie 5,33 proc. (WIBOR 3M + 1,1 marża) w PLN; podano kwoty w złotych
Spada rata
Jak widać, wydłużenie okresu kredytowania z 30 do 50 lat ma jeden główny skutek – miesięczna rata kredytowa spada o nieco ponad 14 proc. Dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN oznacza to –
w obecnych warunkach – ratę mniejszą o ok. 80 PLN. Jak łatwo się zorientować, efekt ten dało się uzyskać dzięki zmniejszeniu raty kapitałowej. O ile w kredycie 30-letnim, spłacany kapitał stanowi 20 proc. raty całkowitej, to przy kredycie 50-letnim kapitał stanowi zaledwie 7 proc. raty całkowitej. Te proporcje powodują, że na dobrą sprawę kredyt 50-letni należy traktować niemal na równi z kredytem z odroczoną spłatą kapitału – udział kapitału w racie jest bowiem tak niewielki, że wręcz pomijalny.
Cena
Ceną takiego udogodnienia jest oczywiście suma odsetek spłacanych przez cały okres kredytowania. O ile przy kredycie 30-letnim i przy obecnym oprocentowaniu spłacając kredyt przyniesiemy do banku drugie tyle ile z niego pożyczyliśmy, to przy kredycie 50-letnim suma spłacanych odsetek niemal dwukrotnie przewyższy kwotę pożyczanego kapitału.
Dla kogo dobrze
Z kredytów 50-letnich powinni korzystać przede wszystkim inwestorzy, którzy kupują mieszkania pod wynajem i w celu późniejszej odsprzedaży. Dla nich niska rata kapitałowa jest znacznym ułatwieniem. Taki kredyt pozwoli już wpływami z najmu pokrywać koszt kredytu potrzebnego do zakupu mieszkania. Inwestycja „sama się spłaca” – zakładając oczywiście, że mieszkanie nie będzie stało puste. W praktyce będzie to jednak trudne, bo trzeba mieć w pamięci, że niebawem – w ciągu kilku kwartałów – oprocentowanie kredytów wzroście w ślad za rosnącą inflacją i decyzjami Rady Polityki Pieniężnej.
Niska rata będzie mieć także kapitalne znaczenie dla osób, które nie uzyskałyby zdolności kredytowej przy „tradycyjnej” długości kredytowania. Dla kwoty 300 tys. PLN potrzebnej dziś do kupienia
i umeblowania kawalerki miesięczna „oszczędność” na racie wyniesie ok. 240-250 PLN.
A dla kogo źle
Wydłużenie okresu kredytowania oznacza większą zależność wysokości raty kredytowej od oprocentowania. Rośnie więc ryzyko stopy procentowej. Dlatego nie każdy, kto ma taką możliwość, powinien z tego rodzaju kredytów korzystać, ponieważ potencjalne ryzyko jest dość wysokie, w zasadzie do poniesienia tylko dla inwestorów (ci ryzykują z natury) i osób, które nie mają innych możliwości. Poniżej przykład, jak zmieni się wysokość raty, jeśli stopy procentowe w Polsce wzrosną o 0,75 pkt proc. (uważamy to za bardzo prawdopodobne w ciągu roku lub półtora).
|
oprocentowanie |
okres spłaty |
rata całkowita |
różnica |
|
5,30 |
30 lat |
555,30 |
|
|
6,05 |
602,77 |
+8,55 proc |
|
|
5,30 |
50 lat |
475,45 |
|
|
6,05 |
530,10 |
+11,49 proc. |
Porównanie parametrów kredytu w wysokości 100 tys. złotych na 30 i 50 lat
Założenia: raty równe, oprocentowanie 5,33 proc. (WIBOR 3M + 1,1 marża) w PLN; podano kwoty w złotych
Raty kredytów o dłuższym terminie rosną szybciej, jeśli rośnie stopa procentowa, ponieważ w mniejszym stopniu zależą od stałej raty kapitałowej, a w większym od odsetkowej. Zatem osoby pożyczające pieniądze na dłuższy okres ryzykują więcej (nawet utratą płynności finansowej), zwłaszcza jeśli jest to kredyt na pierwsze mieszkanie i zaciągany pod przymusem (na krótszy kredyt brakuje zdolności).
Ryzyko stopy procentowej można zminimalizować, budując oszczędności – np. dzięki wykorzystaniu niższej raty kredytowej (różnicę można zainwestować).
Wojciech Boczoń