Wnioski nie są – czego łatwo się domyśleć – optymistyczne. Dynamika wzrostu cen mieszkań, która w porównaniu z kwietniem minionego roku waha się w największych miastach Polski od 44 (Warszawa) do 88 proc. (Trójmiasto) jest przecież znacznie wyższa niż dynamika wzrostu przeciętnych pensji. Według ostatnich danych GUS przeciętna pensja była w kwietniu o 8,4 proc. wyższa niż przed rokiem. Na niekorzyść kredytobiorców przemawia także wyższe niż przed rokiem oprocentowanie kredytów.
Plusem dla kredytobiorców jest spadek marż bankowych doliczanych do kredytów, co rekompensuje nieznaczny wzrost oprocentowania, jaki dokonał się przez ostatni rok. Deską ratunku jest także wydłużenie okresu kredytowania przez banki nawet do 40 i 50 lat, jednak ta oferta jest tak naprawdę tylko półśrodkiem. Mimo wzrostu pensji – na rynku nieruchomości statystycznie stać nas na mniej niż przed rokiem.
Wzrost pensji jest zbyt wolny
Choć mało który ekonomista zgodzi się, że przeciętny wzrost wynagrodzeń o 7-9 proc. rocznie to niewiele, to w porównaniu z dynamiką cen mieszkań, jest tak rzeczywiście. Tak naprawdę nie chodzi zresztą o same wynagrodzenia, lecz o poprawę zdolności kredytowej, która pozwalałaby na zaciągnięcie kredytu. Zaś zdolność kredytowa jest właśnie pochodną osiąganych dochodów.
O ile młode, bezdzietne małżeństwo potrzebowało przed rokiem łącznych minimalnych zarobków na poziomie ok. 6 tys. PLN brutto by kupić 75 metrowe mieszkanie w jednym z największych miast Polski, to teraz potrzebuje do tego samego celu zarobków w okolicach 8 tys. PLN brutto, czyli o jedną trzecią wyższych. Nic zatem dziwnego, że tak wielką popularnością cieszą się obecnie pomysły na budowę domu jednorodzinnego – kredyt na pół miliona złotych, który na taką inwestycję powinien wystarczyć, można zdobyć osiągając dochody w graniach 7,5 tys. PLN (przez bezdzietne małżeństwo) brutto – a więc mniej niż na wcale nie takie znowu duże mieszkanie (75 mkw.)
Im niższy metraż mieszkania, tym mniejszy wzrost pensji jest potrzebny, aby „nadgonić” wzrost cen nieruchomości. Z przeprowadzonych przez nas symulacji wynika, że wzrost wynagrodzeń w granicach 28-52 proc. pozwoliłby kupić takie samo mieszkanie 50 mkw. teraz i przed rokiem. W przypadku
30 metrowych kawalerek „wystarczyłby” wzrost pensji o 17-28 proc. (patrz tabela w załączniku).
W każdym z przypadków wzrost cen mieszkań jest jednak kilkukrotnie szybszy od wzrostu zdolności kredytowej. Ergo – stać nas na mniej.
Kłamstwa i statystyki
Wszystkie zdania poniżej są już tylko subiektywną oceną autora.
Gdyby uznać, że statystyki obrazują dokładnie sytuację każdego z nas, łatwo dojść do przekonania, że wzrost cen mieszkań na przestrzeni ubiegłego roku był absolutnie nieuzasadniony ekonomicznie i właściwie w ogóle nie powinien mieć miejsca. Tymczasem statystyka oddaje tylko średnią zachowań cen i wynagrodzeń, w bardzo nielicznych przypadkach opisując rzeczywiste wydarzenia. Odnosząc się do średnich cen mieszkań trzeba pamiętać, że rzeczywiste ceny na rynku nieruchomości mogą być zarówno wyższe jak i niższe od średnich. W praktyce rzeczywiste ceny są w większości ofert niższe od cen średnich, a średnia jest podciągana, przez nie tak znowu liczne oferty, grubo przewyższające średnią. Zatem na kupno mieszkania w rzeczywistości potrzebne są niższe zarobki niż te podane przez nas w tabeli, która uwzględnia ceny średnie.
Analogicznie – również przeciętne wynagrodzenie podawane przez GUS jest tylko pewną średnią. Tymczasem zarobki dwóch trzecich Polaków odbiegają od tego poziomu – często rażąco w dół – zaś tylko kilka-, kilkanaście procent dobrze zarabiających „składa się” na istotne podwyższenie tej średniej.
Skoro jednak obserwujemy wzrost cen mieszkań – i na rynku wtórnym i na pierwotnym – to te kilkanaście procent, przecież tylko potencjalnych kupców mieszkań, jest najwyraźniej wystarczającą siłą popytową, aby podaż mogła podnosić swoje oczekiwania. Popyt na mieszkania jest wspomagany – ku zgrozie tych wszystkich, dla których obecne ceny są niemożliwe do zaakceptowania – przez inwestorów liczących, że w przyszłości wynagrodzenia w Polsce będą rosły nadal szybko, wobec czego grono potencjalnych kupców dodatkowo wzrośnie. Obserwując spadek stopy bezrobocia, wzrost zatrudnienia i rosnące wynagrodzenia, trzeba przyznać, że nie jest to oczekiwanie pozbawione podstaw.
Mimo wzrostu cen osiąganie przeciętnego wynagrodzenia (według GUS to ok. 2,7 tys. PLN brutto) pozwala myśleć młodemu małżeństwu o kupnie własnej kawalerki lub dwupokojowego mieszkania, jeśli jego cena kształtuje się poniżej pokazanej średniej. To z kolei prowadzi do wniosku, że popyt na mieszkania nadal będzie rósł – wraz ze wzrostem wynagrodzeń, a zatem wraz ze wzrostem gospodarczym.
Jałowe dążenia
Podejmowane do tej pory działania – zarówno przez instytucje prywatne jak i przez rząd – sprzyjają dalszemu wzrostowi cen. Z jednej strony popyt na mieszkania jest bowiem w oczywisty sposób stymulowany przez ofertę banków, które obniżając wymogi przyznawania kredytów i wydłużając okres kredytowania, starają się poszerzyć krąg klientów zainteresowanych kredytami hipotecznymi. Wobec utrzymującej się na niskim poziomie podaży nowych mieszkań może to prowadzić tylko do dalszego wzrostu cen.
Z drugiej strony rząd, który ma największe możliwości rozwiązania tego problemu, także skupiał się do tej pory na działaniach absolutnie nie poprawiających sytuacji. Program „Rodzina na swoim” oferujący dopłaty państwa do kredytów – abstrahując do kryteriów objęcia programem uczestników – także poszerza tylko krąg nabywców nieruchomości (od lutego 1,2 tys. rodzin skorzystało ze szczodrości państwa).
Tymczasem jedyną drogą gwarantującą zatrzymanie windy z cenami jest zwiększenie podaży nowych mieszkań. Problem może być rozwiązany nie przez wzrost wynagrodzeń, nie przez udoskonaloną ofertę banków i nie przez państwowe dopłaty do kredytów, ale tylko przez zwiększenie liczby nowych mieszkań i domów do użytku. I tylko rząd do spółki z parlamentem może tę sytuację rozwiązać, przyspieszając powstanie planów zagospodarowania przestrzennego i do minimum skracając formalności związane z rozpoczęciem budowy. Każdy inny kierunek działań – jak np. nagłośniona niedawno propozycja leasingu mieszkań – stymulujący popyt, jest działaniem nieodpowiedzialnym. A wprowadzenie 22-proc. stawki VAT dla budujących domy systemem gospodarczym – a więc jedynych ludzi skłonnych własnymi rękami zasypać dziurę podażową – jest już legislacyjnym sabotażem.
Wojciech Boczoń