Z opublikowanego raportu firmy Cushman & Wakefield Global Office Forecast wynika, że lata 2012-2013 przyniosą stopniowe ożywienie na rynkach nieruchomości biurowych na świecie oraz dalszy wzrost na kilku najważniejszych rynkach.
Początek bieżącego roku był obiecujący, ale w trzecim kwartale obawy i niepewność spowodowały poważne spowolnienie ożywienia na rynkach biurowych i bardziej ostrożne prognozy na przyszły rok.
Obecnie przewiduje się bardziej umiarkowany wzrost, ale dobre dane dotyczące najmu i ograniczona podaż będą korzystnie wpływać na kondycję rynków nieruchomości biurowych, na których planowanych jest bardzo mało nowych inwestycji na kolejne dwa lata.
Aktywność na rynkach najmu w 2012 r. będzie zróżnicowana. W obu Amerykach rynki uzależnione od najmu ze strony administracji rządowej czeka stagnacja, natomiast sektory wzrostowe takie jak nowe technologie, opieka zdrowotna i energetyka będą wpływać na zwiększenie aktywności między innymi w San Francisco, Calgary, Houston i centrum Toronto. Gospodarka europejska będzie nadal rozwijać się powoli, ale w porównaniu z innymi rynkami Europy większymi wzrostami będą mogły pochwalić się między innymi Frankfurt, Monachium, Paryż, Stambuł, Sztokholm i Londyn. W Azji wzrost przyspieszy na rynkach drugorzędnych w Chinach oraz Indonezji i Australii, w których na handel regionalny przypada większość eksportu.
Wzrost aktywności na rynkach najmu w pierwszych miesiącach 2011 r. wywarł niewielki wpływ na czynsze za powierzchnie biurowe. Presja wzrostowa może się pojawić w większości lokalizacji w USA dopiero w 2013 r. Niektóre rynki europejskie odnotowały duże wzrosty czynszów na początku bieżącego roku, ale presja zniżkowa może powrócić, jeżeli sytuacja gospodarcza w Europie nie poprawi się w najbliższej przyszłości. Natomiast w Azji relacja stawek czynszów do wartości PKB i stopy inflacji będzie sprzyjać nieznacznemu wzrostowi.
Najemcy na całym świecie są zainteresowani ograniczaniem kosztów najmu, ale jednocześnie zaczęli wykazywać bardziej strategiczne podejście do najmu.
Firmy prowadzące działalność w wielu lokalizacjach dążą do centralizacji w celu uzyskania większej synergii. Jednocześnie wielu najemców optymalizuje wielkość zajmowanej powierzchni dążąc do zrównoważonego wzrostu dzięki nowym technologiom i zmieniającym się warunkom pracy. Ekspansje portfelowe będą nadal nieliczne. W niedawno przeprowadzonym przez Cushman & Wakefield badaniu najważniejszych klientów globalnych tylko 6 proc. respondentów odpowiedziało, że planuje znacznie zwiększyć portfel nieruchomości w najbliższych 12 miesiącach. Dla porównania 36 proc. badanych wskazało na umiarkowaną ekspansję, 33 proc. – na niewielkie ograniczenie, a 24 proc. ankietowanych firm nie planuje ekspansji.
AMERYKA PÓŁNOCNA I POŁUDNIOWA
W 2012 r. wystąpi spowolnienie na większości rynków biurowych obu Ameryk, natomiast zmniejszenie niepewności w gospodarce przyczyni się do dalszego wzrostu konkurencji w najlepszych lokalizacjach, takich jak Nowy Jork, San Francisco i Seatle w USA, Calgary w Kanadzie oraz Meksyk, Santiago, Sao Paulo i Buenos Aires w Ameryce Łacińskiej.
Po spadku popytu w 2011 r. aktywność na rynku najmu wzrośnie w przyszłym roku, poziom absorpcji w większości lokalizacji będzie dodatni ze względu na niewielką liczbę nowych inwestycji spekulacyjnych.
Czynsze nie ulegną większym zmianom. W USA i Kanadzie nieliczne nowe inwestycje nie zwiększą konkurencji dla dotychczasowych właścicieli, co pozwoli im utrzymać czynsze wywoławcze na dotychczasowym poziomie. W Meksyku i Ameryce Południowej wzrost konsumpcji krajowej i handlu z Azją zrównoważy ewentualny spadek popytu w Europie i skłoni firmy do ekspansji.
Maria Sicola, dyrektor zarządzająca i dyrektor działu badań w obu Amerykach firmy Cushman & Wakefield, powiedziała: „Przewidujemy, że w przyszłym roku sytuacja na wszystkich najważniejszych rynkach Ameryki Północnej i Południowej poprawi się – zwiększy się aktywność na rynku najmu i poziom absorpcji oraz utrzyma się popyt. Przed nami cykl ekspansji, a firmy zyskają dzięki długofalowym strategiom korporacyjnym i wzrostowi”.
Obserwujemy już wzrost w sektorach będących źródłem popytu na rynku nieruchomości biurowych, w tym ze strony sektora surowców naturalnych, badań naukowych, usług profesjonalnych i dla biznesu, technologii, opieki zdrowotnej, edukacji oraz konsumpcji wewnętrznej towarów i usług. Wobec rosnącego popytu coraz bardziej dotkliwy brak obiektów biurowych wysokiej jakości może spowodować znaczny wzrost czynszów oraz wznowienie inwestycji budowlanych.
EUROPA
Przez większość 2011 r. rynek nieruchomości biurowych w Europie stopniowo stawał się rynkiem wynajmującego, ale niestabilność gospodarcza w ostatnim czasie spowodowała ponowne umocnienie się pozycji najemców. Jednak spadek podaży powierzchni wysokiej jakości oznacza, że w aktualnych warunkach ożywienie rynku nieco spowolni. Mimo iż popyt słabnie, firmy w dalszym ciągu dążą do zwiększenia wydajności i ograniczenia kosztów. Stając w obliczu konieczności znalezienia nowszej powierzchni, konsolidacji, reorganizacji lub osiągnięcia bardziej zrównoważonego wzrostu, najemcy mają ograniczone możliwości wyboru powierzchni wysokiej jakości. Na niektórych rynkach spowoduje to wzrost czynszów.
Sytuacja na poszczególnych rynkach europejskich będzie zróżnicowana. Wskaźniki pustostanów nieznacznie się zmniejszą, ale w niektórych miastach wzrosną ze względu na spadek popytu i wzrost inwestycji. W 2012 r. nowe biurowce zostaną oddane do użytku między innymi w Mediolanie, Warszawie, Madrycie i Sztokholmie, ale w skali ogólnoeuropejskiej nadal zmniejsza się aktywność deweloperska. W 2009 r. nowe inwestycje w stosunku do łącznych zasobów osiągnęły poziom 3,7 proc., ale wskaźnik ten może się obniżyć do 1,7 proc. w 2011 r. i 1,4 proc. w latach 2012-2013.
David Hutchings, dyrektor europejskiego działu badań firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Aktywność na rynku najmu wzrośnie, ale większość najemców będzie bardziej zainteresowana zwiększeniem efektywności niż ekspansją. Przyszły rok będzie na pewno trudnym okresem. Utrzymają się bardzo duże różnice na rynkach, ale na większości z nich poziom absorpcji się zmniejszy i wzrośnie dopiero w 2013 r.”
Najwyższe czynsze wzrosły w 2011 r. o 3 proc. w najważniejszych miastach, ale wzrost stawek czynszu spowolni do poniżej 1 proc. w bieżącym roku, aby następnie przyspieszyć w 2013 r. W najbliższych dwóch latach najbardziej wzrosną czynsze w Paryżu, Stambule, Dublinie, Luksemburgu, Monachium i Sztokholmie, natomiast w Moskwie niewykluczone są wzrosty po 2012 r. W roku 2013 wzrostu czynszów można oczekiwać na 14 z 20 rynków.
AZJA I PACYFIK
Prognozy gospodarcze na przyszły rok dla krajów Azji i Pacyfiku wskazują na umiarkowany wzrost, który przyczyni się do większej aktywności na rynku najmu. Popyt będą generować różne podmioty, ale sektor bankowy pozostanie kluczowym graczem pomimo możliwego ograniczenia jego ekspansji. Indie nadal będą korzystać z globalnego outsourcingu i zwiększonych wydatków na technologie informatyczne. Natomiast firmy farmaceutyczne coraz bardziej interesują się Chinami i Indiami ze względu na rosnącą w siłę klasę średnią i dużą liczbę ludności oraz Japonią – głównie z uwagi na coraz większy odsetek ludzi starszych w tym kraju. Prężnie rozwijające się górnictwo może być również bardzo ważnym czynnikiem wzrostu w Australii i Indonezji.
W skali światowej najwięcej powierzchni w przygotowaniu przypada na kraje Azji i Pacyfiku – ponad 23,2 mln mkw. Znaczna jej część zostanie wynajęta, ale podaż w obiektach w trakcie realizacji jest nadal wysoka, między innymi w Kantonie, Chengdu, Mumbaju, Hajdarabadzie, Ho Chi Minh oraz w COB Seulu, gdzie stopa pustostanów powierzchni klasy A jest już dwucyfrowa. Ze względu na znaczne nowe inwestycje i wysoki poziom pustostanów najemcy będą mieli większe możliwości wyboru atrakcyjnej cenowo powierzchni.
W Tokio buduje się kilka nowych biurowców, ale rosnący popyt na budynki o najwyższych standardach w zakresie bezpieczeństwa sejsmicznego może spowodować nieznaczny wzrost czynszów, które są obecnie najniższe od 10 lat. W Dżakarcie, Shenzhen, Sydney i Melbourne stabilny lub nieznacznie zmniejszający się poziom pustostanów przyczyni się do dalszego niewielkiego wzrostu stawek czynszu, natomiast sytuacja na rynkach biurowych w Bangalore, Pekinie i Szanghaju będzie nadal trudniejsza ze względu na ograniczoną nową podaż.
Sigrid Zialcita, dyrektor zarządzająca działu badań w krajach Azji i Pacyfiki firmy Cushman & Wakefield, powiedziała: „W 2012 r. będziemy musieli stawić czoła wielu przeciwnościom, ale nie przewidujemy powtórki z roku 2009. Pomimo spowolnienia po okresie silnego wzrostu, perspektywy dla regionu są nadal optymistyczne”.
Źródło: Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o.
Wojciech Boczoń
