Cena niższa średnio o 500 zł na metrze, większy wybór, możliwość własnej aranżacji, lepszy standard budynku oraz niższe koszty transakcyjne – to podstawowe korzyści z zakupu mieszkania na rynku pierwotnym. W Polsce udział nowych mieszkań w transakcjach zakupu jest wyjątkowo duży i wynosi według Home Broker 42%. Przewagą rynku wtórnego jest z kolei lepsza lokalizacja, dostępność od ręki czy mniejsze ryzyko inwestycyjne.
Dane Home Broker z ostatnich sześciu kwartałów wskazują, że relacja między rynkiem pierwotnym i wtórnym w zakupach mieszkań jest dość stabilna i kształtuje się na średnim poziomie 42% do 58%. Mieszkań „z drugiej ręki” co prawda kupuje się nieco więcej, ale ich udział i tak jest nieduży, co potwierdza, że polski rynek mieszkaniowy wciąż pozostaje na wczesnym etapie rozwoju i cechuje się dużym niedoborem lokali. Dla porównania, na rynku amerykańskim udział nowych domów w łącznej sprzedaży stanowi tylko ok. 5-7%. Podobny do naszego udział w sprzedaży nowych mieszkań jest np. na rynku moskiewskim.
Nowe jest tańsze
Jednym z podstawowych czynników wymienianych przez doradców nieruchomościowych Home Broker, który przesądza o dużym zainteresowaniu Polaków nowymi mieszkaniami, jest atrakcyjna cena. Co prawda średnia cena metra kwadratowego w największych miastach Polski jest na rynku wtórnym o ok. 370 zł niższa niż na pierwotnym, jednak jest to spowodowane dużym udziałem w podaży tanich mieszkań, np. z wielkiej płyty. Jeśli porównamy cenę mieszkań z rynku wtórnego, ale tych nowszych (oddanych po 2000 roku – zwykle między takimi a nowymi dokonuje się wybór), to okaże się, że tańsze są nowe lokale, przeciętnie o 500 zł. W Warszawie, oszczędność na metrze sięga średnio aż 1100 zł! Wyjątkiem jest Poznań, gdzie nowe mieszkania są minimalnie droższe.
Obok samej ceny ważna jest też możliwość jej negocjowania. Z doświadczeń Home Broker wynika, że deweloperzy, mający do sprzedania wiele lokali, są bardziej skłonni do negocjacji niż pojedynczy właściciele, którzy często sprzedają dorobek życia. Ważna dla kupujących jest też perspektywa wzrostu cen w kolejnych latach, zwykle większa w przypadku nowych lokali. Kolejna kwestia to dłuższe terminy rezerwacji mieszkań na rynku pierwotnym, co pozwala na wybór korzystniejszej (tańszej) formy kredytowania.
Dodatkowe koszty transakcyjne
Istotną kwestią są też koszty transakcyjne, jakie wiążą się z zakupem mieszkania. W przypadku rynku wtórnego do ceny trzeba jeszcze dodać 2% podatku od czynności cywilno prawnych. W przypadku mieszkania wartego 300 tys. zł, podnosi to koszt zakupu o 6 tys. zł, które można byłoby przeznaczyć na wykończenie. Niejednokrotnie dochodzi też koszt pośrednika, czyli kolejne kilka procent. W przypadku rynku wtórnego mamy co prawda 7-proc. VAT, jednak jest on już uwzględniony w cenie lokalu (i w naszej tabeli ze średnimi cenami).
Większy wybór
Kolejnym istotnym czynnikiem, który przesądza często o wyborze rynku pierwotnego jest większy wybór mieszkań. Podaż na rynku wtórnym zdominowana jest przez mieszkania w gorszym standardzie, np. w wielkiej płycie. Jeśli zawęży się ofertę z rynku wtórnego tylko d mieszkań nowych, zwykle okazuje się, że wybór jest niewielki, a kupującemu ciężko znaleźć lokal odpowiadający jego potrzebom. Oczywiście dotyczy to przede wszystkim dużych miast, gdzie realizuje się dużo inwestycji mieszkaniowych. Inaczej jest w mniejszych miastach, gdzie nowych inwestycji jest jak na lekarstwo, a obrót koncentruje się na wielkiej płycie, która jest bardziej dostępna. Przykładem mogą być Głogów czy Leszno, gdzie udział rynku wtórnego wynosi ok. 95%.
Wykończyć czy remontować?
Do tego można dodać czynniki psychologiczne takie, jak symboliczny „pierwszy właściciel” czy możliwość wykończenia lokalu według własnego gustu. Tę ostatnia kwestię wzmacniają też względy praktyczne – często mieszkanie z rynku wtórnego wymaga generalnego remontu, a łatwiej wykończyć po „swojemu” niż poprawiać po innych. Koszty mogą być podobne, zwłaszcza, że wielu kupujących wykańcza czy remontuje mieszkania własnoręcznie czy z pomocą rodziny.
Gorsza lokalizacja i większe ryzyko
Zakup nowego M często wiąże się jednak z wyborem gorszej lokalizacji, mieszkaniem na peryferiach. W centralnych dzielnicach nowych inwestycji zwykle jest niewiele. Inne zalety rynku wtórnego to dostępność mieszkań od zaraz. Na nowy lokal trzeba poczekać – znów coraz częściej zdarzają się sytuacje zakup mieszkań na wczesnym etapie budowy. W tym wypadku ryzyko dla kupującego jest też dużo większe, co powinna rekompensować atrakcyjna cena.
Źródło: Home Broker
Wojciech Boczoń
