Posiadając wkład własny można dziś kupić większe mieszkanie

Po znowelizowaniu rekomendacji S banki mogą więcej pożyczać swoim klientom. Wraz z rosnącymi wynagrodzeniami zmiana ta pozytywnie wpływa na możliwości nabywcze Polaków i to pomimo powoli rosnących cen mieszkań.

Po uszczupleniu możliwości zakupowych Polaków na rynku nieruchomości w listopadzie, grudzień przyniósł odreagowanie – wynika z danych Lions Banku. Podczas gdy w listopadzie 2013 roku indeks możliwości zakupowych znajdował się na poziomie 141,4 pkt., to grudniowy wynik był o 1 pkt. wyższy.

Przedstawiając te dane w bardziej przystępnej formie, można przyjąć, że jeśli rodzina składająca się z 3 osób mogła w listopadzie ubiegłego roku pozwoli sobie na zakup 141,4 m kw. mieszkania, to w grudniu byłoby to 142,4 m kw. Jeśli za nieruchomość bazową przyjąć w listopadzie lokal o powierzchni 50 m kw., to w grudniu możliwości zakupowe modelowej rodziny można oszacowa 50,4 m kw.

Prawie 90 metrów zamiast 50

Wyraźniej widać zmianę w możliwościach zakupowych, jeśli weźmiemy pod uwagę dłuższe okresy. I tak na przykład od grudnia 2008 roku, kiedy indeks przyjął najniższą wartość, doszło do zmiany jego wartości z poziomu 80,1 pkt do 142,4 pkt., czyli o 77,8%. Teoretycznie oznacza to, że jeśli rodzina składająca się z 3 osób mogła rok temu kupi

mieszkanie o powierzchni 50 m kw., to dziś możliwości zakupowe wyniosłyby aż 88,9 m kw.

Pełny obraz rynku

Indeks możliwości zakupowych obrazuje jak zmienia się siła nabywcza modelowej rodziny na rynku nieruchomości. Jest ona tym większa, im niższe są ceny mieszkań, a wyższe zarobki i zdolność kredytowa.

Indeks łączy w sobie trzy elementy:

1. zmiany poziomu wynagrodzeń – na podstawie danych GUS o przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw bez wypłat z zysków (dane uśrednione z odczytów za ostatnie 12 miesięcy),

2. zmiany cen nieruchomości – na podstawie indeksu cen transakcyjnych mieszkań w 16 największych miastach Polski (dane Open Finance i Home Broker),

3. zmiany poziomu mediany zdolności kredytowej modelowej 3-os. rodziny o dochodzie 5 tys. zł netto (dane Tax Care).

Połączenie tych trzech czynników w jeden indeks jest sporym uproszczeniem, ale dzięki temu w prosty i syntetyczny sposób zderzy można siłę popytu na rynku nieruchomości (zarobki i potencjał do zadłużania się ludności) z cenami mieszkań. Za moment „startowy” przyjęto styczeń 2008 r. – wtedy też indeks przyjmuje wartość 100 punktów.

W badanym okresie najłatwiej było zostać właścicielem lokalu w październiku 2013 r., kiedy indeks osiągnął wartość 147,9 punktów. Jego poziom oznaczał wtedy, że statystyczna rodzina mogłaby kupić o prawie 85% większe mieszkanie niż w grudniu 2008 r., kiedy indeks możliwości zakupowych znalazł się na najniższym poziomie (80,1 pkt).

Nowelizacja rekomendacji pozwala pożyczać więcej

Pozytywna zmiana notowań indeksu to wynik przewagi korzystnych dla kupujących zmian w branych pod uwagę obszarach. W grudniu można było pożyczyć od banków więcej niż w listopadzie. W dwunastym miesiącu ub.r. 3-osobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto mogła pożyczyć na 30 lat przeciętnie 406 tys. zł, czyli o 4 tys. zł więcej niż przed miesiącem. Co więcej, w wyniku nowelizacji rekomendacji S, w styczniu nastąpiła w tym względzie dalsza poprawa. W efekcie wydłużenia maksymalnego okresu, na podstawie którego banki mogą badać zdolność kredytową, z dotychczasowych 25 do 30 lat, możliwości pożyczkowe modelowej rodziny wzrosły w pierwszym miesiącu br. o ponad 3%.

Negatywną z punktu widzenia potencjalnych nabywców zmianą jest natomiast wzrost przeciętnej ceny transakcyjnej mieszkań. W grudniu progres w tym względzie wyniósł 0,5% (m/m). W ostatnich 12 miesiącach mieszkania zdrożały o 12,7%.

Zawirowania związane z zakończeniem programu „Rodzina na swoim”

Dla porządku należy wyjaśnić, że część obserwowanego wzrostu cen transakcyjnych (w ujęciu r/r) to efekt zmiany przyzwyczajeń zakupowych Polaków. W zeszłym roku programu dopłat do kredytów faworyzował kwotami, idącymi niejednokrotnie w dziesiątki tysięcy złotych, zakupy najtańszych lokali, co w 2012 roku zaniżało przeciętną cenę transakcyjną tym mocniej, im bardziej zbliżał się koniec programu „Rodzina na swoim”. Dziś nabywcy kupują częściej lokale bardziej atrakcyjne, a przez to droższe, co ma odzwierciedlenie w przeciętnej cenie transakcyjnej.

Wynagrodzenia powoli do góry

Niezmiennie obserwowana jest natomiast umiarkowanie pozytywna dla wyników indeksu Lions Banku kontrybucja wzrostu przeciętnego poziomu wynagrodzeń. Liczony jest on jako średnia z ostatnich 12 obwieszczeń GUS-u o przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw. W grudniu zanotowano w tym zakresie wzrost do 3823,00 zł brutto miesięcznie z 3813,85 zł miesiąc wcześniej (listopad 2013r.) i 3727,96 zł rok wcześniej (grudzień 2012r.).

Przedstawione wyniki są efektem wielu uproszczeń. Uwzględniają one przeciętną ofertę rynkową kredytów mieszkaniowych dla 3-os rodziny z dochodem 5 tys. zł netto, przeciętną cenę transakcyjną mieszkania i poziom wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw (za GUS). Nie wzięto natomiast pod uwagę np. możliwości skorzystania z programów dopłat do kredytu, wymagań co do wysokości wkładu własnego czy różnicy w przeciętnej cenie metra kwadratowego mieszkania o mniejszym i większym metrażu.

Bartosz Turek

Lions Bank