Na podstawie danych zebranych z serwisu Domiporta.pl (styczeń 2009 – lipiec 2009).
W poniższej analizie przedstawione zostały trendy i rozbieżności cenowe na warszawskim rynku nieruchomości oraz lokali położonych w najbliższej okolicy Warszawy.
W raporcie uwzględniono dane dotyczące cen lokali prezentowanych w internetowych serwisach ogłoszeniowych (w tym w serwisie Domiporta.pl). Należy pamiętać, że analizie poddano ceny ofertowe przedstawiające wyjściową ofertę sprzedającego, która w trakcie procesu negocjacji z reguły ulegają zmianie.
Mieszkania
Z analizy wynika, że ceny na rynku nieruchomości w Warszawie rosną. Trend rosnący jest szczególnie widoczny na rynku wtórnym mieszkań, gdzie jeszcze dwa miesiące wcześniej, w maju i czerwcu średnia cena używanych mieszkań spadła do niespotykanego poziomu 7 800 PLN/m2. Spadki prawdopodobnie spowodowane były przewagą podaży nad popytem. Oferowano dużą liczbę lokali, jednak klienci szukali prawdziwych okazji cenowych i wstrzymywali się z kupnem. Ceny nie mogły ciągle spadać, dlatego w czerwcu odbiły się i cały czas rosną. Aktualnie, cena mieszkań wzrosła w przeciągu jednego miesiąca aż o 10%. Za lokal oferowany na rynku wtórnym kupujący płaci obecnie średnio 8 500 PLN/m2. Na rynku pierwotnym mieszkań nie zaobserwowaliśmy większych wahań cenowych. Średnia cena nowego lokalu oscyluje na poziomie 9 000 PLN/m2.
Domy
Ceny warszawskich domów również rosną. Wzrost ten jest jednak niewielki i wynosi niecały 1% w przypadku domów z rynku wtórnego i 3% na rynku pierwotnym. Cena używanego domu od stycznia do lipca wzrosła o 11%. Na początku badanego okresu za dom z rynku wtórnego płaciliśmy 7 300 PLN/m2, w lipcu cena wynosi średnio 8 100 PLN/m2. Za nowe domy płacimy aktualnie średnio 5 300 PLN/m2. Nowe domy są aż o 30% tańsze od tych z rynku wtórnego. Pomimo, że średnie ceny rosną, to nadal można znaleźć dzielnice, gdzie ceny pozostają stosunkowo niskie. Takim przykładem jest Targówek, płacimy tam 6 900 PLN/m2. Ciekawymi dzielnicami pod inwestycję są również Ursynów i Wilanów, gdzie ceny oscylują na poziomie 7 800 PLN/m2 i jest to nadal poniżej średniej ceny domów z rynku wtórnego. Dodatkowo najwięcej zamieszczanych ofert domów pochodzi z Wilanowa – w lipcu znaleźliśmy ponad 1 100 ogłoszeń.
Warszawa – dzielnice
Lipiec nie przyniósł większych zmian na rynku nieruchomości. Najdroższe lokale to te położone w Śródmieściu gdzie zapłacić trzeba prawie 12 000 PLN/m2. Na drugim miejscu znajdują się mieszkania na Żoliborzu (10 000 PLN/m2). Drogie mieszkania są również na Mokotowie, płacimy tu aktualnie 9 600 PLN/m2. Stosunkowo mało zapłacimy natomiast na Wesołej (7 100 PLN/m2) i na Białołęce (7 300 PLN/m2).
Nieruchomości w okolicach Warszawy
Analizie poddaliśmy również średnie ceny nieruchomości w najbliższej okolicy Warszawy. Porównaliśmy nieruchomości położone w Piasecznie, Raszynie, Legionowie, Józefowie, Konstancinie-Jeziorna, Nadarzynie, Ząbkach, Łomiankach i Magdalence. Są to atrakcyjne regiony, położone w niedalekiej odległości od stolicy z dobrymi trasami dojazdu. Właśnie tutaj duża część mieszkańców przenosi się, aby uniknąć zgiełku i hałasu Warszawy.
Zauważamy, że najdroższe nieruchomości oferowane na rynku wtórnym położone są w Nadarzynie. Za dom z rynku wtórnego kupujący musi zapłacić tam 8 300 PLN/m2, to o 16% więcej niż w najtańszej dzielnicy Warszawy – Wesołej. Niewiele tańsze są domy w Konstancinie. Kupujący musi zapłacić tutaj średnio 8 000 PLN/m2, jednak właśnie w tej miejscowości zamieszczonych jest najwięcej ogłoszeń: 2 500 ofert używanych domów (wg danych z lipca 2009 – Domiporta.pl ). Z analizy wynika, ze najtańsze domy kupimy w Legionowie, gdzie średnia cena metra kwadratowego wynosi 4 400 PLN/m2. Nie można również narzekać na małą ilość ofert w Legionowie, gdyż obecnie kupujący może wybierać spośród 900 ogłoszeń zamieszczonych na Domiporta.pl.
Na rynku pierwotnym liczba ogłoszeń domów jest znacznie mniejsza. W niektórych miejscowościach, nowo wybudowane domy nie są w ogóle oferowane na sprzedaż. Najdroższe domy znajdziemy w Konstancinie a ich średnia cena wynosi 7 100 PLN/m2. Stosunkowo drogie są domy w Raszynie, gdzie kupujący płaci średnio 6 500 PLN/m2. Najtańsze domy znajdziemy w Nadarzynie. To tutaj występuje największa rozbieżność cenowa między rynkiem wtórnym a pierwotnym, która wynosi aż 30% Najwięcej ofert domów z rynku pierwotnego odnotowaliśmy w Magdalence (57 ofert). Cena takiego lokalu wynosi średnio 6 100 PLN/m2. Jednocześnie jest tam najmniej ofert używanych domów, jedynie 300 ogłoszeń, a ich średnia cena wynosi 5 700 PLN/m2.
Analizując wtórny rynek mieszkań, zauważyliśmy, że średnie ceny są bardziej wyrównane niż w przypadku domów. Najdroższe mieszkania są w Magdalence, a za metr kwadratowy płacimy tam 7 400 PLN. Podobnie jest w Konstancinie, gdzie kupujący płaci 7 000 PLN/m2. Ceny w Łomiankach, Ząbkach i Józefowie są wyrównane i wynoszą średnio 6 400 PLN/m2. To o 10% mniej niż w najtańszych dzielnicach Warszawy jak Wesoła, Białołęka czy Targówek.. Najwięcej ofert mieszkań z rynku wtórnego znaleźliśmy w Piasecznie, aż 3 400 ofert. Na rynku pierwotnym odnotowaliśmy tam 350 ofert mieszkań.
Ofert mieszkań z rynku pierwotnego w okolicach Warszawy jest niewiele. Cena nowego mieszkania w Konstancinie jest stosunkowo wysoka jak na nieruchomości poza stolicą i wynosi średnio 7 100 PLN/m2. To dokładnie tyle, ile średnio kosztuje mieszkanie w Warszawie ulokowane np. w dzielnicy Wawer. Jednak na serwisie Domiporta.pl zostało zamieszczonych zaledwie 70 ofert z Konstancina. Największy wybór lokali z rynku pierwotnego znajdziemy w Piasecznie a ich średnia cena oscyluje na poziomie 6 000 PLN/m2. Najtańsze nowe mieszkania oferowane są w Pruszkowie, gdzie płacimy średnio 3 600 PLN/m2.
Podsumowanie
Nieruchomości ulokowane w najbliższej okolicy Warszawy są bardzo atrakcyjne dla tych, którzy pragną pozostać w pobliżu dużego miasta i chcą jednocześnie uniknąć szumu, zamieszania i dużych blokowisk. Największy wybór kupujący mają w Piasecznie, gdzie średnie ceny wynoszą 6 000 PLN/m2. Osoby zainteresowane kupnem taniego, używanego mieszkania powinny szukać ofert z Raszyna (2 700 PLN/m2). Obserwując rynek domów, zauważamy duże rozbieżności cenowe. W Nadarzynie różnica między używanymi domami a tymi oferowanymi na rynku pierwotnym wynosi aż 30%. Dlatego właśnie tam ulokowane są najtańsze nowe domy (4 000 PLN/m2) oraz najdroższe domy używane (8 300 PLN/m2). Ponieważ wszystkie badane przez nas miejscowości posiadają dobrze rozwinięty węzeł komunikacyjny ze stolicą, wydają się interesującą inwestycją i korzystną alternatywą dla kupna lokalu w stolicy.
Źródło: Agora S.A.
Wojciech Boczoń
