Przedstawione 1 lipca przez Bank Gospodarstwa Krajowego informacje nie pozostawiają żadnych złudzeń co do tego, że popyt polskich rodzin na kredyty hipoteczne z rządową dopłatą z miesiąca na miesiąc jest coraz większy. W czerwcu br. udzielono ich rekordowo dużo – aż 3.107 na łączną kwotę ponad 555 milionów złotych. W całym pierwszym półroczu było to 12.444 kredytów na łączną kwotę ponad 2,128 miliarda złotych. Z kolei patrząc od początku funkcjonowania programu, tj. od 24 stycznia 2007 r., mamy już do czynienia z liczbą ponad 23 tys. kredytówi ich ponad 3,4 miliardową ich kwotą.
Tak silnemu popytowi trudno się jednak dziwić, gdyż dla bardzo wielu osób skorzystanie z programu „Rodzina na swoim”, jest jedyną szansą na zakup własnego M lub domu. I nie chodzi tu wcale o to, że zainteresowani zaciągnięciem takiego kredytu mogą liczyć na łagodniejsze traktowanie przez banki przy określaniu zdolności kredytowej, gdyż w zdecydowanej większości przypadków nie jest to prawdą. Rzecz w tym, że jeśli już im się uda taki kredyt uzyskać, to przez pierwszych 8 lat finansowanie takiego zobowiązania będzie dla nich znacznie mniej kosztowne.
Nie ma obaw – pieniędzy wystarczy
Na ten rok rząd założył, że na program „Rodzina na swoim” przeznaczy 80 milionów złotych, a wartość kredytów sięgnie poziomu 2,34 miliarda złotych. Bank Gospodarstwa Krajowego do końca maja wypłacił z tej puli już 24,2 miliona złotych, jednak uspokaja, że pieniędzy wystarczy dla wszystkich chętnych. Po pierwsze Ministerstwo Infrastruktury zapowiedziało już, że zwiększy tę kwotę o kolejne 20-25 milionów złotych, a nawet jeśli tak by się nie stało, to BGK po wyczerpaniu środków w Funduszu Dopłat, zobligowany jest zapisami w ustawie do udzielania dopłat do oprocentowanych kredytów ze środków własnych.
Dla kogo i na co?
Po pierwsze, w obecnej chwili program adresowany jest tylko i wyłącznie do małżeństw oraz osób wychowujących samotnie przynajmniej jedno dziecko: albo małoletnie, albo (bez względu na jego wiek) takie, na które pobierany jest zasiłek pielęgnacyjny, albo też do ukończenia przez nie 25. roku życia, pod warunkiem, że uczy się w szkole. Ustawa dopuszcza też, aby uprawnieni do korzystania z programu, a nie posiadający zdolności kredytowej, mogli również zawierać umowy o kredyt preferencyjny wraz z innymi osobami. Oczywiście nie wszystkimi, ale tylko spokrewnionymi lub spowinowaconymi (zstępni, wstępni, rodzeństwo, ojczym, macocha lub teściowie). Co prawda, ostatnio słyszy się i często mówi o potrzebie i konkretnych już planach rozszerzenia programu na osoby samotne lub żyjące w związkach partnerskich, ale na razie jest jak jest.
Kolejny warunek otrzymania dopłaty jest następujący. Osoba ubiegająca się o kredyt w dniu zawarcia umowy nie może posiadać prawa własności do budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym (prawo własności lub współwłasności, prawo spółdzielcze własnościowe lub spółdzielcze lokatorskie) lub być najemcą lokalu mieszkalnego. Oczywiście z części tych przypadków jest wyjście umożliwiające otrzymanie takiego kredytu. W dniu podpisania umowy kredytowej należy po prostu zobowiązać się, w przypadku najmu, do rozwiązania umowy jego dotyczącej i opróżnienia mieszkania, a w przypadku członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej, w której przysługuje spółdzielcze prawo lokatorskie, do wypowiedzenia lub do zrzeczenia się tego prawa w terminie 6 miesięcy od dnia uzyskania prawa własności lub uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego bądź pozwolenia na użytkowanie wybudowanego domu jednorodzinnego. A w przypadku posiadanej własności, niestety należy dany budynek lub lokal sprzedać albo jeszcze lepiej darować, najlepiej osobie najbliżej, bo wtedy nie trzeba odprowadzać podatku. A potem?
A potem w drugą stronę.
Cele objęte kredytem są dokładnie wymienione na stronach internetowych BGK i przedstawiają się następująco:
- zakup będącego w budowie lub istniejącego domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, stanowiącego odrębną nieruchomość, z wyłączeniem zakupu domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, do którego któremukolwiek z kredytobiorców w dniu zawarcia umowy kredytu preferencyjnego przysługiwał inny tytuł prawny,
- zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego
w budynku wielorodzinnym lub domu jednorodzinnego, - pokrycie kosztów budowy lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym lub domu jednorodzinnego, budowanego przez spółdzielnię mieszkaniową w celu ustanowienia odrębnej własności tego lokalu lub przeniesienia własności domu jednorodzinnego,
- wkład budowlany do spółdzielni mieszkaniowej, wnoszony w celu uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest zasiedlany po raz pierwszy lokal mieszkalny,
- budowę domu jednorodzinnego,
- nadbudowę, przebudowę lub rozbudowę budynku mieszkalnego lub adaptację budynku lub lokalu o innym przeznaczeniu na cele mieszkalne, w celu uzyskania lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.
4 limity
Kolejną kwestią są obowiązujące w programie „Rodzina na swoim” różnego rodzaju, limity. Mówimy tutaj o 4 obostrzeniach. Ich znajomość jest kluczowa, nie tylko pod kątem wyboru odpowiedniej nieruchomości, ale także z racji tego, by potem nie przeżyć niemiłego zaskoczenia niższą niż się sądziło wysokością rządowej dopłaty.
Pierwszy limit dotyczy maksymalnej powierzchni użytkowej kredytowanego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która nie może przekraczać odpowiednio 75 m2 i 140 m2. I takiej nieruchomości musimy szukać.
Drugim obwarowaniem jest limit cenowy. Cena zakupu lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie może przekraczać kwoty stanowiącej iloczyn jego powierzchni użytkowej i średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Np. dla miasta Warszawy limit ten wynosi w obecnej chwili 7257,60 zł, a dla województwa mazowieckiego 4326,70 zł.
Z kolei w przypadku miasta Łodzi jest to 5601,40 zł, a dla województwa łódzkiego 3901,10 zł. Wartość tego wskaźnika stanowi iloczyn współczynnika 1,4 oraz średniej arytmetycznej dwóch ostatnio ogłoszonych przez właściwego wojewodę wartości wskaźników obowiązujących dla gminy, na której terenie położony jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, na który ma być udzielony kredyt preferencyjny. To i tak lepiej, gdyż przed nowelizacją ustawy współczynnik ten wynosił 1,3. Ponadto należy dodać, że także w sprawie limitów trwa obecnie ożywiona dyskusja, gdyż nie ma co ukrywać, że konieczne byłoby ich podniesienie dla gmin sąsiadujących
z aglomeracjami.
Trzecie ograniczenie dotyczy sytuacji, gdy powierzchnia dla lokalu mieszkalnego nie przekracza 50 m2, a dla domu jednorodzinnego 70 m2. Wtedy jako podstawę naliczenia dopłaty przyjmuje się całość zadłużenia pozostającego do spłaty. Jeśli tak nie jest, jako podstawę naliczenia dopłaty przyjmuje się część zadłużenia pozostającego do spłaty stanowiącego iloczyn równowartości tego zadłużenia
i wskaźnika równego ilorazowi 50 m2 (dla lokali)/ 70 m2 (dla domu) oraz powierzchni użytkowej finansowanego lokalu/domu jednorodzinnego. Mówiąc prościej, państwo dopłaci nam do odsetek tylko do 50 m2 mieszkania i 70 m2 domu. I tak dla przykładu. Rodzina A ma mieszanie 50 m2, do spłacania pozostało jej 300 tys. złotych. Państwowa dopłata do odsetek w jej przypadku wyniesie miesięcznie 805 złotych.
Z kolei rodzina B ma mieszkanie 70 m2, a do spłacenia pozostało jej 420 tys. złotych. W jej przypadku państwowa dopłata do odsetek wyniesie miesięcznie jednak także 805 złotych, ponieważ dopłata dotyczy nie 100%, a już tylko 71,43% zadłużenia pozostającego do spłaty.
Czwarty i ostatni limit budzi najwięcej emocji. Dopłata stanowi bowiem równowartość 50% odsetek naliczonych od podstawy naliczenia dopłaty według stopy referencyjnej (stanowiącej podstawę ustalenia wysokości dopłat), obowiązującej w dniu naliczania dopłaty. Zgodnie z ustawą jest to zmienna stopa procentowa, stanowiąca podstawę ustalenia wysokości dopłat do oprocentowania kredytów preferencyjnych. Równa jest ona przeciętnej stopie trzymiesięcznego WIBOR, obliczanej jako średnia arytmetyczna notowań w kwartale poprzedzającym dany kwartał, powiększonej o 2 punkty procentowe i publikowana jest w Biuletynie Informacji Publicznej przez BGK. Obecnie (tj. w III kwartale) stopa ta wynosi 6,44%. O co dokładnie chodzi? Otóż o to, że państwo nie dopłaca 50% do naszych odsetek naliczanych nam w banku, w którym zaciągnęliśmy kredyt w ramach programu, ale jedynie 50% stopy referencyjnej tj. 3,22%. Może się więc okazać, że w instytucji, która na taki kredyt nakłada wyjątkowo wysoką marżę, zaciąganie takiego zobowiązania będzie po prostu grą nie wartą świeczki. Przed podjęciem decyzji o złożeniu wniosku warto więc przejrzeć ofertę przynajmniej kilku banków, gdyż różnice w stosowanych przez nich marżach są niekiedy bardzo duże.
Marek Nienałtowski, Główny analityk Money Expert S.A.
Źródło: Money Expert
Wojciech Boczoń
