Najpierw była piękna idea i nierealne limity cen mieszkań. Później kredytowy hit, wzrost zainteresowania banków i klientów, rekordowe sumy udzielanych kredytów. Kolejne wzrosty limitów publikowanych przez BGK oderwały się od realnych cen rynkowych. Z dopłaty Skarbu Państwa mogliśmy kupić apartament w stolicy. 1 września 2011 historia zatacza koło, a program powoli wygasa. Jak zareaguje rynek mieszkaniowy?
Weszły w życie nowe założenia programu dopłat Rodzina na Swoim. Single doczekali się możliwości ubiegania się o wsparcie Skarbu Państwa, jednak dostępność mieszkań przy nowych warunkach jest symboliczna. Tym samym zaczyna się proces zamykania całego programu dopłat. Nie są zadowolone banki, którym hojność Skarbu Państwa podbijała słupki wyników sprzedaży. W ostatnich dniach sierpnia decydowali się ostatni zainteresowani – również ci, którzy nie spełniali wymagań posiadania współmałżonka. Niektóre banki są na tyle elastyczne, że wniosek o kredyt przyjmowały nawet bez aktu ślubu. Ten dokument można przecież załatwić przed samą wypłatą kredytu. Najważniejsze to załapać się na program.
Krótka historia zachłanności
Rodzina na Swoim weszła w życie 1 stycznia 2007 roku. Programowi przyświecała idea wspierania rodzin w zakupie pierwszego mieszkania – skromnego, niedużego i niedrogiego. Ustawodawcy jednak ze skromnością przesadzili, bo średnie ceny rynkowe były znacznie wyższe nić limity publikowane przez Bank Gospodarstwa Krajowego. W związku tym nie było zainteresowania banków. W latach 2007-2008 w programie brał udział PKO BP, Pekao SA, Bank Pocztowy, Bank BPS, Mazowiecki Bank Regionalny oraz Gospodarczy Bank Wielkopolski. Dopłatami interesowały się również SKOKi – członkowie Kasy mogli starać się kredyt z dopłatą. Potencjalni klienci mogli skredytować mieszkanie nawet z marżą 1,3 proc., która wtedy należała do bardzo atrakcyjnych. Nie było jednak zainteresowania programem.
Przełomowy 1 stycznia 2009 roku zmienił oblicze programu i zarazem oferty kredytowej polskiego sektora bankowego. Wyższe limity cen mieszkań otworzyły szerzej drzwi do dopłat potencjalnym kredytobiorcom. Wzrosło również zainteresowanie banków, dla których 2009 rok był okresem bardzo trudnym. W rok po zmianie, ofertę Rodzina na Swoim miało już kilkanaście banków, a kolejni stali już w kolejce. Klienci stawali przed wyborem niższej raty dzięki ryzyku walutowemu lub niższej racie w swojej walucie dzięki hojności Skarbu Państwa. Obydwie opcje będą teraz poważnie utrudnione.
Z kwartału na kwartał spekulowano o zmianach w programie, a limity cen mieszkań dostępnych programie rosły. W kulminacyjnym punkcie osiągnęliśmy limity pozwalające na zakup apartamentu w Warszawie. Cieszyli się również deweloperzy i pośrednicy – ceny były wyśrubowane pod limity BGK, a w najgorszym wypadku było z czego zmniejszać. Nie zmienia to jednak faktu, że ceny mieszkań same w sobie są absurdalne, chociażby w zestawieniu ze średnią krajową.
Wyniki sprzedaży kredytów hipotecznych są nadal niższe niż w czasie boomu, ale według danych Open Finance w pierwszym półroczu udzielono 114,6 tys. kredytów. Udział programu Rodzina na Swoim wzrósł w ciągu roku z 15,6 do 23,25 proc. Wprowadzone zmiany limitów na pewno odbiją się na kolejnych wynikach sprzedażowych banków. Nie będzie łatwo uzupełnić lukę po programie kredytami walutowymi, na które ostrzy sobie zęby Komisja Nadzoru Finansowego. Po burzliwym losie franka, banki same zaczęły się wycofywać z biznesu, a uzyskanie kredytu walutowego oznacza wyższą zdolność kredytową.
Spadną ceny mieszkań
Zaklinanie rzeczywistości ma miejsce regularnie w przypadku giełdy i nieruchomości. Inwestorzy nie mogą pogodzić się ze spadkiem wartości akcji, które nadal trzymają w portfelu. Właściciele nieruchomości i deweloperzy nie dają z kolei za wygraną, twierdząc, ze ceny nieruchomości mogą jedynie rosnąć. Rodzina na Swoim przekraczając swoimi limitami rzeczywiste ceny transakcyjne wyrządziła wielką krzywdę wszystkim zainteresowanym kupnem. Zarówno właściciele mieszkań, jak i pośrednicy w obrocie nieruchomościami absolutnie nie dopuszczali do wiadomości, że skończyły się warunki sprzyjające kupującym. Rodzina na Swoim była jedną z ostatnich szans na kupienie nieruchomości taniej niż oderwana od rzeczywistości cena oferowana. Oczywiście nie ma nic za darmo – różnicę w racie płacił podatnik, co tylko utrzymywało absurdalnie wysokie ceny na rynku.
Na globalnych rynkach widać wyraźne spowolnienie, a analitycy obawiają się wręcz o recesję. Polska na tym tle prezentuje się jeszcze dosyć dobrze, jednak dwie trzecie naszego sektora bankowego ma właścicieli zagranicznych, którzy w trudnych czasach nie są już tacy chętni do rozdawania kredytów hipotecznych. Biorąc pod uwagę, że miażdżąca większość transakcji na rynku nieruchomości związana jest z zaciągnięciem na nie kredytu – oczy zarówno kupujących, jak i sprzedających zwrócone są znowu na problem banków. Im ten będzie większy, tym bardziej odczuje to polski rynek nieruchomości.
W ciągu ostatnich pięciu lat liczba zadłużonych firm deweloperskich notowanych w Krajowym Rejestrze Długów Biurze Informacji Gospodarczej wzrosła z 25 do 114. Kupowanie słynnej „dziury w ziemi” zaczęło budzić szereg obaw, a deweloperzy mają problem nie tylko z nowymi inwestycjami i zdobywaniem na nie kredytów, ale ze sprzedażą lokali, które już od dawna są gotowe do użytkowania.
Według najnowszych danych Open Finance, sprzedaż kredytów hipotecznych w ostatnim roku była wyższa niż w ubiegłym, jednak ponad 23 proc. z udzielonych kredytów stanowiły właśnie te z dopłatą ze Skarbu Państwa. Jeśli do zmiany programu Rodzina na Swoim dołoży się nadchodzące spowolnienie gospodarcze, wyższe wymagania nakładane na kredytobiorców, zawirowania na globalnych rynkach i coraz większe problemy polskich deweloperów, to wniosek wydaje się być oczywisty: ceny mieszkań powinny spadać. Kredyty, w tym również Rodzina na Swoim, były czynnikiem cenotwórczym – taki stan szybko jednak nie wróci.
Ostatni i najbardziej nieprzewidywalny element układanki to psychologia. Klient myślący o zakupie mieszkania ma utrudnioną sytuację i czeka na lepsze czasy. Z kolei dla sprzedającego utrzymanie cen na dotychczasowych, wysokich poziomach będzie generowało koszty, bo chętnych do zakupu nie będzie wielu. Jeśli w przyszłym roku zabraknie wyżej wspomnianej jednej czwartej rynku kredytów, a gospodarka faktycznie zwolni, rynek musi zareagować. Kończą się czynniki pompujące ceny do wartości oderwanych do rzeczywistości. Koniec Rodziny na Swoim powinien przyczynić się do tego, czego potencjalni kupujący potrzebują najbardziej – spadku cen nieruchomości, które przez spekulacje osiągnęły pułap nieosiągalny dla większości Polaków.
Tomasz Jaroszek
Źródło: PR News
Wojciech Boczoń