Wrzesień po tegorocznych wakacjach jest szczególnym okresem na rynku mieszkaniowym. W sierpniu mieliśmy bowiem do czynienia ze sprzedażą na poziomie miesięcy wiosennych, co zazwyczaj się nie zdarza – wakacje są bowiem czasem wypoczynku i mniejszej aktywności nabywców. Jednak dobra koniunktura na rynku mieszkaniowym potwierdzona została także we wrześniowych statystykach.
Sprzedaż rośnie. Jest efektem większej otwartości banków w sferze kredytów hipotecznych – to oczywiste. Jednak w jakim stopniu wpływają na decyzje zakupowe kolejne rekomendacje czy wizje większego VAT-u, trudno jest powiedzieć. Pewne jest jedno – po stronie kupujących panuje większy optymizm i jest to najbardziej wyrazisty przejaw stanu dzisiejszego rynku. Pomimo, że wciąż mówimy o trwającej stabilizacji, należy zauważyć, że cena mieszkań sprzedanych spadać nie zamierza, natomiast liczba transakcji, jaka dokonywana jest w ostatnim okresie, zaczyna coraz bardziej przypominać czasy sprzed kryzysu.
Źródło: redNet Consulting na podst. danych tabelaofert.pl
Legenda:
Cena oferty mieszkań – średnia, ofertowa cena metra kwadratowego wszystkich mieszkań w projektach deweloperskich wystawionych do sprzedaży wg stanu z 29 dnia każdego miesiąca
Cena mieszkań sprzedanych – średnia cena metra kwadratowego mieszkań sprzedanych w okresie ostatnich 3 miesięcy
Średnia cena mieszkań dostępnych w ofercie w siedmiu głównych miastach Polski ukształtowała się na koniec września 2010 na poziomie 7413 PLN/mkw. i była o 1,3% niższa niż na koniec sierpnia 2010. Po chwilowej przerwie wracamy do sytuacji, w której cena oferowanych mieszkań oraz średnia cena lokali sprzedanych, zbliżają swoje wartości. W tym samym bowiem czasie sprzedawały się mieszkania w cenach wyższych o 1,6% niż miesiąc wcześniej, dokładnie 7086 PLN/mkw.
Jeszcze niedawno średnia cena oferowanych mieszkań oraz średnia cena mieszkań sprzedanych w większości miast różniły się dwucyfrowo, o tyle we wrześniu jedynie w Gdańsku było to więcej niż 10%, bo 13,1%. Średnio w całym kraju klienci kupują jedynie o 4,4% tańsze mieszkania niż oferują deweloperzy. I znów jest to najlepszy wynik od czasów sprzed kryzysu; stanowiska sprzedających i kupujących zbliżają się do siebie z kilku powodów, jednak zaznaczyć trzeba, że ustępują raczej deweloperzy niż strona popytowa. Ci ostatni pozostają ‘przy swoim’ od początku roku 2009, gdy cena mieszkań sprzedanych ustalona została w okolicy 7000 PLN/mkw.
Sytuacja cenowa w poszczególnych miastach wygląda następująco:
Źródło: redNet Consulting na podst. danych tabelaofert.pl
Oprócz stabilizacji na poziomie średniej dla wszystkich największych miast, zauważalna jest mniejsza rozbieżność pomiędzy tymi miastami. Generalnie można powiedzieć, że jeszcze kilka procent dzieli stanowiska kupujących od sprzedających, choć wyróżnia się tu wspomniany Gdańsk, gdzie klienci kupują wciąż dużo (-13,1%) taniej niż życzą sobie tego deweloperzy, ale też i Wrocław, gdzie kupuje się o 0,8% droższe mieszkania niż średnia oferta producentów. W tym miejscu zastąpiony został Poznań, który niedawno wyróżniał się pod tym względem. Tym razem poznaniacy z powrotem kupują tańsze mieszkania niż oferują deweloperzy (o 2,1%), co nie oznacza, że generalnie kupują taniej – w porównaniu do sierpnia bowiem średnia cena sprzedaży w tym mieście wzrosła.
Warszawa jako nieustannie najbardziej płynny rynek zwiększyła różnicę do 6,4%, podobnie jak Kraków (6,5%). Powody takich zmian pojawiają się z różnych stron – czasem są to nowe droższe inwestycje w danym mieście, podnoszące swoją obecnością średnią cenę oferty (jak to miało miejsce np. w Warszawie), innym razem jest to większa liczba tanich mieszkań, które się sprzedały w poprzednim okresie (jak to było we Wrocławiu). Te statystyki pozwalają nam jednak zdobywać wiedzę o rynku i określać, w jakim kierunku będzie on podążał.
Źródło: redNet Consulting na podst. danych tabelaofert.pl
Pomimo, że ogólnie średnia cena mieszkania w Polsce obniża się, nie we wszystkich miastach znajduje to odzwierciedlenie. Średnia wzrosła w porównaniu do wyników sierpniowych w Warszawie (+0,7%) oraz w Katowicach (+0,5%). Żadne zmiany nie zaszły w Łodzi, natomiast spadki notowane były w pozostałych miastach, z czego najbardziej we Wrocławiu – o 7,1%.
Cena mieszkań sprzedanych zachowuje się w tym miesiącu dokładnie odwrotnie niż w poprzednim. Daje to odczucie, że sierpniowe wyniki były tylko lekkim zawahaniem trendu, który ‘pracuje’ już kilka miesięcy nad zbliżeniem się dwóch obliczanych przez nas wskaźników. Spadek ceny mieszkań sprzedanych zanotowały wyłącznie Katowice (-2,4%), natomiast we wszystkich pozostałych miastach klienci akceptowali cenę wyższą niż miesiąc wcześniej. Największy wzrost przy tym zanotowano w Poznaniu, gdzie wskaźnik jest wyższy o 3,7% w porównaniu do sierpnia.
Wrzesień jako miesiąc otwierający czas jesiennych zakupów, wprowadza nas w optymistyczny nastrój w aspekcie rynku mieszkaniowego. Ten nastrój może udzielać się zarówno bankom, które poprzez swoją politykę ułatwiły dostęp do finansowania mieszkań, jak i deweloperom, którzy mają komu sprzedawać; zarówno tym samym deweloperom, którzy pozostali na rynku i budują w oparciu o bardziej przemyślane projekty, jak i tym samym klientom, którzy lepiej zaprojektowane mieszkania będą używać dużo bardziej efektywnie.
Spodziewamy się utrzymania stosunkowo wysokiej sprzedaży w kolejnych miesiącach tego roku, zarówno z powodów czysto fundamentalnych, jak i ‘marketingowych’ (VAT, rekomendacje KNF); jak w efekcie zareagują klienci – tego nie wiemy. Jednak już dziś możemy jasno stwierdzić, że podwyżka VAT o 1% (czyli wzrost ceny mieszkania o mniej niż 1%) może wpłynąć na cenę wyłącznie kosmetycznie. Jeśli chodzi natomiast o rekomendacje dotyczące udzielania kredytów – wiemy przecież, że banki wzięły lekcję z czasu kryzysu i samodzielnie wprowadzały już zaostrzone metody weryfikacji zdolności kredytowej. Dlatego bardziej spoglądać powinniśmy na czysto rynkowe, fundamentalne zmiany, niż na takie ‘marketingowe’ czynniki.
Marcin Gołębiowski, wiceprezes Zarządu
Źródło: CORE PR
Wojciech Boczoń