W opracowaniu przyjęto sytuację, w której potencjalni kredytobiorcy są małżeństwem nieposiadającym dzieci, a każde z nich posiada umowę o pracę z miesięcznym wynagrodzeniem 3165 PLN brutto1, co daje łącznie kwotę 6330 PLN brutto miesięcznie w gospodarstwie domowym. W założeniu kredyt będzie dotyczył 100% ceny nieruchomości, a istotnym elementem symulacji jest fakt, że małżeństwo nie posiada dotychczas żadnych kredytów i zobowiązań.
Obliczenia oparto o aktualną2 ofertę kredytową pięciu banków znajdujących się w czołówce najchętniej wybieranych instytucji kredytowych w dużych miastach. W wyniku przeprowadzonych analiz zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców uzyskano wyniki, które przedstawia poniższa tabela.
Uśrednione maksymalne zdolności kredytowe dla kredytów w CHF i PLN wynoszą odpowiednio 331.200 PLN w złotówkach oraz 318.400 PLN we frankach. Dla dalszych analiz przyjmujemy kwotę graniczną 320.000 PLN. Pomijając wszelkie opłaty okołotransakcyjne (prowizja banku, pośrednika, podatek od czynności cywilnoprawnych, taksę notarialną i inne), które zakładamy, że nabywcy pokryją ze środków własnych przyjrzyjmy się, na jaki zakup mogą pozwolić sobie osoby z powyższą zdolnością poszukujące mieszkania na rynku wtórnym w wybranych polskich miastach.
Warszawa
Komentarz: Mariusz Kania, prezes Metrohouse S.A.
Na tle innych miast stolica posiada uboższą ofertę mieszkań z rynku wtórnego do analizowanej kwoty. Ceny ofertowe mogą być (i są) negocjowane, ale to i tak nie zmienia to faktu, że nie jedynie ok. co ósme mieszkanie na rynku spełnia wymagania finansowe przeciętnie zarabiających Polaków. W analizie opieramy się na wskaźniku makro, dlatego warto zwrócić uwagę, że Warszawiacy – zarabiający powyżej tej średniej, mają wyższą zdolność kredytową, przez co wachlarz możliwości zakupowych także jest szerszy. W przypadku małżeństwa najbardziej interesującym segmentem rynku będą mieszkania dwupokojowe. Najłatwiej znaleźć takie mieszkanie w budynku z wielkiej płyty – tu możemy liczyć nawet na metraż ok. 40-45 m kw. w zależności od standardu i lokalizacji. Wśród mieszkań oddanych do użytkowania w ostatnich latach mamy do wyboru dwa warianty: oferty w lokalizacjach podwarszawskich lub na sypialnianych osiedlach stolicy, ew. niewielkie mieszkania dwupokojowe w ciekawszych lokalizacjach.
Gdańsk
Komentarz: Marek Janta, dyrektor regionalny Metrohouse S.A. w Gdańsku
Według naszych szacunków w Gdańsku na rynku wtórnym w kwocie poniżej 320 tys. zł znajduje się co trzecie mieszkanie. Wybór jest stosunkowo duży, jednak mieszkania w tej cenie są często poszukiwanym produktem i mimo komentarzy o stagnacji na rynku sprzedają się dobrze. Za 320 tys. zł można kupić w Gdańsku mieszkanie dwupokojowe. W przedziale cenowym ok. 250-280 tys. zł będą to lokale położone w budynkach z wielkiej płyty, a za kwotę od ok. 280 do 350 tys. zł można poszukiwać wśród ofert mieszkań w nowym budownictwie. Dodatkowo wszystko jest uwarunkowane standardem – np. za 320 tys. zł można znaleźć mieszkanie trzypokojowe, ale w wielkiej płycie. Mieszkania w budynkach z cegły w tej cenie możemy nabyć np. w Pruszczu Gdańskim, który jest coraz częściej wybierany z uwagi na bliskość Trójmiasta.
Olsztyn
Komentarz: Joanna Plenis, dyrektor oddziału Metrohouse w Olsztynie
W przypadku, gdy każdy współmałżonek zarabia przeciętne krajowe wynagrodzenie, małżeństwo ma do wyboru szeroki wachlarz możliwości zakupowych. 80% wszystkich ofert na rynku wtórnym ma cenę ofertową niższą niż 320.000 PLN. Możemy wybierać w budownictwie postdeweloperskim, a także w starszych kamienicach. Maksymalna kwota za jaką możemy kupić mieszkanie pozwala na zakup np. ponad 70 m kw. mieszkania w wielkiej płycie, a także m.in. ok. 50-60 m kw. w nowszym budownictwie (tyle np. kosztuje trzypokojowe wyremontowane mieszkanie w nowym budownictwie na Jarotach). W porównaniu do innych największych polskich miast klienci nie są w dużym stopniu ograniczeni kwotowo.
Porównanie miast
Spośród poddanych analizie miast, w Katowicach, Białymstoku, Bydgoszczy i Olsztynie odnajdziemy najwięcej mieszkań z rynku wtórnego, które cenowo odpowiadają preferencjom osób ze zdolnością kredytową do 320 tys. zł. Ceny w tych miastach pozwalają na wybór zarówno mieszkań w budynkach budowanych w starszej technologii, jak i nowych mieszkań oddanych do użytku w ciągu ostatnich kilku lat. Szczególnie perspektywicznym rynkiem w tej grupie wydaje się Bydgoszcz, której rynek mieszkaniowy zyskuje dzięki inwestycjom w regionie. W szerokiej ofercie tego typu mieszkań możemy wybierać także w Łodzi, jednak dostępność lokali w szukanym przedziale cenowym jest w dużym stopniu następstwem przestarzałej technologii i pogarszającej się kondycji technicznej istniejącej substancji mieszkaniowej.
Przeciętnie zarabiającym Polakom najtrudniej znaleźć mieszkanie w tej kwocie w Warszawie. Jedynie 14% mieszkań będących w obrocie na rynku warszawskim spełnia konieczny warunek finansowy zgodny z maksymalną zdolnością kredytową przysłowiowego Kowalskiego. Miastami, gdzie tego typu oferty stanowią mniejszość na rynku są Wrocław (34%), Kraków (34%) i Gdańsk (36%). Nie jest to szczególną niespodzianką, ponieważ właśnie w tych miastach w ostatnim czasie odnotowano jedne z najwyższych wzrostów cen mieszkań.
Źródło: Metrohouse
