Gdy podejmujemy decyzję o budowie domu, nasze myśli krążą z reguły wokół projektów, technologii, materiałów. Kształt przyszłej rodzinnej siedziby jest oczywiście sprawą ważną, ale warto także trochę czasu poświęcić finansowym fundamentom inwestycji. Na co powinniśmy zwrócić uwagę szukając budowlanego kredytu?
Przed przeprowadzeniem rozeznania w rynkowej ofercie musimy oszacować nasze potrzeby – przeprowadzić finansowy i organizacyjny „rachunek sumienia”. Wybór kwoty kredytu będzie pochodną trzech czynników: kosztów budowy, wnoszonego wkładu własnego i naszej zdolności kredytowej. Wkładem własnym mogą być nasze oszczędności oraz działka i udokumentowane koszty już przeprowadzonych prac.
Wartość działki określana będzie na podstawie kwoty przedstawionej w umowie sprzedaży. Możliwe jest także dokonanie zaktualizowanej wyceny, za którą jednak zapłacimy z własnej kieszeni. Jeśli budowa ruszyła już z miejsca, to koszty wykonanych prac mogą zostać przez bank zaliczone do wnoszonego wkładu własnego. Warunkiem jest ich udokumentowanie (np. poprzez przedstawienie faktur i dokumentacji fotograficznej) lub zweryfikowanie przez przedstawiciela banku.
Jedną z najważniejszych kwestii na tym etapie decyzji jest określenie, na co przeznaczymy posiadane oszczędności. Budując własny dom, powinniśmy rozważyć zaciągnięcie jak najwyższego kredytu, w tym rezygnację z wkładu własnego. Zaciągając kredyt bez wkładu własnego, na najwyższą dostępną nam kwotę, ryzykujemy tym, że nie wykorzystamy części środków postawionych nam przez bank do dyspozycji. Naraża to nas na stosunkowo niewielkie koszty aneksu do umowy. W sytuacji odwrotnej, gdy środki z kredytu okażą się niewystarczające, czeka nas nie tylko przestój w pracach, ale także szereg formalności i kosztów związanych z koniecznością podwyższenia kwoty kredytu. O nadszarpniętych nerwach nie wspominając…
Zdolność kredytowa może być przeszkodą
Gdy wstępnie oszacowaliśmy już potrzebną kwotę bankowego „dofinansowania”, nadchodzi pora by zmierzyć się z budżetowymi realiami. Symulacji zdolności kredytowej dostarczyć mogą nam zarówno doradcy finansowi, banki, jak i internetowe narzędzia.
Jeśli okaże się, że potrzebna kwota kredytu przerasta nasze obecne możliwości, to w pierwszej kolejności warto rozważyć rezygnację z kart kredytowych i kredytów odnawialnych w ROR. Czyszczeniem portfela najlepiej zająć się co najmniej dwa miesiące przed planowanym zaciągnięciem kredytu. Będziemy mieli wówczas pewność, że w BIK rachunki te będą widoczne jako zamknięte, a my nie będziemy musieli dostarczać kredytodawcy płatnych potwierdzeń rezygnacji z poprzednich kredytów.
Zdolność kredytową poprawić może także znalezienie osoby, która przystąpi do długu (np. zaangażowanie członków rodziny), wydłużenie okresu kredytowania, zwiększenie wkładu własnego (i jednocześnie obniżenie kwoty kredytu) oraz zmiana waluty kredytu. Każda z tych decyzji niesie ze sobą poważne konsekwencje, dlatego warto dopasować rozmach prowadzonej inwestycji do możliwości, zamiast manipulować swoim finansowym wizerunkiem.
Zawężamy wybór
Wiemy, ile chcemy pożyczyć i na ile nas stać. Czas na wybór banku i konkretnej oferty. Budowlanych kredytów hipotecznych na rynku nie brakuje i nie każdy może czuć się na siłach, by samodzielnie przyjrzeć się ich blaskom i cieniom. Na szczęście możemy, przynajmniej wstępnie, odsiać część instytucji konkurujących na rynku – np. korzystając z dostępnych w sieci zestawień i porównywarek.
Pierwszym krokiem w zawężaniu wyboru powinno być spojrzenie na akceptowany maksymalny współczynnik LTV (stosunek wartości zabezpieczenia do kwoty kredytu). Jeśli poszukujemy kredytu bez wkładu własnego, to odpadną kredytodawcy nie oferujący takich produktów.
Lista ulegnie dalszemu skróceniu, gdy decydujemy się na kredyt w obcej walucie. Pamiętajmy jednak o wadach takiego rozwiązania – konieczna będzie wyższa zdolność kredytowa. W przypadku kredytów walutowych nasze zadłużenie, nie tylko wysokość raty, wyrażone jest w walucie obcej. Oznacza to, że w niekorzystnych dla kredytobiorcy okolicznościach pozostała do spłaty kwota może się zwiększać — tylko osoby o mocnych nerwach potrafią spokojnie przeczekać takie wydarzenie bez myśli o natychmiastowym przewalutowaniu kredytu (które notabene pociąga za sobą dodatkowe koszty nawet, gdy nasz bank nie pobiera za tę czynność prowizji).
Koszty, koszty, koszty…
Podstawowym kryterium wyboru kredytu będzie koszt pożyczanego pieniądza. Baczną uwagę powinniśmy zwrócić na marżę, która decyduje o wysokości oprocentowania kredytu. Od marży zależeć będzie lwia część ponoszonych przez nas obciążeń i można uznać ją za pierwszoplanowy czynnik we wszelkich porównaniach.
Porównywanie ofert utrudniają różnego rodzaju promocje — wiele banków obniża marżę w pierwszych kilku latach kredytowania lub stosuje odmienne stawki dla klientów, którzy zdecydują się na tzw. sprzedaż krzyżową, czyli założenie ROR, karty kredytowej itp. Pamiętajmy, że kredyt hipoteczny jest kredytem długoterminowym — obniżenie oprocentowania na rok czy dwa może mieć niewielki wpływ na ostateczny koszt kredytu.
Poza marżą (i stawką z rynku międzybankowego, np. WIBOR, do której marża jest doliczana) koszt kredytu kształtują także inne elementy, m.in.:
- Tzw. spread, czyli rozpiętość pomiędzy kursem kupna i sprzedaży waluty (w przypadku kredytów walutowych), wpływać będzie na wysokość raty – im większy, tym więcej zapłacimy za obsługę
- Ubezpieczenie pomostowe pobierane jako ułamek kwoty kredytu, dopóki nasza nieruchomość nie będzie mogła być obciążona hipoteką, czyli przez cały okres budowy. Możliwe, że bank w tym okresie podwyższa także oprocentowanie – warto to sprawdzić.
- Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego pobierane często z góry, za okres przez który pożyczana kwota przekracza ustaloną część docelowej wartości nieruchomości (np. 80%).
- Dodatkowe ubezpieczenia, np. obowiązkowa polisa na życie.
- Prowizja za udzielenie kredytu – pobierana jednorazowo, na początku umowy, naliczana od kwoty kredytu.
Liczy się też wygoda
Poza parametrami czysto finansowymi, o atrakcyjności poszczególnych ofert decydować może elastyczność banku. Na etapie budowy przydatna będzie karencja w spłacie kapitału. Wielu kredytodawców pozwala zawiesić spłatę części zobowiązania przez 24, 36, a nawet 42 miesiące (BOŚ Bank). W tym czasie spłacane są tylko odsetki.
Przydatnym dodatkiem okazać mogą się, na późniejszym etapie, tzw. wakacje kredytowe, czyli możliwość zawieszenia spłaty raty w dogodnym dla kredytobiorcy momencie. Mechanizm ten daje chwilę finansowego oddechu, ale wydłuża okres spłaty kredytu i nie jest obojętny dla całkowitego kosztu pożyczanego pieniądza.
Banki różnią się od siebie także wymaganiami dotyczącymi dokumentacji postępów budowy. Wypłaty kolejnych transz uzależnione są od rozliczenia poprzednich wydatków. Rozliczenie może odbywać się na podstawie przedstawionych faktur i rachunków, kosztorysu powykonawczego, dokumentacji fotograficznej i oświadczenia kredytobiorcy oraz inspekcji pracownika banku. W niektórych bankach możliwe jest zamykanie kolejnych transz bez przedstawiania faktur (np. w Lukas Banku, gdzie konieczna jest opinia rzeczoznawcy). W innych stosuje się mieszane podejście – np. połowa kwoty rozliczana fakturami, a połowa na podstawie oświadczenia.
Jeśli niedokładnie oszacowaliśmy koszty budowy, to cenna może okazać się możliwość podwyższenia kwoty kredytu bez ponownego przechodzenia procedury. Taką opcję oferuje większość kredytodawców, lecz koszty operacji mogą być bardzo zróżnicowane.
Dobrze dobrany kredyt budowlany nie musi być najtańszym pakietem na rynku. Chociaż koszt jest istotnym kryterium dla każdego, kto ceni racjonalne zarządzanie finansami, to równie ważne jest by pożyczka dobrze spełniła swoje zadanie, nie obarczając nas dodatkowymi stresami. Zwłaszcza, że tych na budowie i tak z reguły nie brakuje.
Michał Kisiel
Analityk Bankier.pl
[email protected]
Źródło: Bankier.pl
Wojciech Boczoń
