Ucieczka spekulantów

– Jeszcze do niedawna inwestorzy zagraniczni postrzegali nasze nieruchomości jako bardzo dobrą lokatę przynoszącą w krótkim czasie wysokie zyski. 

W latach 2006 i 2007 dotyczyło to przede wszystkim rynków mieszkaniowych, na których ceny nieruchomości niemal z miesiąca na miesiąc rosły w bardzo szybkim tempie. 

Mieszkania kupowały więc nie tylko fundusze inwestycyjne, ale również spora grupa osób fizycznych inwestujących swoje prywatne środki. Ci ostatni robili zakupy, wspierając się najczęściej kredytem uzyskiwanym w polskich bankach na bardzo dobrych warunkach. 

Finansowali zakupy kredytem na 100 lub nawet na 110-120 proc. wartości nieruchomości po to, aby środki te pokryły koszt remontu lub wykończenia mieszkania. 

Oprocentowanie kredytów hipotecznych było stosunkowo niewielkie, a już na pewno niższe niż w krajach, z których przybywali inwestorzy. Wśród osób prywatnych najliczniejszą grupę stanowili obywatele Irlandii, Hiszpanii, Anglii, a także Danii, Włoch, Francji. 

Aktualnie ceny nieruchomości, obostrzenia w polityce udzielania kredytów hipotecznych oraz ogólny kryzys wzmagają obawy o powodzenie i zrealizowanie inwestycji w nieruchomości, które wprawdzie długoterminowo zawsze są opłacalne, ale zawiadywanie biznesem w dłuższym okresie na odległość przestaje się opłacać zagranicznym nabywcom. Jakie decyzje podejmują w związku z tym? 

Część zagranicznych inwestorów pogodziła się z tym faktem i chce odzyskać swój kapitał. Inwestorzy, którzy kupili mieszkania w celach spekulacyjnych 3-4 lata temu, są w lepszej sytuacji, bo wówczas ceny były na tyle niższe, że nawet po korektach cenowych są oni w stanie sprzedać mieszkania z zyskiem. 

Ci, którzy zdecydowali się na zakup mieszkania dwa lata temu (a kupowali wówczas lokal w fazie projektu), teraz są na etapie oddawania przez deweloperów inwestycji i wpłacania kolejnych rat. 

Nie są w tak komfortowej sytuacji jak ci, którzy się pospieszyli z inwestowaniem. Mają znacznie mniejsze możliwości dostosowywania cen wystawianych do sprzedaży mieszkań do realiów rynkowych. A to przekłada się na zmniejszenie zysku z przedsięwzięcia albo wręcz powoduje, że owego zysku nie będzie! 

Można zaryzykować stwierdzenie, że wycofał się w zasadzie w stu procentach zagraniczny kapitał spekulacyjny, czyli tacy inwestorzy, którzy liczyli na zarobek rzędu 30-50 proc. w ciągu roku na szybko drożejących mieszkaniach. 

Teraz zarówno fundusze inwestycyjne, jak i inwestorzy indywidualni podchodzą bardzo ostrożnie do naszego rynku. Niejednokrotnie zamrozili działania. Zainteresowanie zakupami pakietowymi, w których fundusze nabywały po kilkadziesiąt mieszkań w projekcie, zmalało do zera. Pozostali już tylko bardzo nieliczni inwestorzy indywidualni, którzy poszukują okazji (zarówno lokalizacyjnej, jak i cenowej). 

Nie odbiega to więc od tego, czego poszukują na rynku rodzimi inwestorzy. Można zatem powiedzieć, że inwestorzy wycofali się z zakupów, ponieważ rynek jest nieprzewidywalny, a poza tym mają duże kłopoty z zagospodarowaniem tego, co kupili rok czy dwa lata temu. 

Trochę lepiej wygląda sytuacja z nieruchomościami komercyjnymi. W tym segmencie zainteresowanie jest sporo wyższe niż w sektorze mieszkaniowym. Zagraniczni inwestorzy kupowali po kilka mieszkań w danej inwestycji 

Gdzie szukać informacji prawnych 

Regulacji prawnych dotyczących umów najmu należy szukać aż w kilku ustawach: z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (DzU z 1964 r. nr 156 poz. 93 ze zm.), 

z 21 czerwca 2001 r. O ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (DzU z 2005 r. nr 3 poz. 266 ze zm.), 

z 26 lipca 1991 r. O podatku dochodowym od osób fizycznych (DzU z 2000 r. nr 14 poz. 176 ze zm.), 

z 20 listopada 1998 r. O zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (DzU z 1998 r. nr 144, poz. 930 ze zm.), 

z 11 marca 2004 r. O podatku od towarów i usług (DzU z 2004 r. nr 54 poz. 535 ze zm.). 

Warto zapoznać się z przepisami, aby nie wpaść w pułapki prawne. 

Aleksandra Chomicka