Niuanse związane z umową o dożywocie budzą sporo kontrowersji. Kontrakt przenosi prawo własności do nieruchomości na firmę albo osobę fizyczną w zamian za świadczenia pieniężne albo opiekę. Takie umowy są stosowane nie tylko przez fundusze hipoteczne ale też osoby prywatne. Mało kto jednak zna odpowiedzi na pytania: czy dożywocie jest zbywalne, w jakich sytuacjach może wygasnąć, jak jest opodatkowana ta umowa, czy musi być podpisana w formie aktu notarialnego. Wątpliwości rozwiewa Małgorzata Rosińska, Kierownik Działu Prawnego Funduszu Hipotecznego DOM.
Na czym polega umowa o dożywocie?
Umowa o dożywocie przenosi własność nieruchomości na firmę lub konkretną osobę, która w zamian za to, zobowiązuje się zapewnić zbywcy (np. seniorowi) dożywotnie utrzymanie: opiekę lub świadczenia pieniężne. Umowy o dożywocie są stosowane m.in. przez fundusze hipoteczne oferujące rentę dożywotnią, ale też przez osoby prywatne, które chcą zawrzeć taki kontrakt np. z kimś z rodziny. Innymi słowy możemy powiedzieć, że w ramach umowy o dożywocie, w zamian za przeniesienie własności do nieruchomości, nabywca tej nieruchomości (np. osoba fizyczna lub prawna) zobowiązuje się zapewnić zbywcy (np. seniorowi) dożywotnie utrzymanie. Nabywca nieruchomości powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczyć mu pożywienie, ubrania, światło, opał, a nawet zapewnić mu pomoc w chorobie. Może też zapewnić zbywcy comiesięczną wypłatę środków pieniężnych w postaci renty dożywotniej. Co ważne, nabywcą nieruchomości, w przypadku umowy o dożywocie, może być zarówno osoba fizyczna (np. ktoś z rodziny) jak i prawna (np. fundusz hipoteczny lub inna instytucja). Pamiętajmy, że umowa o dożywocie ma jeszcze inne zastosowania. Wykorzystywana jest często (pośrednio) w sprawach spadkowych, albo żeby zabezpieczyć konkretną osobę.
W jaki sposób?
Okazuje się, że zbywca nieruchomości, który będzie zawierał umowę o dożywocie może chcieć dożywotniego utrzymania dla innego członka rodziny (tego, którego wskaże). Powiedzmy, że matka będzie chciała takiego utrzymania (albo opieki) dla swojego niepełnosprawnego dziecka, któremu będzie chciała zapewnić byt po swojej śmierci. Zgodnie z art. 908 § 3 Kodeksu Cywilnego osobą uprawnioną może być sam zbywca, albo zbywca z osobą mu bliską (np. dzieckiem) albo tylko i wyłącznie osoba bliska (np. dziecko). W kontrakcie trzeba określić kto będzie korzystać z dożywotniego utrzymania, na jakich zasadach i jakie świadczenia będzie otrzymywał. Istotne jest to, że dożywocie nie może być ustanowione na rzecz osoby trzeciej, która nie pozostaje w stosunku bliskości ze zbywcą.
Czy umowę o dożywocie zawsze trzeba podpisać w formie aktu notarialnego, czy są jakieś wyjątki od tej zasady?
Nie ma wyjątków. Taki kontrakt zawsze zawieramy u notariusza. Pamiętajmy, że przeniesienie własności nieruchomości wiąże się z obciążeniem danej nieuchomości (domu, czy też mieszkania) prawem dożywocia. W umowie trzeba koniecznie zawrzeć wszystkie świadczenia, które nabywca nieruchomości będzie musiał świadczyć zbywcy (np. seniorowi). Trzeba dokładnie określić, czy będzie to opieka i w jakiej postaci, czy będą to świadczenia pieniężne, w jakiej wysokości i w jakim terminie zostaną wypłacone. Dodatkowo wypłata świadczeń powinna zostać zabezpieczona np. poprzez poddanie się przez nabywcę nieruchomości egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego w zakresie ich zapłaty. W praktyce oznacza to, że w przypadku zwłoki nabywcy lokalu lub domu w wypłacie renty, zbywca (np. senior) może wystąpić do sądu o nadanie aktowi notarialnemu tzw. klauzuli wykonalności (zgodnie z przepisami sąd nadaje taką klauzulę niezwłocznie, nie później niż w terminie 3 dni), po czym zwraca się bezpośrednio do komornika, aby ten wyegzekwował należne mu pieniądze. Jest to najprostszy i najszybszy sposób dochodzenia roszczeń. Pamiętajmy, że w umowie o dożywocie powinien znaleźć się też zapis o służebności osobistej mieszkania, na mocy którego zbywca (np. senior) będzie mógł mieszkać w tej nieruchomości aż do śmierci.
Kiedy umowa o dożywocie może się przedawnić, a kiedy może wygasnąć?
Trzeba podkreślić z całą mocą, że umowa o dożywocie nie ulega przedawnieniu. Prawo dożywocia nie jest też zbywalne. Umowa o dożywocie może wygasnąć w przypadku śmierci dożywotnika (gdy jest on jedyną osobą uprawnioną z tej umowy) lub nabycia przez niego obciążonej nieruchomości. W wyjątkowych sytuacjach o wygaśnięciu/rozwiązaniu umowy może zdecydować sąd. Warto tu przywołać art. 913 Kodeksu Cywilnego, na mocy którego sąd może zamienić opiekę (zapisaną w umowie o dożywocie) na rentę dożywotnią odpowiadającą wartości uprawnień zawartych w kontrakcie. Innymi słowy mówiąc: jeśli ktoś nie wywiązuje się z umowy, nie zapewnia dożywotnikowi należytej opieki, sąd może zamienić tę opiekę (o ile była ona ustanowiona w kontrakcie) na rentę.
Czy umowa o dożywocie jest opodatkowana?
Tak, taki kontrakt podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy spoczywa na nabywcy nieruchomości, a stawka wynosi 2 proc. od wartości rynkowej nieruchomości. Warto podkreślić, że płatnikiem podatku jest notariusz (ze względu na formę zawarcia umowy).
Źródło: Fundusz Hipoteczny DOM
Wojciech Boczoń
