Umowa przedwstępna może nas drogo kosztować

– W najgorszym wypadku nie sfinalizujemy transakcji i stracimy zadatek! – ostrzegają eksperci z Credit House Polska. Decyzja o zakupie nieruchomości jest zazwyczaj poprzedzona szczegółową analizą wielu czynników: lokalizacji, atrakcyjności nieruchomości, ceny, sposobu zapłaty i wielu innych. Najważniejszym czynnikiem mającym wpływ na naszą decyzję jest możliwość zaciągnięcia i koszt kredytu hipotecznego.

BY UNIKNĄĆ NIESPODZIANEK

– Bez względu na to, czy jest to transakcja na rynku pierwotnym czy na rynku wtórnym, zawsze podpisujemy umowę przedwstępną – mówi Robert Wasilewski, ekspert Credit House Polska. – Warto dokładnie sprecyzować zapisy w umowie przedwstępnej, aby później uniknąć niespodzianek. Jeżeli przy zakupie mieszkania w grę wchodzi kredyt hipoteczny, warto skonsultować niektóre zapisy oraz postanowienia z doradcą kredytowym i upewnić się, że bank nie będzie miał zastrzeżeń. Może się bowiem okazać, że niektórych postanowień nie będziemy mogli zrealizować, bo bank udzielający kredytu ich nie zaakceptuje lub narzuci inne rozwiązania, a to może rodzić dla nas bardzo poważne i kosztowne konsekwencje, na przykład utratę zadatku – ostrzega Wasilewski.

Eksperci z Credit House Polska przeanalizowali najczęstsze sytuacje, w których zapisy umów przedwstępnych muszą być renegocjowane i zmienione tak, żeby nie kolidowały z zapisami w umowach kredytowych i żeby banki mogły je zaakceptować.

Robert Wasilewski, Credit House Polska: Sprawa jest bardzo poważna i nie powinniśmy jej bagatelizować. W końcu chodzi o nasze pieniądze. Podpisując umowę przedwstępną na zakup nieruchomości i posiłkując się kredytem hipotecznym, już na starcie możemy doprowadzić do sytuacji, w której nie będziemy mogli dotrzymać zawartych w tej umowie postanowień. W najgorszym wypadku nie sfinalizujemy transakcji i stracimy zadatek!

UMOWA Z DEWELOPERAMI – NA CO UWAŻAĆ

Większość umów przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym jest zbliżona do siebie. Zasada jest prosta: wpłacamy pieniądze na rachunek bankowy wskazany przez dewelopera, wpłaty zazwyczaj dokonywane są w transzach wraz z postępem robót budowlanych. Deweloper określa w umowie termin zakończenia budowy oraz przeniesienia własności, która z reguły następuje po zakończeniu inwestycji i zapłaceniu przez kupującego wszystkich rat.

Doradcy Kredytowi z Credit House Polska zwracają jednak uwagę na zapisy w umowach, które często budzą wątpliwości banków:

Zapłata całej ceny w początkowym etapie inwestycji

W okresie boomu mieszkaniowego, jaki obserwowaliśmy w ubiegłych latach, zdarzały się umowy, w których strony ustalały, że zapłata ceny nastąpi od razu i w pełnej wysokości – w zamian za to deweloper obniży cenę. Jeżeli inwestycja była w początkowej fazie budowy, banki odmawiały finansowania na takich warunkach, słusznie oceniając ryzyko za zbyt wysokie. – Obecnie mamy do czynienia z rynkiem kupującego, a nie sprzedającego i takie sytuacje należą do rzadkości – przekonuje Robert Wasilewski.

Zapłata ostatnich rat własnymi środkami

Takie sytuacje się zdarzają, kiedy na przykład sprzedajemy stare mieszkanie i środki uzyskane ze sprzedaży chcemy przeznaczyć na zakup nowego. Możliwa jest też sytuacja, że posiadamy lokatę bankową i chcemy, na ostatnim etapie inwestycji, wykorzystać zgromadzone środki. – Standardowe procedury kredytowe mówią, że jeżeli kwota kredytu jest mniejsza od ceny zakupu nieruchomości, to w umowie kredytowej pojawi się zapis, że bank uruchomi kredyt po przedstawieniu dokumentu świadczącego, że zapłaciliśmy różnicę deweloperowi – mówi Robert Wasilewski. – Niektóre banki mogą zgodzić się na tzw. finansowanie naprzemienne, czyli sytuację, w której bank zapłaci część rat, później wpłaci klient i na końcu bank zamknie transakcję. Bank może zgodzić się też na sytuację, w której klient razem z bankiem płacą każdą ratę. Jeżeli posiadamy np. 20% środków własnych, a bank finansuje pozostałe 80%, to zamiast naszej pełnej wpłaty na początku w wysokości 20% ceny zakupu, możemy wpłacać po 20% każdej z rat uzgodnionej z deweloperem, a bank pokryje przy każdej racie pozostałe 80%. – Pamiętajmy jednak, że bank może zażądać od nas udokumentowania środków, aby mieć pewność, że te pieniądze posiadamy – przypominają eksperci z Credit House Polska.

Możliwa jest też sytuacja, że przy bardzo dużych miesięcznych dochodach klienta i wielu płatnościach dla dewelopera rozłożonych w czasie, bank stwierdzi, że klient nie musi udokumentować środków własnych, ponieważ jego wysokie dochody pozwolą mu zaoszczędzić i odłożyć środki na zapłatę 20% wartości poszczególnych rat.

TROCHĘ GORZEJ JEST NA RYNKU WTÓRNYM

Analizy Credit House Polska pokazują, że zdecydowanie gorzej przedstawia się sytuacja z transakcjami na rynku wtórnym. – Zawierane tam umowy przedwstępne kryją bardzo wiele indywidualnych ustaleń, począwszy od sposobu zapłaty po warunki, które determinują zapłatę w ogóle – mówi Robert Wasilewski. – Wiele z tych ustaleń bank wypłacający kredyt hipoteczny odrzuci od razu, przy innych z kolei klient będzie musiał się bardzo postarać, by bank, indywidualnie wyraził zgodę na ich realizację.

Na jakie zapisy powinniśmy zwracać szczególną uwagę? Eksperci z Credit House Polska wymieniają najczęściej spotykane oraz kłopotliwe zapisy i jednocześnie podkreślają, że procedury różnią się w poszczególnych bankach.

Zapłata w ratach

W przypadku kredytów hipotecznych finansujących transakcję na rynku wtórnym, banki zazwyczaj wypłacają kredyt jednorazowo na konto zbywcy. – Jeżeli chcemy zapłacić sprzedającemu w ratach, należy zorientować się, czy bank nam to umożliwi, czy zgodzi się wypłacić część kredytu a po pewnym czasie resztę – uprzedza Robert Wasilewski. – Takie sytuacje w umowach przedwstępnych zdarzają się często, kiedy na przykład występuje dłuższy okres pomiędzy przeniesieniem własności (podpisaniem aktu notarialnego) a oddaniem mieszkania. Kupujący zazwyczaj nie chce zapłacić całej sumy, zostawia część środków pieniężnych i uzależnia zapłatę reszty ceny od wyprowadzenia się sprzedającego i przekazania mieszkania. Ma wtedy większą pewność, że sprzedający, który nie otrzymał całej kwoty, dotrzyma terminu przekazania nieruchomości. Musimy w tym przypadku pamiętać, że w większości banków procedury kredytowe nakazują wypłatę jednorazowo, a więc nie będziemy mogli rozbić zapłaty na raty. Oczywiście, w ramach tak zwanych odstępstw od procedur, w przypadku niektórych banków takie rozwiązania są możliwe. Warto o tym porozmawiać i ustalić z bankiem taki sposób zapłaty zanim zdecydujemy się podpisać umowę przedwstępną.

Zamknięcie transakcji własnymi środkami

Niektórzy kupujący nieruchomość finansują kredytem tylko część transakcji. – Pamiętajmy, że bank „zamyka” transakcję i nie zgodzi się, żeby najpierw kredytobiorca wypłacił kredyt i dopiero na końcu wniósł swoje środki – przestrzegają eksperci Credit House Polska. -Jeżeli kwota kredytu jest mniejsza od ceny zakupu nieruchomości, to w umowie kredytowej pojawi się zapis, że bank uruchomi kredyt po przedstawieniu dokumentu zapewniającego, że zapłaciliśmy różnicę. Może to być dowód przelewu na konto sprzedającego lub akt notarialny kupna-sprzedaży, w którym zbywca oświadczył, że tą różnicę otrzymał.

Nawet jeżeli podpiszemy umowę przedwstępną z ustaleniami, że wpłacamy własne środki na końcu, to zawsze możemy pomimo tych zapisów wpłacić pieniądze wcześniej. Zbywca na pewno się zgodzi, a bank wtedy uruchomi kredyt. Sytuacja wygląda zdecydowanie mniej korzystnie, jeżeli nasze środki będą pochodziły na przykład ze sprzedaży starego mieszkania – uprzedza Wasilewski. – W takim przypadku, nie dysponując gotówką, kategorycznie unikajmy zapisów, z których będzie wynikało, że zapłacimy najpierw środkami z kredytu, a później własnymi. Dopóki nie wpłacimy swoich środków na konto wskazane przez sprzedającego, bank nie uruchomi kredytu. Może to skutkować niedopełnieniem warunków umowy i utratą zadatku.

Zapłata przed przeniesieniem własności

W wyjątkowych sytuacjach zdarza się, że strony ustalają w umowie przedwstępnej sposób płatności, który zobowiązuje kupującego, że część pieniędzy ma zapłacić przed podpisaniem końcowego aktu notarialnego. Może to być zadatek lub zaliczka, może to być znaczna kwota wynikająca na przykład z sytuacji, w której sprzedający kupuje inne mieszkanie i potrzebuje środków na ten cel; dopiero po zakupie i przeprowadzce sprzeda swoje mieszkanie. – Pamiętajmy, że jeżeli nie posiadamy własnych środków, to zapis w umowie przedwstępnej zobowiązujący nas do płatności przed aktem notarialnym nie zostanie zrealizowany – radzi Robert Wasilewski. – Bank nie zgodzi się uruchomić kredytu, który jest przeznaczony na zakup nieruchomości na rynku wtórnym przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego na nas własność. Wyjątkiem może tu być wykup mieszkań ze spółdzielni lub od innych instytucji, jak na przykład Wojskowa Agencja Mieszkaniowa. W takim przypadku bez problemu bank wypłaci kredyt, zanim będziemy mieli akt własności, zresztą instytucje te uzależniają przeniesienie własności od zapłaty całej ceny wykupu.

Zapłata w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność

Takich przypadków jest sporo – kupujący podpisuje umowę przedwstępną, wpłaca zadatek i zobowiązuje się, że w dniu podpisania umowy końcowej zapłaci resztę. – Zapis jest bardzo niebezpieczny – ostrzega Robert Wasilewski z CHP. – Nie wszystkie banki są w stanie zrealizować przelew tego samego dnia, w którym pokażemy akt własności. Dotyczy to zwłaszcza banków, które posiadają centra operacyjne zlokalizowane w jednym mieście, a ich oddziały są tak naprawdę biurami sprzedaży. Technicznie nie mają możliwości zrealizowania przelewu w takim oddziale, zazwyczaj na wypłatę kredytu musimy poczekać kilka dni od dostarczenia aktu notarialnego i innych niezbędnych dokumentów, na przykład: polisy ubezpieczenia nieruchomości, opłaconego wniosku o wpis hipoteki. Warto przed podpisaniem umowy przedwstępnej zorientować się ile czasu potrzebuje bank na uruchomienie środków z przyznanego kredytu i jakich dokumentów będzie od nas wymagał.

Z raportu Credit House Polska wynika, że jeżeli chodzi o umowy przedwstępne najczęściej wątpliwości banków budzą zapisy precyzujące sposób i termin zapłaty. – Aby ustrzec się przed przykrymi konsekwencjami niedotrzymania warunków zapisanych w umowie przedwstępnej, warto upewnić się w banku, czy proponowane w umowie postanowienia nie kolidują z procedurami kredytowym – radzi Robert Wasilewski. – Unikniemy przykrych rozczarowań i nieprzewidzianych strat finansowych.