Kampanię zachęcania do zakupu „tanich” polskich lokali sprowokowało skokowe ożywienie w bankowości hipotecznej: w czerwcu udzielono kredytów na kwotę 5 mld zł. Liczba może imponująca, ale jaką jej część stanowią faktycznie nowe kredyty, a jaką refinansowe po niższej stopie celem spłaty poprzednich zobowiązań pozostanie bez odpowiedzi. Te kluczowe dla otrzymania prawdziwego obrazu rynku proporcje są być może znane co najwyżej wąskiej garstce uprzywilejowanych.
Krajobraz po boomie
Przypomnijmy w telegraficznym skrócie ostatnie kilka burzliwych lat na rynkach nieruchomości, zarówno tych amerykańskich, jak i europejskich. Najpierw ceny mieszkań i domów wystrzeliły ponad własny sufit wskutek negacji ryzyka i łatwej dostępności anormalnie tanich kredytów. Rozpętała się spekulacyjna machina podszyta fałszywym przekonaniem o wiecznym wzroście cen i naciąganymi ratingami, analizami, raportami, etc., dającymi złudne poczucie bezpieczeństwa. Następnie pojawiły się groźne sygnały przesilenia, które siłą rozpędu ignorowano bądź celowo tłumiono. Równolegle, strukturalne pęknięcia na rynkach kredytowych generowały miliardowe, choć jeszcze nieujawnione straty.
Choć amerykański balon pękł z hukiem w połowie 2007 r., to licznym zastępom branżowych władców dusz nie w smak było korygowanie prognoz skrzywionych przez interesowny bądź po prostu głupi optymizm. Ceny jednak uparcie nie chciały rosnąć, ba: zaczęły spadać i jak dotąd zniżki przekraczają już w wielu miejscach 20 proc. od szczytu. Podczas gdy kryzys ledwie zaczął się rozwijać, część skompromitowanych „nieomylnych” subtelnie zmieniła retorykę. Pojawiły się w wypowiedziach zwroty typu: „korekta”, „stabilizacja”, a niektórzy już na jesieni 2007 r. wypatrywali… dołka w przesileniu, mającego sygnalizować powrót do wzrostów. A przysłowiowy nóż spada dalej i coraz głębiej rani szeregi chciwych bądź naiwnych. (Dla mniej wtajemniczonych: „łapaniem spadającego noża” nazywamy potocznie kupowanie aktywów podczas gdy ich ceny znajdują się w silnym trendzie spadkowym.)
Niczym cień za kryzysem amerykańskim podążyło załamanie w Wielkiej Brytanii, Hiszpanii, Irlandii, republikach nadbałtyckich. A przecież eksperci przekonywali, że problemy amerykańskie mają charakter lokalny i ich skutki są ograniczone (nadużywano angielskiego zwrotu: contained). Infekcja systemu finansowego przybrała na sile, ryzyko pokazało lwi pazur, skończyła się beztroska, wyparował tani pieniądz, niejedna instytucja finansowa zwłaszcza w USA de facto zbankrutowała pomimo ratunkowej nacjonalizacji. Część spekulantów po obu stronach Atlantyku zdołała się ewakuować, ale znacznie większa grupa uwierzyła i kupiła w okolicach szczytów. Teraz są oni i nadal będą wywłaszczani z domostw, za które nigdy nie byliby w stanie zapłacić, a stworzono im jedynie złudzenie wypłacalności.
Zachodnioeuropejskie noże spadają na wzór amerykańskich i ze świecą szukać straceńców gotowych je łapać. Rozmiary pękniętej bańki nie zostały społeczeństwom w pełni uświadomione, a w wymiarze globalnym straty z tego tytułu na pewno nie zatrzymają się na bliskim realizacji bilionie dolarów.
Co powoduje, że nóż zaczyna spadać
W takich okolicznościach kto się łudzi, że Polska pozostanie nietkniętą oazą drożejących nieruchomości, niech łudzi się dalej bez pożytku dla siebie ani innych. Dalece groźniejsze jest to, że bezkrytycznie przyzwala się na medialną dominację lobbystów i ich przybocznych, często anonimowych „ekspertów”, którzy te miraże zaszczepiają w skali całego kraju. Przykładem tego jest hasło z pierwszego akapitu niniejszego tekstu. Jednak prawa rynku są nieubłagane. Jednym z takich praw jest podleganie cen nieruchomości cyklom o dłuższych okresach niż w przypadku rynków akcji. Panuje tu większa bezwładność systemu, której wyrazem są trwalsze trendy z niższym niż na giełdach akcji udziałem krótkoterminowych losowych fluktuacji. Zatem jeśli nowy trend się wykrystalizuje to przy założeniu braku radykalnej zmiany np. polityki monetarnej czy rozwiązań prawnych będzie on konsekwentnie trwał latami. Rosną więc szanse na to, że ci którzy próbują inwestować przeciwko trendowi poniosą niemałą stratę.
Co do praw rynku, przytoczmy konkretniejszą i bardziej sugestywną argumentację. Takowa tkwi w obiektywnych danych liczbowych, wolnych od wszelkich celowych przeinaczeń. Weźmy pod uwagę bodaj najbardziej zrozumiałe relacje popytu i podaży. Według danych GUS, w całym 2006 r., czyli w pełni rozkwitu szaleństwa cen, oddano do użytku tyle samo mieszkań co w 2005 r. (114,2 tys.). Był to pamiętny etap kupowania dziur w ziemi i sponsorowania świetlanej przyszłości firm deweloperskich przy jednoczesnym boomie kredytowym. Rok później, w 2007 r. do zasiedlenia wydano już 133,8 tys. mieszkań, co daje roczny wzrost o 16 proc.
Przypomnijmy, że wiosną ubr. rynek się zakorkował gdyż ceny tak mocno oderwały się od normalności, że przestały być akceptowalne (nie mówiąc już o poziomach marż firm budujących mieszkania). Zwyżki ustąpiły miejsca spadkom sięgającym dziś nawet 20 proc. od szczytów, jednak tylko na rynku wtórnym. Według najnowszych informacji, w pierwszym półroczu 2008 r. oddano do użytku 67,7 tys. nowych mieszkań, czyli o 28 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubr. Zakładając konserwatywnie, że przeciętny kredyt opiewa na 250 tys. zł, to wspomniane 5 mld zł kredytów udzielone w czerwcu pozwoliłoby nabyć ok. 20 tys. mieszkań. Jest to jednak tryb przypuszczający z racji wspomnianej ciemnej liczby kredytów refinansowych na już kupione lokale, więc powyższy wolumen jest zapewne mocno zawyżony.
Coraz więcej lokali stoi pustych, a ich sprzedawcy bronią się wszelkimi możliwymi sposobami przed obniżkami cen, ratując się podnoszeniem standardów wykończenia czy losowaniem samochodów wśród klientów. Oficjalnie, w bilansie wycena metra kw. pozostaje nietknięta, gdyż byłoby to zbyt niewygodne i mogłoby uruchomić spiralę przecen. Skutkiem tego na trajektorii cen nowych mieszkań pojawił się szczytowy płaskowyż, fałszujący rynkowe prawidła za sprawą przyjętej przez deweloperów nieugiętej strategii biznesowej. Można nawet znaleźć buńczuczne reklamy z napisami typu: „Taniej już nie będzie”.
Wątpliwej wiarygodności powyższego stwierdzenia dowodzi nadal rosnący nawis podażowy, obrazowany wydanymi pozwoleniami na budowę nowych lokali. W ubr. ich liczba wzrosła względem 2006 r. o 47 proc. do 247,7 tys. (źródło: GUS), przy czym już w 2006 odnotowano 36-proc. dynamikę wobec 2005 r. W pierwszym półroczu zapęd budowniczych wyraźnie wyhamował, gdyż wydano o 0,5 proc. więcej zezwoleń (115 tys.) niż rok wcześniej. Mając na uwadze te statystyki w powiązaniu z coraz słabiej wchłanianymi przez rynek lokalami już oddanymi, widać, że nadwyżka podaży może przez najbliższe kwartały tylko rosnąć. Dostępność mieszkań mierzona siłą nabywczą (ang.: affordability) nawet tych nielicznych zarabiających ok. 1,5 średniej krajowej jest iluzoryczna, a przed tymi którzy kupili na górce rozpościera się mroczna wizja spłacania aktywa zagrożonego niemałą przeceną. To trochę tak jak kupienie kontraktu terminowego na wzrost indeksu WIG20 późną jesienią 2007 r. Mylne obstawienie dalszej zwyżki cen (hossa giełdowa zdaniem innych licznych „ekspertów” również miała być wieczna, bo ciągle było „tanio”…) wymuszało dopłatę gotówki pod uzupełnienie depozytu lub zamknięcie inwestycji ze stratą.
Część rodzimych „ekspertów” poszła śladem amerykańskich kolegów, z opóźnieniem formułując opinie o „stabilizacji” tudzież „lekkiej korekcie” cen mieszkań (w domyśle: rychły powrót hossy). Niemałe zastępy pozostałych wybrały drogę kultywacji rozdwojenia jaźni na rynku nieruchomości, którego mechanizm opisałem kilka miesięcy temu. Jeśli jest tak dobrze jak to kreują specjaliści od marketingu i sprzedaży, to dlaczego prawie nikogo nie zastanawia spadek indeksu WIG-Deweloperzy o ponad 60 proc. w ledwie rok od jego powstania? Może wreszcie warto pilniej nadzorować, kto jak i kiedy prognozował po to by odciąć od wypowiedzi jednostki niekompetentne bądź świadomie mijające się z prawdą? W komentarzach na forach dyskusyjnych również czytelnie widać, kto jest po której stronie pomimo zachowania anonimowości (przy czym poziom desperacji jest wprost proporcjonalny do stopnia agresji wypowiedzi).
Wszystko to odbywa się w otoczeniu rosnących stóp procentowych, wycofywania się spekulacyjnego kapitału i ogólnej trwałej redukcji apetytu na ryzyko. Powstaje pytanie: kto miałby po takich cenach kupić te kilkaset tysięcy budowanych mieszkań? Ukraińcy i Chińczycy wkrótce importowani tłumnie po to by realizować inwestycje pod Euro2012 odpadają. Zasadnicza część polskiego społeczeństwa odpada. Spekulanci, którzy nabyli lokale pod wejście do Unii już dużo zarobili i albo rynek opuścili, albo szykują się do takiego kroku, jeszcze trzymając puste lokale. Nasi emigranci z Wysp jeśli planują tu wrócić, to zazwyczaj już kupili wcześniej. Ten wątek warto jednak zgłębić pod kątem wpływu kondycji złotówki na dalsze zachowanie pracujących za granicą. I wniosek znów nie będzie po myśli zaklinaczy wzrostów cen nieruchomości.
Zakładając zatrzymanie cen polskich nowych mieszkań wyrażonych w złotych np. w ciągu ostatniego półtora roku, dla polskich emigrantów zarobkowych faktycznie zdrożały one w takim samym stopniu, w jakim złotówka umocniła się względem euro i funta. Odrobina retrospekcji: na początku ubr. kurs euro był bliski 3,9 zł, natomiast za funta płacono niemal 6 zł. Dziś złotówka jest droższa wobec tych walut odpowiednio o ok. 17 proc. i 30 proc. Zatem, przykładowo, na początku 2007 r. emigranta zarabiającego 1500 funtów na rękę (a to i tak niezły wynik) stać było ledwie na 1 metr kwadratowy nowego mieszkania na Białołęce. Obecnie ten osobnik przy takich samych zarobkach w funtach może sobie pozwolić jedynie na 0,8 metra kw. w tejże dzielnicy, chyba że zdoła coś utargować u nieustępliwego dewelopera lub spekulanta wystawiającego chorą cenę ofertową. Z drugiej strony, na forach internetowych pojawia się coraz więcej sygnałów, że strona podażowa po cichu „mięknie”, godząc się na transakcje po cenach nawet kilkanaście proc. niższych od oferowanych – to jest jaskółka powrotu do normalności.
Słabość euro podniosła wprawdzie polskie płace wyrażone w walucie unijnej, ale i tak odstają one mocno od zarobków zachodnioeuropejskich. Jeszcze bardziej uwypukliła się drożyzna w polskich aglomeracjach na tle zagranicznych. Cena metra kw. w śródmieściu Warszawy czy Krakowa (nie mówiąc o Sopocie czy Zakopanem) sięgając lub przekraczając 5 tys. euro dobiła do wycen z Barcelony, Monachium czy Oslo (jednej z najdroższych na świecie stolic pod względem kosztów utrzymania). Berlin, Wiedeń i wiele niestołecznych milionowych miast zostało już pokonanych. W najlepszych dzielnicach Budapesztu można spokojnie znaleźć lokum w cenie poniżej 10 tys. zł za m2. Jak się to wszystko ma do 1,5-2 tys. euro za metr mieszkania w Olsztynie, Rzeszowie, Opolu, Lublinie czy Skierniewicach (ceny porównywalne z Berlinem)? Gdzie jest ta „taniość”, jak wyglądają w przeliczeniu na euro zarobki mieszkańców tych miast? Jak tu znaleźć przestrzeń do powrotu wzrostów?
Pocieszeniem dla kredytobiorców jest taniejący frank, gdyż zmniejsza płacone raty kredytu. Ale taka sytuacja nie będzie trwać wiecznie i waluty środkowoeuropejskie mogą wyjść z mody. Zadziwiające jest przyjęcie za pewnik rozszerzenia unii walutowej w sytuacji, gdy euro wraz z całą biurokratyczną niewydolnością UE traci poparcie społeczeństw (akces Słowacji niewiele tu zmienia). Brukselskie elity zgubiły kontakt ze zwykłymi obywatelami, którym przecież miały służyć i to jest objaw słabości całego ponadnarodowego tworu. Tymczasem to właśnie pod unię monetarną trwają zakupy korony, forinta czy złotówki. Dalsze zachęcanie do zaciągania zobowiązań w walutach obcych w chwili gdy słabną parametry makroekonomiczne, a złotówka jest silna jedynie rentownością naszych obligacji (przemożny wpływ spekulacji typu carry trade) jest bardzo niebezpieczne dla przyszłej kondycji systemu bankowego.
Na przekłucie czeka bąbel na działkach budowlanych, jednak póki co dominuje szum wokół tego segmentu wywołany utrzymującą się do niedawna dużą różnicą między ceną metra kw. domu i mieszkania. Różnica ta została znacząco zatarta właśnie wskutek szybujących cen gruntu, swój udział ma również brak siły roboczej. Demograficzny zastój i logistyczne niedogodności mieszkania daleko od centrum każą wątpić w długoterminowe utrzymanie wysokiej dynamiki budownictwa jednorodzinnego. Deweloperzy także będą kiedyś musieli zarzucić część nowych projektów, co może oznaczać wzrost podaży działek, za które słono przepłacili. Argumentów za bezterminowym, magicznym utrzymaniem wiszącego na cienkim włosku noża nie ma więc żadnych.
Gdy już ceny nowych lokali i działek zaczną spadać, to nie będzie to kosmetyczna jednocyfrowa „korekta”. Przykładem są Stany Zjednoczone (pomimo istotnych różnic w tamtejszym cyklu), gdzie w niektórych rejonach wartość gruntów spadła o ponad połowę wskutek masowych rezygnacji z kolejnych projektów budowlanych.
Czynnik ludzki
Miarą normalności rynku jest nie tylko poziom cen, ale stopień równowagi w relacjach nabywca – sprzedawca. Dopóki sprzedający mieszkań będą traktować potencjalnych kupców jak ekonomicznych analfabetów gotowych zapłacić ceny wzięte z sufitu i podpisywać umowy najeżone pułapkami, dopóty będzie uzasadniona nieufność strony popytowej, regres w interesie i miejsce do przecen. Kredyty zaciągnięte pod nowe projekty budowlane kiedyś przecież trzeba będzie spłacić, a kto to zrobi gdy zainteresowanie klientów będzie śladowe?
Wygląda na to, że w wielu segmentach polskiego kapitalizmu czają się ogniska antyrynkowe i z tym trzeba walczyć. Niepokojącą tendencją jest formułowanie sugestywnych ocen czy prognoz bez podania swoich personaliów lub reprezentowanej firmy. Ukrywanie się w gąszczu anonimowości ułatwia ucieczkę od odpowiedzialności za słowa, dzięki czemu pomimo kompromitacji nie wypada się z rynku. Tytuły typu: ekspert, specjalista, doradca finansowy są używane samozwańczo i dezawuują się dziś w takim tempie, że już wkrótce na zasadzie zbiorowych uogólnień zdania osób dysponujących prawdziwą wiedzą i nieskłonnych do manipulacji faktami będą uznawane za równie mało wiarygodne, co te formułowane przez merytorycznie słabnącą masę. Dlatego bezpieczniej ubierać te terminy w cudzysłów, by czytelnik zachował rezerwę wobec anonimowo prezentowanych poglądów.
Niezależnie od twórczej inwencji środowisk najbardziej zainteresowanych tym by nóż nie zaczął spadać, nóż ten już spada. Próby jego łapania na każdym rynku prowadzą do klęski. Przy czym, w przeciwieństwie do praw fizyki, najbardziej boli złapanie w początkowej fazie spadania, gdyż wtedy do dołka cenowego jest daleko i zrealizowane straty będą większe niż pod koniec trendu zniżkowego. Realia w coraz większej liczbie ważnych gospodarczo krajów na różnych kontynentach pokazują, że tendencja na rynkach nieruchomości niekomercyjnych jest i długo pozostanie zniżkująca.
Wojciech Boczoń
