Notowane niewielkie wzrosty spowodowane przez działania administracji rządowych dotkniętych kryzysem krajów, zamiast przyczynić się do uspokojenia nastrojów, wzmogły czujność, niepokój, nierzadko nawet panikę wśród inwestorów. Wielu zastanawia się nad skutkami najpierw gwałtownego wzrostu, a następnie spadku cen akcji i nieruchomości, informacjami o bankructwach deweloperów i groźbą polskiej odmiany kryzysu hipotecznego.
Częstym błędem jest diagnozowanie ewentualnych zagrożeń dla polskiej gospodarki i sektora finansowego w kontekście szukania podobieństw wśród znacznie różniących się od siebie systemów ekonomicznych. Zmniejszająca się z miesiąca na miesiąc, najniższa od 17 lat, sprzedaż nowych domów w USA, spadająca sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii czy Wielkiej Brytanii, spadek średnich cen sprzedaży, to tylko część zjawisk, których analogii doszukujemy się w realiach rynku krajowego. Szczególnie zaś trudno porównać intensywnie stymulowany przez rząd amerykański rynek budowlany będący siłą napędową tej gospodarki, do latami zaniedbywanego w Polsce budownictwa i odżywającego rynku nieruchomości. Podobnie rzecz ma się z długoletnią tradycją stosowania skomplikowanych instrumentów finansowania planowanych inwestycji za oceanem i nasze znacznie bardziej restrykcyjne zarządzanie przez banki ryzykiem kredytowym.
… i straszy inwestorów
Dostrzegane w ostatnim czasie wyhamowanie wzrostu cen i zmniejszenie się płynności odczytywane są często jako sygnały ostrzegawcze w kontekście trwającego kryzysu i na tej podstawie tworzone są negatywne scenariusze dla polskiego rynku nieruchomości. Tymczasem zjawisko to wskazuje raczej na normalizację sytuacji po ogromnych wzrostach cen w ostatnich 2-3 latach, sięgających rzędu nawet 30-40%. Zbyt wysokie podwyżki świadczyć mogą raczej o efekcie poważnego rozminięcia się popytu i podaży na zaniedbanym rynku mieszkaniowym. Niemałe znaczenie ma również fakt dokonywania zakupów nieruchomości w celach spekulacyjnych. Największa podaż oczekiwana jest w latach 2008-2009, szacuje się, że w kolejnych dwóch latach będzie o 15-20% wyższa w stosunku do wyników odnotowanych w ubiegłym roku. Udział deweloperów w rynku wynosi 40-45% i przewiduje się jego dalszy wzrost. Zgodnie z wcześniejszymi prognozami nadal największą popularnością cieszą się nieruchomości blisko centrum dużych miast oraz domy w zacisznych okolicach. Zwiększona podaż ograniczająca popyt nie przyniesie natychmiastowego skutku w postaci obniżek cen, wpłynie jednak na wydłużenie czasu sprzedaży nieruchomości. Dopiero długotrwały brak zainteresowania ofertą skłania sprzedających do przecen. W pierwszej kolejności biorą oni pod uwagę mniejsze zainteresowanie zakupami w pewnych okresach, np. w sezonie wakacyjnym, następnie weryfikują standard i ceny wyjściowe mieszkań w podobnej lokalizacji.
Sierpień tradycyjnie już uchodzi za sezon mało sprzyjający transakcjom na rynku nieruchomości. Dane przedstawiające sytuację ośmiu największych rynków mieszkaniowych, tj. aglomeracji warszawskiej, trójmiejskiej, śląskiej, Krakowa, Poznania, Łodzi i Szczecina wskazują na spodziewaną korektę. W ubiegłym miesiącu średnia cena oferty spadła 2,26% – z 8278 zł/m2 do 8091 zł/m2, średnia cena sprzedanych mieszkań spadła o 1,51% do 7795 zł/m2. W największym stopniu zmniejszyła się cena nowych mieszkań wchodzących na rynek – o prawie 5% i wynosi obecnie 8368 zł/m2.
Notowane spadki niektórych średnich cen ofertowych o ponad 100 zł na każdym metrze kwadratowym jakie nastąpiły m.in. w Opolu (-3,2%), Gdańsku (-2,5%) i Olsztynie (-2,2%) można potraktować jako odreagowanie wcześniejszych wzrostów. W tym samym okresie o 150 zł w przeliczeniu na m2 wzrosła średnia cena ofertowa mieszkań we Wrocławiu (2,1%) i o blisko 230 zł w Rzeszowie (4,7%). Średnia cena mieszkania oferowanego do sprzedaży na największym – warszawskim rynku wtórnym była w sierpniu wyższa od lipcowej o 0,9% i wyniosła 9599 zł/m2.
Obecnie obserwujemy początek powolnego procesu dostosowywania się oczekiwań cenowych deweloperów i kupujących. Sytuacja, gdy średnia cena sprzedanych mieszkań jest znacznie niższa od średniej ceny nowej oferty rynkowej, skutkować może załamaniem sprzedaży i utratą płynności na rynku. Coraz więcej deweloperów wprowadza na rynek racjonalnie wycenione projekty. Charakterystyczne jest wyraźniejsze zbliżanie kupujących i sprzedających, nowa oferta jest droższa o 7,4% od cen mieszkań sprzedanych, a jeszcze w lipcu wynosiła 11,2%. Najbardziej zrównoważonym pod tym względem rynkiem jest Gdańsk, gdzie nowe wchodzące na rynek mieszkania są tańsze od sprzedawanych. Najtrudniejsza sytuacja panuje obecnie w Poznaniu, tam deweloperzy tak wywindowali ceny, że stosunek wartości nowych mieszkań do sprzedanych zbliżył się do niebezpiecznej granicy 20%.
Sytuację można bardziej określić jako zmierzającą do stabilizacji, niż traktować w kategoriach zagrożenia. Ryzyko mogłaby nieść długotrwała bessa przyczyniająca się do znacznego obniżenia popytu konsumpcyjnego, co bezpośrednio wpłynęłoby na tempo wzrostu gospodarczego. A tymczasem domów i mieszkań wciąż przybywa, konkurencja nie słabnie. Nie dają o tym zapomnieć atakujące nas już na przedmieściach billboardy, coraz bardziej pokaźne dodatki prasowe na temat nieruchomości, portale internetowe i reklama telewizyjna.
Danuta Filar
Wojciech Boczoń