Rok 2014 był czasem wielu zmian w branży nieruchomości, które z początkiem budziły duże obawy – deregulacja zawodu pośrednika, zmiany warunków kredytów hipotecznych czy dopłaty rządowe do mieszkań z rynku pierwotnego. Mimo to, patrząc z perspektywy 12 miesięcy widać, że sprzedaż na rynku wtórnym utrzymywała się na podobnym poziomie co rok temu. Co prawda zmiany warunków kredytowych uniemożliwiły części klientom zakupu mieszkania, jednak tę „lukę” skutecznie wypełnili klienci gotówkowi.
Końcówka roku to nie tylko czas przedświątecznego szaleństwa zakupów, lecz także doskonały moment na zamknięcie ważnych spraw związanych z zabezpieczeniem swojej przyszłości. Mowa tu oczywiście o widocznym trendzie związanym z próbą skorzystania z ostatnich okazji kredytowych i zakupienia nieruchomości w najatrakcyjniejszym okresie. W przyszłym roku będzie trudniej.
Zmiany w regulacjach bankowych czy powszechnie obowiązującym prawie zawsze były czynnikiem stymulującym rynek kredytowy. Nie inaczej jest pod koniec 2014 roku, kiedy to obserwujemy zwiększone zainteresowanie kredytami wśród klientów niedysponujących dużym wkładem własnym. Wynika to ze zmian, które wejdą w życie od 1 stycznia 2015 roku, kiedy to niezbędne będzie posiadanie minimum 10 procent wkładu własnego. Osoby, które dysponują mniejszymi środkami mają czas do końca tego roku na złożenie wniosku w bankach –mówi Michał Krajkowski, Główny Analityk, Notus Doradcy Finansowi.
Jak zmieniają się preferencje klientów?
Preferencje kupujących w 2014 r. to głównie mieszkania 2-3 pokojowe. Kawalerki prawie zupełnie straciły na zainteresowaniu – kupujący wybierali małe ale jednak minimum 2 pokoje. Z kolei bardzo zauważalny był wzrost wyboru mieszkań 3 pokojowych. Na taki zakup decydowały się zwłaszcza powiększające się rodziny lub te pary, które w planach miały jej założenie i zdecydowały się kupić mieszkania „na lata” –mówi Justyna Pieńkowska, dyrektor ełckiego oddziału freedom nieruchomości.
Wizja zwiększenia przez banki do 10 % wymaganego wkładu własnego przełożyła się na zainteresowanie zakupami na rynku nieruchomości i nieco przyspieszyła decyzje kupujących. Trend ten był szczególnie widoczny w IV kwartale roku. Osoby, które od jakiegoś czasu były zainteresowane zakupem własnych 4 kątów po prostu stwierdziły, że trzeba podjąć decyzję przed końcem roku, kiedy warunki kredytowania są bardziej dostępne. Ich preferencje zakupowe nie różniły się jednak znacznie od powtarzających się trendów.
Michał Krajewski Główny Analityk, Notus Doradcy Finansowi powtarza, że „od wielu lat najpopularniejszym segmentem nabywanych mieszkań są te o powierzchni 45-65 metrów kwadratowych. Obserwujemy jednak zmianę preferencji klientów dotyczącą liczby pokoi. Przez wiele lat w przypadku mieszkań o powierzchni 50-60 metrów kwadratowych nabywane były mieszkania dwupokojowe. Tymczasem od 2-3 lat przy takich powierzchniach klienci poszukują coraz częściej mieszkań 3 pokojowych. Można zatem stwierdzić, że oprócz zwracania uwagi na powierzchnię nieruchomości poszukujemy także funkcjonalności tych mieszkań i oczekujemy większej liczby pomieszczeń.”
Podobny trend zauważa Sabina Libera, dyrektorka bydgoskiego oddziału freedom nieruchomości. Największą popularnością niezmiennie cieszą sie małe (35-40m2), dwupokojowe mieszkania. Klienci nie przechodzą także obojętnie wobec budownictwa z lat 60, które zakładało, że trzypokojowe mieszkanie zmieści się na 47m2. Zauważalne jest również zainteresowanie mieszkaniami w kamienicach. Obecni właściciele (inwestujący w całe kamienice) często dzielą duże, przestronne mieszkania na kilka kawalerek, lub popularne układy pokój dzienny z aneksem kuchennym i sypialnia. Dość wyraźny jest również nurt inwestorów, którzy wycofują swoje środki z lokat bankowych i inwestują je w nieruchomości pod wynajem. W moim biurze, w ostatnim kwartale 2014 roku dominowali właśnie tacy klienci – gotówkowi.
W mijającym roku dużą konkurencję dla rynku wtórnego stanowiły mieszkania w stanie deweloperskim, jest to zasługa m.in. rządowego programu Mieszkanie dla Młodych, który dofinansowuje zakupy nieruchomości jedynie na rynku pierwotnym.
W Olsztynie nadal największym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości z rynku wtórnego ze względu na: niższą cenę, dostępność w różnorodnej lokalizacji, standardowe rozkłady pomieszczeń. Wiele osób szuka nieruchomości typowych. Bez wątpienia jednak – w porównaniu do roku poprzedniego – dało się odczuć segment rynku pierwotnego. Na pewno wzrósł jego udział i stał się mocnym konkurentem dla nieruchomości używanych. Deweloperzy zintensyfikowali swoje działania reklamowe i przyciągają klientów promocjami oraz atrakcyjnymi cenami. Wiele z ich lokali mieści się w programie rządowym „Mieszkanie dla Młodych”, który umożliwia rodzinom zakup mieszkania z dopłatą na wkład własny. Co ważne, i w efekcie przeważa na korzyść rynku pierwotnego, kupujący nie muszą ponosić kosztów 2% podatku PCC, co stanowi często duży argument przy wyborze mieszkań. Z danych z Domu Kredytowego Notus wynika, iż już około 600 takich wniosków zostało złożonych w Olsztynie od początku 2014 roku. To jak na nasz rynek sporo.
Wyraźnie dało się zaobserwować trend przedkładania rynku wtórnego nad pierwotny pierwotnym ze względu na atrakcyjniejsze warunki finansowe oraz możliwość wykończenia swojego wymarzonego lokum według własnej wizji aranżacyjnej. Do tych atrakcji można zaliczyć garaże i miejsca parkingowe, co powoduje uniknięcie problemów z parkowaniem Również perspektywa windy w nowych budynkach to ważny aspekt przyciągający ludzi starszych, oraz młode rodziny z dziećmi. Wszystkie te czynniki w dużej mierze przemawiają na korzyść rynku pierwotnego. Podsumowując można powiedzieć, że rynek pierwotny chociaż nie zdominował wtórnego, to bez wątpienia jest na dobrej drodze by w 2015 to uczynić. – podsumowuje Paula Augustynowicz, menadżer zespołu sprzedaży, freedom nieruchomości Olsztyn.
Rok 2015 będzie kontynuacją walki o uwagę i zainteresowanie klientów, pomiędzy rynkiem wtórnym a pierwotnym. Znaczenie programu MDM będzie przybierało na sile. Większe wymagania banków i obowiązek wnoszenia wkładu własnego (minimum 10%) może mieć wpływ na obniżenie cen nieruchomości używanych.
/ freedom nieruchomości
Wojciech Boczoń