Jeszcze rok temu szanse na to, że inflacja we wrześniu znajdzie się poniżej 3% były niewielkie. Prawdopodobieństwo takiego scenariusza oceniano na nie więcej niż 20%. Teraz inflacja poniżej 3% okazuje się faktem. Dzięki temu nawet zakładane rok temu przeciętne bankowe lokaty nie tylko uchroniły siłę nabywczą kapitału, ale nawet dały trochę zarobić – sugerują szacunki oparte o dane GUS i NBP. Jeszcze lepszy interes zrobili posiadacze detalicznych obligacji skarbowych. Problem w tym, że część z nich właśnie zaliczyła spadek oprocentowania o 1/4.
Prawie 0,5% – tyle realnie zarobił przeciętny posiadacz rocznej lokaty, która skończyła się we wrześniu br. – wynika z szacunków opartych o dane NBP i GUS. Wyliczenia te uwzględniają konieczność zapłacenia „podatku Belki” i szybki szacunek wrześniowej inflacji. Zachowanie tej drugiej pozytywnie w ostatnich miesiącach zaskakuje. Efekt jest taki, że nawet posiadacze lokat – co prawda skromnie – ale jednak realnie zarobili.
Jeśli bowiem ktoś we wrześniu 2024 roku poszedł do banku, aby założyć przeciętną roczną lokatę, to godził się na oprocentowanie na poziomie 4,17% (dane NBP). Zanosząc więc do banku kwotę 10 tysięcy złotych mogliśmy liczyć na 417 złotych odsetek przed opodatkowaniem, czyli po potrąceniu 19% „podatku Belki” na nasze konto powinno wpłynąć prawie 338 złotych odsetek. Jeśli w międzyczasie ceny standardowego koszyka dóbr i usług wzrosły o 2,9%, to i tak za posiadany kapitał wraz z odsetkami powinniśmy móc kupić odrobinę więcej (prawie 0,5%) niż w dniu zakładania lokaty.
Od wprowadzenia podatku bankowego realny zysk to rzadkość
I choć jest to bardzo niski wynik, to jednak dodatni. Warto mieć więc świadomość, że na przestrzeni ostatnich lat sytuacja, w której przeciętna roczna lokata daje realnie zarobić, była rzadko spotykana. Ostatnie lata pokazują raczej, że bankowe lokaty mają ograniczoną zdolność do walki z inflacją. Po wprowadzeniu podatku bankowego bardzo rzadko zdarzały się sytuacje, w których depozyty pozwalają realnie zarobić. Przeważnie inflacja szybciej konsumowała siłę nabywczą naszych oszczędności niż banki dopisywały do nich odsetki.
Można nawet powiedzieć, że od momentu, w którym nałożono na banki podatek od aktywów (tzw. podatek bankowy), to realne zyski na lokatach są raczej wypadkiem przy pracy. To ważne w kontekście planów opodatkowania banków wyższą stawką CIT. Banki znowu będą próbowały ciężar tej daniny przerzucić na klientów – najpewniej również tych oszczędzających.
Ostatnio realne zyski z przeciętnych rocznych lokat pojawiły się w 2024 roku. Wtedy też powodem było znacznie szybsze od prognoz hamowanie inflacji, która na kilka miesięcy wróciła do poziomu około 2-3%. Tak gwałtowne hamowanie wzrostu cen było wtedy miłym zaskoczeniem. Tym razem jest podobnie. Przecież jeszcze z projekcji inflacji z listopada 2024 roku wynikało niewielkie prawdopodobieństwo spadku inflacji do obecnego poziomu. Na aktualny rozwój wydarzeń (inflację poniżej 3%) model ekonometryczny banku centralnego dawał około 20% szans.
W przyszłym roku oprocentowanie rocznych lokat spadnie poniżej 3%?
Jeśli ponadto dalej sytuacja będzie się rozwijała równie pozytywnie, a zamrożenie cen prądu obniży spodziewaną ścieżkę inflacji o około 0,5 pkt proc., to jeszcze przez kilka miesięcy kończące się roczne lokaty powinny dawać skromny realny zarobek. Później jednak sytuacja znowu może się odwrócić – i to nawet bez niemiłych niespodzianek w formie ponownego przyspieszenia inflacji. Powód jest prosty – banki w oczekiwaniu, a potem w odpowiedzi na kolejne cięcia stóp procentowych, obniżały oprocentowanie lokat bankowych. W efekcie sierpniowe dane banku centralnego już mówiły o spadku oprocentowania rocznych lokat poniżej 3,4%. Kolejne spodziewane cięcia stóp mogą już w perspektywie kilku miesięcy doprowadzić do spadku średniego oprocentowania rocznych lokat poniżej 3% w skali roku. Po potrąceniu „podatku Belki” będzie to więc za mało, aby pokonać spodziewaną inflację na poziomie zbliżonym do celu NBP (2,5%).
Ostre cięcie w detalicznych papierach skarbowych
Zostawmy jednak na chwilę posiadaczy lokat i spójrzmy na całkiem spore grono osób, które za swoje oszczędności kupowały detaliczne obligacje skarbowe. Scenariusz, w którym inflacja szybko wyhamowała i ma pozostać na umiarkowanym poziomie to dobra prognoza np. dla tych, którzy posiadają trzyletnie papiery skarbowe o stałym oprocentowaniu, ale gorsza dla tych, którzy w poprzednich latach wybrali papiery co najmniej czteroletnie. Powód jest prosty – od drugiego roku oszczędzania ich oprocentowanie zależy od inflacji.
I tak na przykład ktoś, kto rok temu kupił trzyletnią obligację skarbową, godził się na całkiem przyzwoite oprocentowanie na poziomie 5,95%. Kupując te papiery za kwotę 10 tysięcy złotych możemy się dziś cieszyć naliczeniem odsetek w kwocie 595 złotych. Nawet po potrąceniu „podatku Belki” daje to prawie 492 złote odsetek. Jeśli w międzyczasie ceny standardowego koszyka dóbr i usług wzrosły o 2,9%, to teoretycznie za posiadany kapitał wraz z odsetkami powinniśmy móc kupić więcej (o prawie 1,9%) niż w dniu zakupu tych papierów. To całkiem przyzwoity wynik.
Przy tym warto dodać, że jest to wyliczenie czysto teoretyczne, bo papier jest trzyletni, a więc jeśli kupiliśmy go rok temu, ro inwestycja trwa jeszcze dwa lata. Gdybyśmy chcieli zakończyć inwestycję wcześniej, to musielibyśmy w przypadku tych konkretnych papierów zapłacić prowizję w kwocie 1 zł za każdą kupioną obligację (cena emisyjna 100 zł za sztukę).
Niższa inflacja oznacza natomiast wyraźny spadek oprocentowania papierów co najmniej czteroletnich. Ich oprocentowanie po pierwszym okresie odsetkowym wyznaczane jest bowiem poprzez dodanie marży zysku (w przypadku będących obecnie w portfelu Polaków obligacji jest to od 1 do 2,5 pkt. proc.) do najświeższego znanego odczytu inflacji. Zawężając nasz obszar zainteresowania jedynie do papierów kupowanych przez ostatnie lata w październiku, to w niemal wszystkich październikowych emisjach obligacji cztero- i dziesięcioletnich możemy mówić o spadku oprocentowania o około 1/4.
Aby realnie zarobić trzeba zaryzykować?
Warto dodać, że ostatni rok dla inwestorów i oszczędzających był całkiem przyzwoity. W czasie, w którym nawet posiadacze przeciętnych bankowych lokat realnie zarobili, a posiadacze detalicznych papierów zarobili często nawet co najmniej 2-3% „ponad inflację”, to osoby, które podjęły większe ryzyko, mogą dziś cieszyć się wielokrotnie wyższym zyskiem.
Szczególne powody do zadowolenia mogą mieć osoby, które kupiły złoto. W przeliczeniu za złotego uncja we wrześniu 2024 roku wyceniana była średnio na niecałe 10 tysięcy złotych, a we wrześniu już ponad 13 tysięcy, nie mówiąc już o przekroczeniu 14 tysięcy na przełomie września i października. Nawet po potrąceniu inflacji daje to przeciętnemu posiadaczowi królewskiego kruszcu ponad 30% realnego zysku. Przy tym znowu jest to wynik czysto teoretyczny, bo nie uwzględniamy kosztów transakcyjnych, czyli w tym przypadku np. bicia złota fizycznego, jego dystrybucji i potem sprzedaży.
Nawet rodzimy parkiet dał zarobić kilkanaście procent
Godne pozazdroszczenia wyniki może mieć też ktoś, kto rok temu zainwestował w największe spółki notowane na rodzimym parkiecie. Biorąc za bazę indeks WIG20 w wersji uwzględniającej też dywidendy (Total return) jego średnia wycena we wrześniu 2025 roku była o ponad 1/4 wyższa niż rok wcześniej. Nawet po potrąceniu podatku od zysków kapitałowych i uwzględnieniu inflacji inwestor, który ulokował w ten sposób swoje środki, mógł realnie zarobić ponad 18% w ciągu zaledwie 12 miesięcy.
Realny zysk z wynajmu mieszkania?
W przypadku mieszkań na wynajem niestety nie ma jeszcze podstaw, aby sporządzić identyczne wyliczenia z bardzo prostego powodu – nie ma jeszcze danych na temat cen transakcyjnych mieszkań w trzecim kwartale 2025 roku, a tym bardziej danych za wrzesień. Gdyby jednak przygotować analogiczne wyliczenia dla najświeższych danych, które już znamy, to mogłoby się okazać, że teoretyczny zysk właściciela wynajmowanego mieszkania wyniósłby nawet około 5%. Jak bowiem wynika ze wstępnych danych NBP w drugim kwartale ceny mieszkań z rynku wtórnego 7 miast, po uwzględnieniu jakości sprzedawanych lokali (indeks hedoniczny), były o trochę ponad 4% wyższe niż rok wcześniej. Nowsze i najpewniej trochę mniej optymistyczne dane powinny się niebawem pojawić. Zmiana wartości to jednak nie wszystko, bo w przypadku mieszkania na wynajem można jeszcze liczyć na przychody z czynszów. Gdyby arbitralnie założyć, że roczny stosunek czystego dochodu z wynajmu do wartości nieruchomości wyniósł 4%, to w sumie posiadacz mieszkania na wynajem mógłby w ciągu roku zarobić realnie kilka procent. W tych wyliczeniach również nie zostały jednak uwzględnione koszty transakcyjne, które w przypadku mieszkań na wynajem są nierzadko wyższe niż roczny dochód z wynajmu.
Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości
Wojciech Boczoń
