Kto stroni od pozbawionych charakteru osiedli deweloperskich, może wprowadzić się do dawnej fabryki, kościoła, a ostatnio coraz częściej także na teren byłych koszar. Na mapie Polski nie brak pozostałości po stacjonujących niegdyś w kraju wojskach. Część z nich nadaje się na mieszkania.
Rynek nieruchomości nie znosi sztampy. Zniesmaczeni PRL-owską wielką płytą i monotonnymi osiedlami deweloperskimi nabywcy mieszkań coraz częściej wybierają odważne projekty. Mieszkanie w dawnej przędzalni czy nie pełniącym już swojej funkcji kościele, po gruntownej renowacji zyskuje dziś miano loftu lub apartamentu i staje się ofertą dla zamożnych. Nową kategorią obiektów mieszkaniowych są budynki zajmowane niegdyś przez wojsko. W otoczeniu niektórych z nich wznosi się dziś nowe luksusowe mieszkania deweloperskie, w zmodernizowanych murach innych – lokale komunalne, zastępcze lub TBS-owskie.
W spadku po żołnierzach
Agencja Mienia Wojskowego systematycznie wyzbywa się nieruchomości zlokalizowanych w różnych częściach kraju. Tylko teraz do przetargu przygotowane są powojskowe tereny przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe, między innymi we Wrocławiu, Malborku, Gdańsku czy Krakowie.
Podstawowym warunkiem, by ponownie wprowadzić ludzi na te obszary, jest ich dobra kondycja techniczna. Tam, gdzie uprzednio składowano niebezpieczne materiały, przystąpienie do jakichkolwiek prac nie odbędzie się bez rekultywacji zdegradowanego obszaru. Gruntownych remontów i modernizacji czekają również same budynki. Począwszy od dachów, przez instalacje gazowe, elektryczne czy sanitarne, na udogodnieniach dla osób niepełnosprawnych kończąc. Gdy nie ma już o zagrożeniu dla zdrowia czy życia, pozostałe przymioty terenów powojskowych z powodzeniem udaje się przekuć w walory.
TBS po wojsku
Opuszczone przez wojska koszary ostatnio znowu przyjmują w swe progi lokatorów. Powojskowe kwartały okazały się bowiem niezłym materiałem pod lokale mieszkaniowe. Tam, gdzie mimo upływających lat przetrwały w dość dobrym stanie, wyremontowane, uzupełniają wciąż znikomą ofertę budownictwa społecznego. TBS w byłych koszarach? To nie dziwi dziś nie tylko legniczan (w Legnicy wojska rosyjskie stacjonowały w tak pokaźnych rozmiarach, że miasto nazywano „Małą Moskwą”), ale i mieszkańców innych dawnych wojskowych obozów.
Jednak to właśnie casus dolnośląskiej Legnicy najsilniej przyciąga dziś uwagę. Po pierwsze dlatego, że jak nigdzie indziej, było tam do rozdysponowania więcej niż tysiąc pozostałych po zagranicznych wojskach nieruchomości. Po drugie – bo miejscy urzędnicy całkiem sprawnie radzą sobie z zarządzaniem koszarowymi obiektami, z rozmysłem traktując je jako lekarstwo na niedobór mieszkań, bolączkę chyba każdej gminy.
Ostatnie wojska Federacji Rosyjskiej wyszły z „Małej Moskwy” dopiero w 1993 roku, pozostawiając za sobą na obszarze 17 km2 ponad 1200 obiektów, w tym 482 budynki mieszkalne i 721 niemieszkalnych. Blisko 70 proc. tych obiektów z rąk Skarbu Państwa trafiło później do Gminy Legnica, która jako pierwsza w Polsce miała się zmierzyć z zagospodarowaniem odzyskanego na taką skalę mienia.
Tę część obiektów, która nie nadawała się do dalszego wykorzystania, poddano rozbiórce. Pozostałe budynki trafiły drogą przetargu w ręce małych spółdzielni mieszkaniowych i prywatnych inwestorów (łącznie ponad 1 tys. mieszkań w ponad 200 budynkach), inne przeznaczono na mieszkania komunalne (ponad 700 mieszkań w blisko 30 budynkach), rotacyjne, przejściowe i zastępcze, albo wniesiono aportem do towarzystwa budownictwa społecznego. Na mocy zawartego porozumienia, gmina przekazała również TBS kilkaset mieszkań na wynajem. Po wielu z tych obiektów trudno dziś poznać, że jeszcze kilkanaście lat wcześniej służyły wojsku. Wymieniono instalacje, a zewnętrzne fasady poddano termomodernizacji i odświeżeniu. Podobne efekty znane są mieszkańcom Szczecina i Szczecinka.
Deweloperzy schodzą do koszar
Pokoszarowe tereny bywają atrakcyjne i dla prywatnych inwestorów rynku nieruchomości. Ci, choć na razie z dystansem, to jednak coraz częściej kierują wzrok za zasieki, postrzegając wojskowe kwartały jako fundamenty, na których można by stawiać nowe osiedla mieszkaniowe.
Rzadko kiedy mowa wtedy o readaptacji powojskowych budynków. Doprowadzenie historycznej zabudowy do stanu, w którym spełniałaby współczesne standardy budownictwa deweloperskiego to koszty zbyt daleko idące, jak na projekt mieszkaniowy celujący w klienta o średniej zasobności portfela. Przebudowa wchodzi w grę wtedy, gdy finalny, często odbiegający od rynkowych standardów produkt oferowany jest klientowi mniej przeciętnemu. Zamiast więc wprowadzać ludzi do odświeżonych starych budynków, zaprasza się ich często w zupełnie nowe „cztery kąty”, powojskową zabudowę traktując jedynie jako solidną, historyczną osnowę całej inwestycji.
Na taki krok zdecydowała się w gdańskim Wrzeszczu Grupa Inwestycyjna Hossa, startując z projektem Garnizon. Na terenie zakupionym w przetargu od Agencji Mienia Wojskowego, w otoczeniu starej, ale wyremontowanej zabudowy, powstaną nowe budynki mieszkaniowe i biurowiec. Autorzy projektu nie chcą, by nowa architektura na siłę występowała w postarzanej skórze. Dlatego stawiane w byłych koszarach obiekty mają być nowoczesne i uzupełniać się z sąsiedztwem.
Do inwestycji na terenach powojskowych przymierzał się również ING Real Estate Development. W Gliwicach stanąć miał zespół mieszkaniowy obliczony na ponad 500 lokali. I tutaj, wedle założeń architektów z Medusa Group, zabudowa miała jedynie być ukłonem w stronę tamtejszej historii, pozostając przy tym jednak obiektem nowoczesnym, spełniającym standardy budownictwa 21. stulecia. Dziś internetowa strona osiedla Glivia nie działa, a inwestycja została wstrzymana. Powód? Jak mówi nam Jolanta Wojciechowska, przedstawiciel ING Real Estate Development, winien jest kryzys. – Obecnie prowadzone są prace związane głównie z zabezpieczaniem zabytkowej zabudowy, zgodnie z wytycznymi konserwatora zabytków. Tempo dalszych prac dostosowujemy do rozwoju sytuacji rynkowej – dodaje.
Ceny planowanych do oddania w listopadzie 2011 roku mieszkań w Garnizonie rozpoczynają się od blisko 6 tys. zł za mkw. Kolejka oczekujących na mieszkanie w legnickim TBS-ie jest długa, termin oddania następnych wolnych mieszkań (około 50 lokali) to 2012 rok. Koszary nie uleczą więc niedomagającego rynku mieszkań. Jednak liczone dziś w setkach lokale w byłych koszarowcach potwierdzają, że tereny powojskowe są wyraźnym otwarciem niedostępnej dotąd dla mieszkańców przestrzeni. A przecież miasto ma być dla ludzi.
Źródło: Bankier.pl
Wojciech Boczoń
