Jeśli decydujemy się na stuprocentowe kredytowanie, musimy pamiętać, że brak odpowiedniego wkładu własnego pociąga za sobą wzrost kosztów kredytu, np. wyższe oprocentowanie kredytu, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.
Wysokość oprocentowania banki zazwyczaj uzależniają od wysokości wniesionego wkładu własnego – króluje tu zasada „czym mniejszy jest wkład własny, tym większe będzie oprocentowanie kredytu”, bowiem zwiększa się ryzyko, jakie ponosi bank w przypadku gdybyśmy kredytu nie mogli spłacić. – W sytuacji gdy nie jesteśmy w stanie terminowo obsługiwać kredytu bank zmuszony będzie do odzyskania pożyczonych nam środków w drodze licytacji komorniczej – mówi Grzegorz Jusiński z Credit House Polska – Doradcy Kredytowi. – Jeśli zaangażowaliśmy środki własne w kredyt, musimy pamiętać, że im większy był nasz wkład własny w dniu zaciągania kredytu, tym mniejsze istnieje ryzyko, że w drodze licytacji może nie udać się osiągnąć na tyle wysokiej ceny, aby w całości pokryła ona nasze zobowiązania.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Oprocentowanie jest więc mocno skorelowane z ryzykiem jakie dostrzega bank w niskim wkładzie własnym klienta. Nie oznacza to jednak, że banki niechętnie udzielają kredytów do 100% wartości zabezpieczenia. Ryzyko niskiego wkładu własnego kredytobiorcy jest coraz częściej akceptowane przez banki w związku z wprowadzeniem dodatkowych ubezpieczeń chroniących bank i klienta.
– Tradycyjnym już zabezpieczeniem niskiego wkładu własnego kredytobiorcy stosowanym przez banki jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, stosowane jest jako dodatkowe zabezpieczenie, gdy wysokość kredytu przekracza ustalony przez bank maksymalny wskaźnik LTV – mówi Grzegorz Jusiński z Credit House Polska. – Zwykle wymagany wkład własny wynosi 20%, ale nie jest to reguła. Wysokość wkładu własnego może być również uzależniona od formy w jakiej osiągamy dochody, jaki typ nieruchomości kredytujemy, jakie dajemy bankowi w zabezpieczenie.
Zatem, jeżeli nasz kredyt nie stanowi więcej niż 80% wartości nabywanej nieruchomości (czyli zebraliśmy na tę inwestycję 20% środków własnych), to unikniemy kosztu związanego z ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. W przypadku braku wkładu własnego, koszt ubezpieczenia wynosi zazwyczaj 3,5% od kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy wymaganym wkładem własnym a posiadanym wkładem własnym. – Podana składka płatna jest za okres trzy- lub pięcioletni – mówi Grzegorz Jusiński. – Po tym czasie bank sprawdza , czy wartość kredytu do spłaty jest wyższa, czy niższa niż 80% wartości nieruchomości. Jeśli kwota kredytu jest nadal wyższa, bank przedłuża ubezpieczenie brakującego wkładu własnego na kolejny okres trzy- lub pięcioletni, licząc składkę jako 3,5% od pozostającej powyżej 80% wartości zabezpieczenia kwoty kredytu.
W zależności od banku składka ubezpieczenia jest płatna gotówką lub może być doliczona do kwoty kredytu. W ramach coraz większej konkurencji część banków rezygnuje z wymogu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego – warto więc poszukać.
Środki własne dla banku czy dla siebie
Mimo braku wkładu własnego nadal jesteśmy atrakcyjnym klientem dla banku, niestety, jak widać, musimy się zgodzić na większe koszty obsługi kredytu. Mogłoby się wydawać, iż w sumie nie ma się nad czym zastanawiać – brak wkładu własnego powoduje dodatkowe koszty dla nas jako klienta, i jest to prawda, ale… pamiętajmy o tym, iż zaciągając kredyt na 100% ceny nabycia nieruchomości pozostają nam w kieszeni środki, które powinniśmy przeznaczyć na pokrycie wkładu własnego.
Poniższa tabela pokazuje dodatkowe koszty kredytu na 100% oraz korzyści płynące z pozostawienia sobie 20% wkładu własnego.
Wyliczenia zrobione w oparciu o założenia, iż chcemy nabyć nieruchomość za 300 000,00 PLN i zaciągnąć kredyt na 30 lat w CHF.
Z wyliczeń wynika, iż zaciągnięcie kredytu na 100% wartości nieruchomości powoduje powstanie większego kosztu (4318,32 PLN) w skali roku. – Ten dodatkowy koszt wynika ze zwiększonej kwoty kredytu i większego oprocentowania kredytu zaciąganego w 100%, w porównaniu do kredytu zaciąganego na 80% ceny nabycia – tłumaczy Grzegorz Jusiński z Credit House Polska. – Pomijamy koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego z tego względu, iż jest on ponoszony raz na 3 lub 5 lat i z reguły jest on doliczony do kwoty kredytu, więc wysokość rat uwzględnia zwiększoną kwotę kredytu o doliczoną składkę ubezpieczenia.
Korzyścią takiego rozwiązania jest posiadanie nadal kwoty 60000,00 PLN, która możemy przeznaczyć na inwestycje chociażby w fundusze inwestycyjne. Do naszych wyliczeń założyliśmy, iż środki te trafiają na lokatę z oprocentowaniem w skali roku na poziomie 7%, dla jasności wyliczeń przyjęliśmy roczną kapitalizację odsetek. Taka lokata w skali roku daje nam dochód w wysokości 4200,00 niestety musimy go pomniejszyć przy wypłacie o „podatek belki” w wysokości 19%, do dyspozycji mamy zatem 3402,00 PLN.
Co z oszczędnościami przy kredycie?
Takie rozwiązanie powoduje, iż realny dodatkowy koszt kredytu na 100% to około 1000, 00 PLN w skali roku, co miesięcznie daje nam kwotę około 80, 00 PLN. Czy dla takiej oszczędności jest sens pozbywania się gotówki w kwocie 60000,00?
– Na to pytanie każdy klient musi sobie odpowiedzieć sam, a odpowiedź tak będzie zawsze zależała od indywidualnych priorytetów, jakie każdy z nas zakłada sobie w sprawach finansowych – mówi Grzegorz Jusiński. – Przedstawione powyżej rozwiązanie nie jest jedynym sposobem wykorzystania „zaoszczędzonego” wkładu własnego. Środki własne można przeznaczyć na modernizację, wykończenie, czy chociażby wyposażenie nieruchomości. Jeżeli zdecydujemy się na większy wkład własny i mniejszy kredyt to tym samym stajemy przed koniecznością sfinansowania remontu np. środkami z o wiele droższego kredytu gotówkowego i jeszcze droższego kredytu ratalnego na zakup urządzeń AGD.
Często nie chcemy angażować środków własnych, gdy kupujemy nieruchomości w celu ich szybkiej odsprzedaży z zyskiem. Nie ma sensu blokować wtedy naszych rezerw finansowych, mogą być nam potrzebne do innych operacji.
Nie angażujemy też środków własnych kupując kolejną już nieruchomość pod wynajem. Zysk z wynajmu z nawiązką pokrywa koszty obsługi kredytu, nawet te zwiększone, wynikające z braku angażowania środków własnych. Ponadto odpowiednio kupiona nieruchomość, w najbliższych latach będzie zyskiwała na wartości, co przyniesie nam dodatkowe korzyści.
– W przypadku osób prowadzących własny biznes zakup nieruchomości za gotówkę może wpłynąć na spadek zyskowności firmy – ostrzega Jusiński. – Gotówka najczęściej przeznaczana jest np. na zakup towarów – czym więcej towarów w obrocie, tym większy zysk itd. Kredyt hipoteczny, ze względu na niskie oprocentowanie, jest jednym z najtańszych źródeł finansowania.
Warto posiadać rezerwy pieniężne, dają nam one bowiem bezpieczeństwo finansowe w okresach słabszej koniunktury, będącej na przykład wynikiem utraty źródła dochodu. Umożliwiają nam bezpieczną obsługę kredytu do momentu odzyskania pełnej płynności finansowej. Co prawda, bank w pakiecie zaoferuje nam ubezpieczenie od utraty źródła dochodu, musimy jednak pamiętać, że jeżeli zajdzie takie zdarzenie, to ubezpieczyciel pomoże nam spłacać kredyt maksymalnie przez dwanaście miesięcy.
Wojciech Boczoń
