Kupujący poszukujący swojego nowego lokum zwracają uwagę na wiele kwestii: cena, lokalizacja, nasłonecznienie mieszkania, itd. Mało kto zaprząta sobie głowę sprawdzeniem statusu gruntu pod budynkiem. Czy słusznie?
Budynek, w którym znajduje się oferowane mieszkanie może stać bowiem na własnym gruncie, bądź na działce w użytkowaniu wieczystym. O ile prawo własności nie wymaga szerszego omówienia, o tyle użytkowanie wieczyste nie jest powszechnie zrozumiałą instytucją.
Użytkowanie wieczyste to specyficzne dla polskiego prawa cywilnego prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej, wprowadzone w 1961 r. ustawą o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej będącej własnością Skarbu Państwa (grunty państwowe), Województwa, Powiatu bądź Gminy lub związku tych jednostek (grunty komunalne) osobie fizycznej lub prawnej na czas określony 99 lat (wyjątkowo krócej, lecz nie mniej niż 40 lat). Dotyczy ono głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast.
Dla nabywcy mieszkania najbardziej praktyczną różnicą pomiędzy prawem własności a prawem użytkowania wieczystego, będzie kwestia corocznych opłat. W przypadku użytkowania wieczystego, oprócz podatku od nieruchomości, konieczne będzie uiszczanie dodatkowo opłaty rocznej właśnie z tytułu użytkowania wieczystego. Jej wysokość zależy od wartości gruntu oraz od celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. W przypadku nieruchomości gruntowej oddanej na cele mieszkaniowe stawka procentowa od ceny nieruchomości wynosi 1%. Co z tego wynika? Ano to, iż koszty z tytułu takiego rodzaju prawa do gruntu będą wyższe. Wydawać by się mogło, iż różnica ta powinna być zatem uwzględniona już w niższej cenie mieszkania. Ale czy tak faktycznie jest? Z reguły nie. Dzieje się tak dlatego, iż klienci nie przywiązują do tej kwestii dużego znaczenia, chociaż w ostatnich latach i tak widać większą świadomość wiążących się tym kosztów.
Należy liczyć się także z tym, iż opłaty roczne z tytułu użytkowania mogą być aktualizowane (nie częściej niż co trzy lata). Jeśli ceny gruntów pójdą dynamicznie w górę, a opłaty nie były już od dawna aktualizowane, to podwyżka może w skrajnym przypadku sięgnąć nawet kilkaset procent (powyżej 200% powinna zostać rozłożona na kolejne dwa lata). Na szczególne ryzyko narażeni są użytkownicy wieczyści w centrach mocno rozwijających się miast. Już teraz muszą oni ponosić wysokie opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego wynikające z wysokiej ceny gruntu. Jeśli dodamy do tego, iż zwykle jest już tam niewiele miejsca na nową zabudowę to transakcje ostatnimi skrawkami gruntu mogą windować cenę, na podstawie której będzie w przyszłości aktualizowana roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego.
– Zwłaszcza na przykładzie stolicy można zaobserwować, że nowe inwestycje w prestiżowych i dobrze skomunikowanych dzielnicach z własnościowym gruntem są pożądane na rynku nieruchomości –podkreśla Krzysztof Kołakowski z warszawskiej inwestycji Bobrowiecka 10, znajdującej się na Dolnym Mokotowie.
Spory problem na rynku nieruchomości stanowią również stare, zabytkowe kamienice, które bardzo często mają nieuregulowany stan prawny gruntów, na których są postawione.
– Przy zakupie mieszkania w zabytkowej kamienicy, warto dogłębnie sprawdzić stan prawny, zarówno samego budynku, jak i gruntów pod nim. Rozwiązaniem może być zakup mieszkania w kamienicy, która została całości, razem z gruntem, wykupiona przez inwestora i przeszła kompleksową renowację –radzi Kuba Karliński z Magmillon, twórca projektu – Warszawskie Kamienice.
Warto dodać na koniec, iż dla właściciela gruntów publicznych (Skarb Państwa, JST) często lepszym interesem wydaje się być oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, niż zbycie jako przedmiotu prawa własności. Dla dewelopera stającego do przetargu status gruntu ma bowiem drugorzędne znaczenie. Liczy się przede wszystkim możliwość realizacji inwestycji z zyskiem, a koszty związane z corocznymi opłatami z tytułu użytkowania wieczystego i tak spadną ostatecznie na barki kupujących. Dlatego, jeśli widzi on szansę na udaną inwestycję, to nie ma większego oporu przed licytowaniem prawa wieczystego użytkowania gruntu, tak samo jak czyniłby to, gdyby ubiegał się o prawo własności. Oczywiście jest to możliwe pod warunkiem, iż klienci są skłonni wyłożyć podobne pieniądze za mieszkania w budynkach bez względu na status gruntu, na jakim się znajdują (a tak właśnie jest). W ten sposób podczas postępowania przetargowego zawyżana jest wielkość pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, a co za tym idzie także kolejnych.
Reasumując: jeśli szukasz mieszkania, zwróć uwagę również na status gruntu. Jeśli trafisz na użytkowanie wieczyste nie skreślaj go z góry, ale weź pod uwagę dodatkowe koszty jakie będziesz musiał ponosić z tego tytułu w najbliższych latach i ryzyko aktualizacji opłaty rocznej w przyszłości.
Jarosław Mikołaj Skoczeń
Wojciech Boczoń