20 lutego 2011 wchodzi w życie znowelizowana ustawa o księgach wieczystych i hipotece. W prasie ukazują się informacje, że banki obawiają się zmniejszenia liczby kredytów mieszkaniowych z powodu zmiany prawa.
Teoretycznie zmiana ma wymuszać obciążenie kupujących mieszkania hipoteką deweloperów. Pytanie: czy aby na pewno tak będzie?
W obecnej sytuacji na rynku finansowym bezpieczeństwo zawieranych transakcji powinno być zagwarantowane przez dewelopera. Taką gwarancją jest finansowanie budowy kredytem bankowym udzielonym deweloperowi. Niezależnie od zaawansowania sprzedaży mieszkań inwestycja i tak jest realizowana zgodnie z założonym harmonogramem, gdyż ma zapewnione finansowanie. Poza tym bank, który udzielił deweloperowi kredytu, na bieżąco analizuje postępy prac i trzyma pieczę nad wydatkami poprzez rachunek zastrzeżony, na który dokonywane są również wpłaty kupujących.
>>> Rodzina na Swoim na razie bez zmian <<<
W każdej chwili kupujący może zażądać od dewelopera okazania umowy kredytowej na budowę. Rachunek zastrzeżony typu escrow jest bardzo dobrym rozwiązaniem. Lecz liczba deweloperów stosujących takie rozwiązanie jest zbyt mała. Zabezpieczeniem dla kupującego jest również oświadczenie banku kredytującego dewelopera, że żadne jego zobowiązania nie zostaną przeniesione na kupującego mieszkanie- jest to tzw. oświadczenie o bezobciążeniowym wyodrębnieniu lokalu mieszkalnego. Na jego mocy klient, po wpłaceniu umownej kwoty za mieszkanie i podpisaniu aktu notarialnego otrzymuje nowe mieszkanie wolne od obciążeń hipotecznych dewelopera. Dzięki kredytowaniu budowy przez bank wszystko, co najważniejsze, jest zapewnione- finansowanie prac, gwarancja ich terminowego ukończenia, bezpieczeństwo wpłat klientów oraz zakup mieszkania bez obciążeń hipotecznych.
Kredyt na budowę udzielony deweloperowi
Jeśli dla konkretnego przedsięwzięcia inwestycyjnego (budynek wielomieszkaniowy, osiedle mieszkaniowe) została powołana spółka celowa w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki akcyjnej, to kredyt udzielony deweloperowi nie jest zagrożeniem dla kupującego. Po wpłacie przez klienta 100% wartości nowego mieszkania a przed ostatecznym aktem notarialnym bank kredytujący dewelopera wydaje wspomniane wyżej oświadczenie o bezobciążeniowym wyodrębnieniu lokalu mieszkalnego, mimo że kredyt udzielony deweloperowi nie został jeszcze spłacony, a w księdze wieczystej nieruchomości jest wpisana hipoteka.
Sytuacja jest diametralnie różna gdy deweloper uzyskał kredyt w ramach działalności przedsiębiorstwa. Wówczas ostateczne akty notarialne na nowe mieszkania będą mogły być podpisywane po spłacie przez dewelopera całości kredytu oraz wykreśleniu hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. A to wszystko może trwać.
Źródło: E.T.J. Nieruchomości Sp. z o.o.
Wojciech Boczoń