Deweloperzy powinni być ostrożni

Firmy budujące mieszkania nie zwalniają tempa, ale nie brakuje na rynku sygnałów nakazujących zwiększoną czujność. Wprawdzie katastrofy takiej jak w 2008 r. raczej nic nie zwiastuje, jednak dobra passa nie będzie trwać wiecznie.

Lipiec był kolejnym miesiącem, w którym Główny Urząd Statystyczny zanotował sporą aktywność deweloperów. 6,5 tys. rozpoczętych budów, 5,8 tys. lokali oddanych do użytkowania i 8,4 tys. pozwoleń na kolejne budowy – to dane za poprzedni miesiąc. Gdy zagregujemy je w okresy 12-miesięczne, widać wyraźny długoterminowy wzrost aktywności deweloperów.

Przez ostatni rok liczba noworozpoczętych lokali wyniosła 88,7 tys. sztuk, o 11,4 proc. więcej niż rok wcześniej. Rośnie także liczba pozwoleń na budowę (o 23 proc. do 103,6 tys.) i mieszkań oddawanych do użytkowania (o 31,3 proc. do 74,5 tys.). Ta ostatnia statystyka powinna rosnąć także w kolejnych kwartałach. Będzie to efekt ożywienia w liczbie nowych inwestycji w 2014-2016 roku.

Źródło: obliczenia Home Broker, na podst. danych GUS

W najnowszych danych GUS-u warto też zwrócić uwagę na jedną liczbę – w lipcu spółdzielnie mieszkaniowe rozpoczęły budowę 604 lokali mieszkalnych. To wartość najwyższa od kwietnia 2010 r. Nie sposób na razie ocenić, czy to jednorazowy wyłom od normy, czy może znak, że spółdzielnie mieszkaniowe wreszcie budzą się z wieloletniego snu. Należy poczekać na kolejne dane GUS i wtedy będzie można powiedzieć coś więcej.

Co dalej z rynkiem pierwotnym?

Deweloperzy nie zwalniają tempa, liczba rozpoczynanych inwestycji oraz pozwoleń na kolejne budowy cały czas jest wysoka. Mimo utrudnionego dostępu do kredytów hipotecznych (rosnący wkład własny, podatek bankowy i spadająca zdolność kredytowa) popyt na nowe mieszkania nie spada. Z danych REAS-a wynika, że poza Łodzią i Poznaniem, na wszystkich głównych rynkach sprzedaż mieszkań w drugim kwartale 2016 r. była wyższa niż w poprzednim. Rośnie też liczba wprowadzanych do sprzedaży lokali, gdyż deweloperzy starają się zaspokoić popyt.

Deweloperzy powinni bacznie obserwować sytuację na rynku, bo nie brakuje sygnałów o tym, że dobra passa może się za jakiś czas skończyć. Należy przede wszystkim zwracać uwagę na działania rządu, który swoimi poczynaniami mocno wpływa na rynek. Wprowadzenie podatku bankowego wyzwoliło masowy wzrost marż przy kredytach hipotecznych, co doprowadziło do spadku zdolności kredytowej. Nadal nie wiadomo, jak w szczegółach wyglądać będzie program Mieszkanie Plus i jak wpłynie na rynek deweloperski, ale na pewno powinno się mu bacznie przyglądać.

Po stronie zagrożeń dla rynku pierwotnego należy też zapisać potencjalny wzrost inflacji i idące za nim wyższe stopy procentowe, co spowoduje, że część inwestorów wróci do bankowych lokat i spadnie popyt na mieszkania kupowane inwestycyjnie.

Marcin Krasoń, Home Broker