W znaczącym stopniu wzrosło też zadłużenie sektora bankowego z tytułu kredytów mieszkaniowych – z ponad 50 mld złotych w 2005 roku do 71 mld złotych w 2006 roku. Rosnący popyt na kredyty mieszkaniowe, który obserwujemy od kilku lat, wywołany został przez splot kilku czynników, wśród których dominującą rolę odgrywa niski poziom zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Polaków. Głód mieszkaniowy potęguje wyż demograficzny lat osiemdziesiątych, który w tej dekadzie wchodzi w dojrzałe życie. W Polsce na jedno gospodarstwo domowe przypada 0,9 mieszkania, podczas gdy wskaźnik ten wynosi w Czechach 1,1, a w Hiszpanii – 1,5. Nie bez znaczenia jest widoczna zmiana mentalności zarówno sektora bankowego, jak również kredytobiorców, szczególnie młodego pokolenia. Wspólnym mianownikiem tej zmiany jest otwarte, nowoczesne podejście do kredytowania nieruchomości na cele mieszkaniowe.
LIBERALIZACJA PROCEDUR
Banki dokonały liberalizacji procedur związanych z udzielaniem kredytów mieszkaniowych, zmniejszyły oprocentowanie, udostępniają coraz wyższe kwoty kredytów na dłuższe okresy, przedstawiają bogatszą ofertę kredytową. Zaś młodzi ludzie, tak jak to jest w krajach Europy Zachodniej, optymistycznie oceniają przyszłość i coraz chętniej zaciągają kredyty.
Rekordowe wyniki banków, jeżeli chodzi o liczbę i wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych, osiągane są także dzięki współpracy z towarzystwami ubezpieczeniowymi, które oferują produkty zmniejszające ryzyko kredytowe banku. Do takich produktów możemy zaliczyć zarówno ubezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego do czasu wpisu hipoteki, jak również ubezpieczenie spłaty części kredytu z niskim wkładem własnym kredytobiorcy. Te dwa rodzaje ubezpieczenia zawierane są w oparciu o umowy generalne zwane też portfelowymi. Są to produkty kierowane wyłącznie do banków, gdzie bank jest ubezpieczającym i ubezpieczonym. Umowy kredytowe obejmowane są ochroną ubezpieczeniową w sposób automatyczny. W przypadku, gdy zostały udzielone zgodnie z procedurami bankowymi, bank wpisuje je do rejestru ubezpieczonych kredytów i opłaca składkę. Kredyty udzielone z odstępstwami od procedur bankowych lub te, które przekraczają kwotę określoną w umowie, wymagają indywidualnej akceptacji towarzystwa ubezpieczeń. Standardowymi wyłączeniami w tego rodzaju ubezpieczeniach są w szczególności: udzielenie kredytu przez bank z naruszeniem procedur kredytowych (np. regulaminu lub instrukcji), brak terminowej zapłaty składki, naruszenie warunków umowy ubezpieczenia, śmierć kredytobiorcy, wojna, terroryzm.
ZABEZPIECZENIA
Mechanizm działania ubezpieczenia spłaty kredytu do czasu ustanowienia hipoteki jest dość prosty. Docelowym zabezpieczeniem spłaty kredytu jest hipoteka, która w momencie uruchomienia kredytu nie może zostać ustanowiona. Jeżeli przed ustanowieniem hipoteki kredytobiorca zaprzestał spłaty długu, bank wypowiada mu umowę kredytową i zgłasza roszczenie do ubezpieczyciela, a ten zobowiązany jest wypłacić odszkodowanie odpowiadające kwocie całkowitego zadłużenia. Po wypłacie odszkodowania zakład ubezpieczeń wstępuje w prawa wierzyciela zaspokojonego (w tym przypadku banku) i prowadzi działania windykacyjne wobec dłużnika.
Można przewidywać, że usprawnienie systemu rejestracji hipoteki w księgach wieczystych spowoduje zmniejszenie zapotrzebowania banków na ten rodzaj produktu ubezpieczeniowego. Średni czas oczekiwania na urządzenie księgi wieczystej i wpis hipoteki systematycznie ulega skracaniu (według informacji Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego wynosi 3 miesiące). W dużych aglomeracjach okres oczekiwania na ujawnienie zabezpieczenia hipotecznego jest jednak dłuższy niż trzy miesiące.
Mimo że średni czas oczekiwania na urządzenie księgi wieczystej i wpis hipoteki skrócił się, to banki nie zamierzają rezygnować z tego rodzaju ubezpieczenia. Nadal objęte nim będą kredyty na zakup nieruchomości od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej, gdzie przeniesienie prawa własności nieruchomości na rzecz kredytobiorcy i urządzenie księgi wieczystej wraz z wpisem hipoteki może potrwać nawet do 24 miesięcy.
Ubezpieczenie spłaty kredytu do czasu wpisu hipoteki odgrywa znaczącą rolę w sprzedaży kredytów hipotecznych. W ostatnich kilku latach przyczyniło się do zwiększenia akcji kredytowej banków i poprawy ich portfeli kredytowych.
Koszt ubezpieczenia spłaty kredytu do czasu wpisu hipoteki waha się rocznie od 0,4 do 0,8 proc. wartości kredytu.
CENA BEZPIECZEŃSTWA
Coraz chętniej banki wykorzystują ubezpieczenie niskiego wkładu własnego kredytobiorcy. Niektóre banki, motywowane chęcią uzyskania przewagi konkurencyjnej, oferują kredyty osobom, które nie chcą (wolą zatrzymać oszczędności na tzw. czarną godzinę) lub nie mogą spełnić warunku minimalnego wkładu własnego. Wskaźnik LTV (loan to value) dla tego rodzaju kredytobiorców może wynosić nawet 110 proc. (wartość kredytu równa się wartości kredytowanej nieruchomości) wobec standardowego oczekiwania banku wynoszącego 70-80 proc. Ubezpieczyciel przejmuje odpowiedzialność za spłatę tej części kredytu, która odpowiada minimalnemu wkładowi własnemu określonemu przez kredytujący bank. Okres odpowiedzialności trwa od dnia uruchomienia kredytu do czasu aż kredytobiorca spłaci taką jego kwotę, aby relacja całkowitego zadłużenia do wartości nieruchomości wynosiła mniej niż oczekiwany wskaźnik LTV (70-80 proc.). Trwa to przeciętnie od 5 do 7 lat.
Na razie większość banków nie docenia jeszcze znaczenia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego do realizacji zasad Bazylei II. Bank – w odróżnieniu od ubezpieczenia „pomostowego” – na długi okres ceduje część ryzyka kredytowego na ubezpieczyciela. W związku z tym, o ile zakład ubezpieczeń spełnia odpowiednie warunki wypłacalności, bank może obniżyć swoje współczynniki ryzyka wykorzystywane do określenia jego wymagań kapitałowych.
WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI
W kontekście Bazylei II ciekawym produktem wydaje się ubezpieczenie utraty wartości nieruchomości zabezpieczającej kredyt, które na Zachodzie, zwłaszcza w Wielkiej Brytanii, jest powszechnie wykorzystywane do ograniczania ryzyka banku. Ubezpieczyciel odpowiada za różnicę pomiędzy pozostałym do spłaty zadłużeniem a ceną, jaka została uzyskana po sprzedaży nieruchomości lub wartością odzyskanych po rozbiórce materiałów budowlanych. Polisa obejmuje przypadki przymusowej sprzedaży nieruchomości (egzekucja komornicza), dobrowolnej sprzedaży (umowa pomiędzy bankiem i kredytobiorcą), wywłaszczenia lub decyzji administracyjnej o rozbiórce budynku obciążonego prawami na rzecz banku. W Polsce jak na razie nie ma dużego popytu banków na ten rodzaj ubezpieczenia. Podstawową przyczyną braku zainteresowania tym produktem są rosnące kwoty kredytów i ich wysokie koszty, na które wpływają również wydatki na ubezpieczenia. W niektórych przypadkach łączne koszty różnego rodzaju ubezpieczeń dochodzą do 3-4 proc. wartości kredytu. Wydaje się, że po ustabilizowaniu się na rynku cen mieszkań banki zaczną interesować się tym produktem.
Przewiduję, że współpraca towarzystw ubezpieczeń i banków będzie się rozwijać. Fundamentalne źródła rozwoju rynku hipotecznego mają trwały charakter. Poziom zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych będzie w najbliższych latach wzrastał. Zmieniać się będzie jedynie tempo tego wzrostu. Nie należy także wykluczać korekt zmniejszających skalę akcji kredytowej. Zadłużenie z tytułu kredytów hipotecznych w stosunku do PKB wynosi obecnie w Polsce 8,6 proc., podczas gdy w krajach Unii Europejskiej współczynnik ten przekroczył 45 proc. Prognozuje się, że w 2015 roku relacja ta osiągnie w naszym kraju 35 proc.
Autorka jest dyrektorem departamentu ubezpieczeń finansowych w Towarzystwie Ubezpieczeń i Reasekuracji CIGNA STU
Wojciech Boczoń